现在楼市面临一些问题，但都是可以解决的问题，不要过于悲观，曾经面临的问题比现在更加严峻，一样化解。

90年代四大行坏账三分之一，几千万国企工人下岗，亚洲金融危机冲击，三大问题叠加。金融不良率远超现在，失业率远超现在，外部冲击超过现在，综合国力远低于现在。

当年注资成立四大资管公司接手四大行不良资产化解了金融风险，今天的房地产风险不是大问题，现在只是经历刮骨疗伤的过程而已，而且刮骨疗伤是计划之内的必经过程。

有人说现在的债务远超当年，现在除了债务之外的其他方面都是远超当年，现在解决当下问题的办法来了。

现在楼市面临的无非以下三个问题，每一个问题都有办法解决。我们要考虑的是如何在发展过程中，解决问题的过程中做出有利于自己的选项。

解放思想、拓宽思路，我们有制度优势可以运用超常规，运用新办法解决问题。

楼市第一个问题是债务，

这一次居民、企业、地方的债务关系都非常严重，因此通过信贷宽松推动楼市受阻。

解决债务有两条，

第一是放水稀释，第二是涨价化债。

第一推动第二，第二疏通第一，第一与第二是相辅相成的关系。

放水稀释大家都明白，涨价如何化债？

比如万科，取几个月前的媒体数据，仅供举例参考，1.65万亿资产，1.25万亿负债，从数据上看这个负债率已经极限。但是资产是估值，负债是实数，如果根据可变现数据作为资产恐怕已经是资产不抵债务，以万科持有的深超总地块挂牌变现为例，估值到变现缩水多少？

但是如果资产价格上涨20%，此时估值上升而且容易以接近估值的数据变现，此时负债率就从表上数据80%降低至60%左右，债务危机迎刃而解。

个人也是如此，很多人房产价值已经低于贷款金额，实际上已经是负资产，如果房价上涨20%，负债比就回到合理水平。此时购买力也会慢慢恢复，既然是债务问题，解决的办法就是让货币贬值。

楼市第二个问题是需求，

调控是压制需求，救市是激活需求，现在面临的是供需变动，相对于过去，现在需求不足。

解决这个问题是制造新需求，制造新需求这一点很好办而且没有终点，这几次重要的会议已经非常明显的提到这一点。

新的需求是什么？从低品质住房升级高品质住房，从几十平升级到几百平，逐步淘汰鸽子笼和老破旧，逐步开发大宅，改善居住环境的路没有终点。

这会产生几个连续问题？

第一个问题，郊区建大宅缺少需求，大城市中心区有需求没有土地。

这个好办，推动城市更新，拆掉老破旧建设新豪宅，拆掉五万一平的房子建十万一平的房子，拆掉80平一套的房子建200平一套的房子。

这就产生第二个问题，拆小建大，拆低价房建高价房，买不起怎么办？

这也好办，拆掉五万一平的房子去买其他楼盘八万一平的房子，让八万一平的业主置换到十万一平的房子。拆掉80平的房子去买其他楼盘120平的房子，让120平的业主置换到二百平的房子，依次推动完成升级。

这就产生第三个问题，既然要推动城市更新也就是大规模拆迁，老破旧的楼盘房价岂不是迎来大涨？

这也不难，现在就是在解决这个问题，如果老破旧大涨的问题就是拆不动，比如几年前南山一个老房子炒到13万一平，这里建成高品质楼盘都卖不到13万，这怎么拆的动？

所以解决这个问题最好的办法就是压制老破旧房价使其长期低迷，至到拆迁，即使定向压制老破旧涨价也不是难事。

没有需求可以制造需求，想想几十年前有手机的需求吗？现在还不是每隔一两年买一部新手机。咋办到？淘汰旧手机，开发功能更牛的新手机。

需求不断升级，这才是社会快速发展的应有现象。

不要觉得这样对老破旧业主不公平，难道必须自己做拆迁户爆发户才是公平吗？事实上制造拆迁爆发户是对其他人不公平，公平的事没有讨论必要，对于个人要思考如何迎接应对这种变化。

楼市第三个问题是购买力，

解决这个问题也是两条，

第一是解决债务，第二是盘活经济，

这个第一和第二又是相辅相成，房地产回暖推动经济盘活。

这四个办法就是制造新需求，放水，涨价和刺激经济。

下个月的大会，这四条必会列入重点。