当前房地产市场风云涌动，变幻无穷。所谋者，都是为了“救市”。前有各大主城纷纷取消落户限制，后有银行降低房贷利率，都是在夹缝中不至于让房地产彻底坠落。

而今，住房“以旧换新”的政策又开始扶摇直上，其本质依然是通过鼓励已有住房的居民卖旧换新，激活房地产市场的活力，促进一二手房的联动，提升楼市的活跃度。

“以旧换新”到底怎么换？区域性的政策应对又当如何？今天，就让我们拨开房产市场的迷雾，看看住房“以旧换新”，如何唤出房产新天地。

01

疏通交易堵点

激活换房需求

"以旧换新"并不是新概念，但在最近却火起来了。

美国建筑师弗兰克曾说：“改造旧房子，就是改造新生活。”如今，自己的房子不用改造，直接换一个，也能改造生活。截至目前，全国已有超过 70 个城市陆续推出了住房“以旧换新”政策，各地市也出现了大量持有旧房产的客户批量咨询新盘，看来，新房还是“真的香”！

那什么是住房“以旧换新”政策呢？简单点说，就是通过政府指定的机构或房地产企业，采用收购、置换、补贴等方式，帮助居民实现住房的升级换代。这一政策的推出，对于那些想要改善居住条件但又面临资金压力的居民来说，肯定是一个利好消息。

通过将旧房出售给政府或房地产企业，居民可以获得一定的资金支持，用于购买新房，从而实现住房的改善。同时，这一政策也有助于促进房地产市场的流通，提高市场的活跃度，对于稳定房地产市场具有重要意义。

从目前政策在各地的实践中，我们也能看到，住房“以旧换新”政策主要采取了两种模式：

（1）中介帮卖旧房模式。中介帮卖旧房模式是指房企联合中介机构对旧房优先进行推广销售，如果一定期限内旧房售出，则按流程购买新房。这种模式的优点是可以充分利用中介机构的资源和渠道，提高旧房的销售效率。

（2）国企收储旧房模式。由国资平台直接收购业主手中的旧房用作保障性住房（或者租赁住房），这样业主可以直接去购买新房。这种模式的优点是可以快速解决居民的住房问题，同时也有助于增加保障性住房的供应。

但无论什么模式，住房“以旧换新”政策的出台，还是朝着疏通交易堵点，激活房地产市场活力的目标去实施的。让换房周期长、不卖不敢买、错过意向新房的居民都能在“以旧换新”政策的支持下，满足自己改善性住房的需求，一举提升房地产活跃度。

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多城持续加码

补贴力度创新高

当然，仅有以上两种换房模式，显然是弥补了地域性差别，也难以真正满足购房者需求的。这就需要各地市在基本政策模式的基础上，持续加码，让真正有改善性需求的住户，得到更具力度的政策支持。

目前，已有不少城市出台了补贴政策，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭，给予一定的购房补贴。这种补贴政策可以进一步降低居民的购房成本，提高居民的购房积极性。

例如，在广州花都区，政府推出了住房“以旧换新”活动，对符合条件的居民给予一定的购房补贴，同时还提供了一系列的优惠政策，如税费减免、贷款优惠等。这些政策的推出，有效地促进了花都区房地产市场的发展，提升了楼市的活跃度。

在南京，住房“以旧换新”活动也取得了显著成效。南京安居建设集团有限责任公司副总经理王胡浩表示，自推出“以旧换新”试点活动以来，公司的来访量和认筹量都大幅增加，大约是之前的 3 到 4 倍。为了进一步扩大“以旧换新”的政策效应，南京近日又启动了第二批“以旧换新”住房消费活动，推出了 21 个项目 2780 套房源。这些房源的推出，将进一步满足居民的购房需求，促进房地产市场的健康发展。

在武汉硚口区，通过政府搭建的平台，相关国有企业将老房子收购，用于保障性租赁住房等。同时，硚口区还对“以旧换新”的项目库进行了扩容，筹集了 8 个开发商，包含 10 个在售新房项目。此外，还对相关政策进行了进一步调整，如将旧房面积由最初的 120 平方米以下调整为 140 平方米以下，将老旧房屋价格从不得高于所购新房总价的 70% 调整为不得高于所购新房总价等。这些政策的调整，将进一步提高居民的购房积极性，促进房地产市场的发展。

另外，降低交易税费、提高参与“以旧换新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。多管齐下才能让“以旧换新”产生激活市场的鲇鱼效应。

03

挑战与问题

关键在旧房

尽管住房“以旧换新”在一定程度上，解决了房产市场疲软问题，但在实施过程中，还是面临着诸多挑战与问题。其中，最为核心的，就是二手房交易难度大。

例如，从业主的角度出发，旧房是否能顺利卖出，是否能无责退订新房，是重要参考因素。此外对于旧房换新的价格是否合适、补贴、地段、房型、环境、交通等等，也是考量的因素之一。

于是，政策逻辑就会变成这样：业主要获得“买新”的优惠价格，就得在“卖旧”时能降低挂牌价，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得了补偿。快速卖掉旧房并买新房，也有利于新房销售，也是激励开发商参与，并给予新房折扣优惠的关键。

若二手房去化不佳，房企就会承担一定风险，这又会衍生新的难题。使得政策出现“回马枪”现象，进入死循环。而从目前各地市实施的情况来看，这种挑战与难题，正在逐步显现。而解决方案，还迟迟没有到来。

但不管怎么说，“以旧换新”仍不失为一种创新，对于激活房地产市场的活力，促进一二手房的联动，提升楼市的活跃度具有重要意义。

URI观点：

住房“以旧换新”是创新之举，也是明智之选。房产新房与二手房的联动，能很大地促进住户的交易率，但其中出现的问题，也是颇费周折。

在未来的发展中，各地政府和相关部门还是需要进一步加强政策的宣传和引导，提高居民的政策知晓率和参与度。同时，也需要进一步完善政策的实施机制，提高政策的实施效果。相信在各方的共同努力下，住房“以旧换新”政策将在促进房地产市场的健康发展中发挥更加重要的作用。

挑战和问题，在某种程度上，是对勇敢者与先行者的奖赏。好事总要多磨。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:白野

内容复核:韩晓

运营编辑:汤梦