十四五期间，政府也在大力推动央国企数字化转型和智能化升级，加快建设统一的数字化转型和智能化升级平台，加强数据资源管理和共享，提高数字化转型和智能化升级的整体效能，并促进央国有企业数字化、网络化、智能化发展。

住房租赁企业运营管理的数字化转型发展再次迎来新机遇。

大型租赁社区正面临着体量庞大、业态多种、产品多样、客户多元等特性。从运营的角度看，还要考虑社区智慧化、运管一体化、业财一体化等多业务场景，同时兼顾营销推广、长短租结合、集团统一管控等多功能需求。

这使得传统非信息化公寓运营管理模式将面临以下八个巨大挑战。

01.业财一体化的问题

租赁住房运营管理系统最重要的是要实现房源和客户在一定时间范围内的匹配，实现意向、预定、签约、退续转换等合同相关的业务场景，以及在合同项下才能生成各类账单，产生账单的催付、支付、清分、确款、退款，开票等一系列的财务管理相关需求。

所以我们通常看到的是运营管理相关工作人员在使用系统，但实际上系统更多是为了让财务人员更规范、更高效地在后台核对清楚每笔收入或支出，以及对应的相关账单、开票、合同、房源、客源等信息，进而实现业务与财务高效协同。

02.多客户种类的问题

在租赁住房的业务管理中，通常我们要面对政府客户、企业客户和个人客户三种不同的客户，对不同类型的客户，业务场景的具体表现也不尽相同。

如企业客户，在签约场景中，企业客户有战略合作协议，也有直租合同。以直租合同为例，对企业客户来说，签约主体、入住主体、支付主体、开票主体、联络主体可能都不相同。

所以，面对不同类型的客户，在签约业务场景中需要考虑的问题自然是不同的，因此，思考各类客户的相同点和差异部分的协同显得尤为重要。

03.多业态经营的问题

租赁社区的管理，我们通常说是管天管地，中间还要管空气。这就要求我们在项目运营管理的时候，除了考虑公寓的经营，还要考虑底商的招租，车位的管理，以及多种经营增值服务中的各类出租或管理服务。

虽然都是空间租赁，但不同业态的租赁，在房源、设备、租期、租金增幅、签约模式、特别条款等方面都不太一样，兼顾到经营收入与支出方面报表的分开与合并问题，整个业务场景就会变得更加复杂。

04.运管一体化的问题

现在大量的租赁住房项目都是租赁社区。

租赁社区的管理，首先要考虑租赁的业务管理，重点做好人和钱的管理，把租客引进来，把租金收回来。

此外，还需要考虑社区的管理。这和我们常见的物业管理类似，需要做好社区、房源、设备、报事报修的管理。

这就要求运营管理和物业管理团队能协同共进，分工和责任边界清晰，以不断优化客户体验，提升团队工作效率，降低项目的管理成本。

05.长短租结合的问题

住房租赁行业发展到今天，我们发现越来越多的长租公寓开始做短租。

不论是出于对提升项目收益的思考，还是为了满足不同客户的多种需求，长租公寓的运营管理，越来越难绕开短租化的运营。

无论是部分房源，还是阶段性的经营需要，这就要求了管理系统要同时支持长短租的运营管理，还能灵活切换。毕竟长短租的营销模式、收费模式和经营模式都不一样，但底层的房源、设备等基础信息却是一致的。

06.营销推广的问题

随着新增的租赁住房项目越来越多，这两年住房租赁行业共同的体感是——客户在哪儿？

客户的获取越来越难，客户的租期越来越短，营销成本越来越高是绝大部分租赁企业面临的共性问题。

他们需要通过更多的品牌策划、优惠促销、价格管理等方式发展更多的渠道，不论线上线下，B端C端，亦或是租赁平台和各类媒体，去留住老客户，挖掘新客户。

07.集团统一管控的问题

对大部分的央国企来说，租赁住房只是他们资产的一部分而已。

一方面租赁住房项目可能由多个分子公司在经营，甚至有多个租赁品牌；另一方面，除了租赁住房的资产，同时还可能管理着商业、写字楼、酒店等多类资产。

站在集团的角度，需要一个统一管理的平台，去获取和展示租赁住房的经营状况；站在租赁住房资产的角度，则需要实时将相关经营数据推送给集团，让集团可以实时掌控经营情况。

08.对系统开发专业

系统经常出现的问题有以下几种：

出了问题无处可查；

出了问题没人能修复，只能找当时写代码的程序员；

一个地方出问题，修改后波及到其他多个地方，问题越改越多，各类技术和业务异常情况层出不穷；

各类技术和业务异常情况层出不穷；

业务发展了，规模扩大了，系统还在原地踏步，系统升级迭代受限制……

所以系统采用什么样的技术框架、日志框架，采用什么开发语言，是否拥有标准化的开发工具，是否具备开放性、可扩展性、稳定性，对高并发、大交易量是否支持等，在技术层面都将影响着系统的现在和未来。

在当前租赁住房行业发展，和数字化技术革新的大背景下，为了提升工作效率，优化客户体验，租赁住房的运营管理很难通过传统的纸笔记录和EXCEL方式来达成管理目标，运营管理的数字化转型已经逐渐从可选项变成必选项，尤其是对国家队的央国企们。

安全性、专业性、体验性也已经成为系统选择的最重要的考虑因素，虽然现在有多种的运营管理数字化解决方案，在选择方面，笔者认为一定要结合自己的实际情况，选择适合自己的模式和解决方案。

虽然租赁住房运营管理数字化系统可以为运营管理提供极大的赋能，但管控和体验天生是一对矛盾体，如何平衡企业的管控和客户体验是一门艺术。做简单还是做复杂，在新需求面前，选择开发还是用SOP来规范员工行为来避免系统漏洞，这些问题都值得我们好好思考。

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