来自凤凰网房产上海

2024全新开局，上海楼市依然在冷热交替中韧性前行。

据凤凰网房产上海站统计，2024年至今，上海新开盘项目21个，涵盖顶豪、刚改、刚需各种产品类型。

有楼盘能开盘当日全部清盘，也有项目开盘1个多月卖不出1套房。行业的冷清正在让楼盘去化速度变得缓慢，但也有项目能一片寒气之下成功突围。

Part.1

豪宅的“性价比”逻辑

跟当前的格局相似，在2个月前上海也在被几个豪宅项目刷屏，这些高房价项目有自己的1套性价比逻辑：地段、倒挂和稀缺度。

彼时普陀上架2个压箱底楼盘：天汇玺和招商苏河玺，因为是准现房、顶楼户型、价格2年未涨，吸引众多买家关注。

2024上海新房去化排行榜显示，如今天汇玺16套房源已经全部清盘，苏河玺30套房源已售出28套，分别位列榜单第一和第四位。

排名第二的是越秀静安悦，80套房源如今还剩2套，网签率97.5%。位于内环内静安区西藏北路的越秀静安悦，只有一栋住宅，均价12.1万/㎡的，相比隔壁已经涨价的待拍地块，还是很值得入手的。

1月底低调开盘弘安里，更是一个特别的项目，它是内环内推出的第一个风貌别墅项目，24.3万/㎡的价格也刷新了上海房价天花板，如今项目34套房源已售出15套，网签率44.12%，位列榜单第六位。

不难看出，抗通胀又能改善生活品质的上海豪宅，一直是高净值人群的“保值神器”，从而使上海高端市场呈现逆势增长的局面。

（注：基于豪宅“限签”的因素，以上高价项目的网签数据可能有一定滞后性）

Part.2

刚需和刚改盘去化速度放缓

据凤凰网房产上海站统计，徐汇华泾的嘉俊庭，440套房源至今网签212套，去化率48.18%。假设一下，如果嘉俊庭在2年前开盘，会不会有更好的表现？

行业环境已然变化，曾经能够日光的临港、奉贤，如今市场也趋于冷淡。

奉贤上江南璟荟名庭，一期开盘时认购率接近1：1，如今二期加推，开盘近两个月售出126套，去化率仅33.25%；同板块的中建御璟园也同样只有3成左右的去化。

浦东川沙观宸润府、金桥金鼎睿府、闵行浦江大华星曜等，放在以往都是热门板块，红盘频出，如今也都失去了不少人气，去化率大多在2-3成。

300万总价段的纯刚需盘同样表现不佳，嘉定新城的众禾嘉苑，开盘42天卖出36套房，去化率11.54%；浦东惠南港城云樾观海，开盘1月有余，至今只卖了11套房源，网签率3.54%。

更惨淡的是，上海还有开盘之后1套房都卖不出的楼盘，比如东苑古北悦公馆、上海宝山天铂，开盘至今网签数依然为零。

Part.3

外环外单身不限购、LPR大降25个基点……虽然2024年购房政策门槛一松再松，但买房人却更加冷静从容，豪宅客户看地段、看倒挂，刚需买家看地铁、价格，大家都有自己的一套性价比逻辑。

如何准确击中买房人的置业痛点，是当前操盘者需要修炼的课题。