去年6月,我们关注了鼓楼顶级双学区房的“底线”为325万(延伸阅读:325万!拉力琅双学区,低价房开了个响头),可不到一年时间,底线又被砸穿地板了。
如今入手拉小29中双学区房,最低连300万都不要,就能上车一套卧室、厨房、卫生间齐全的房子,甚至仍有议价和降价的空间...
最低不到5万/㎡
拉小学区房价回到2016年
去年捧着300万,你连拉力琅学区房的门槛都摸不到;
今天带着300万,你甚至还能挑一挑户型面积和楼层。
上个月,拉力琅29中双学区门槛最低的小区金鹏大厦,某位业主将挂牌价下调17万,这套面积42.88㎡的一室一厅,总价降至278万,且仍有还价的空间。
尽管是一室一厅,但房子的格局非常清晰:进门是客厅与开放式厨房,卫生间紧邻厨房,卧室面积大约占据整体的一半,室内采光问题不大。
可以说,相比高峰期同价位买一个条件很差、完全不能住人的“门票房”,这套“五脏俱全”的小房子是相当不错了。
不过金鹏大厦的小区结构为商住楼形式,内部为酒店式联排结构,居住环境较为开放,物业保养和维护一般,这也是金鹏大厦成为拉小学区房“门槛”的主要原因。
然而就是这样一道拉小“门槛”,激活了年初买房人上车的热情。
据贝壳二手房平台的数据,去年9-12月,整个四季度金鹏大厦仅仅成交了两套房。可2024年前两个月,光平台显示的成交房源就多达7套。
“前两天我们刚卖掉一套,金鹏大厦最近几乎每天都有成交。”一位中介人员告诉笔者。
从成交结果上来看,金鹏大厦的成交价几乎没有超过300万的,绝大部分都是250-280万区间,其中最便宜的一套为255万,面积54.65㎡,单价4.6万/㎡。
房价几乎是回到了2016年南京房价暴涨周期之前。
5月学区落户截止
拉力琅房价还会下跌吗?
众所周知,每年5月是学区房落户的截止日期,前两个季度都是学区房交易的高峰期。那么,今年接下来南京顶级的拉力琅29中双学区房,还有降价的可能吗?今年是否值得上车?
问题的答案,取决于你孩子的年龄。
“如果你的孩子不是正在上中班(最后的落户年龄),那么完全不建议你现在买,因为房价还有可能跌。”某位经营学区房多年的资深人士说道。
就拿金鹏大厦对面、具备较好居住属性的怡景花园为例。
其一,目前该小区数量最多的两房户型(45-97㎡),当前的报价和实际成交价多在300-400万之间,相比高峰期下跌约200万,同时挂牌房源数量持续增长。
“市场好的时候,小区只有十几套房子可选,买家没得挑,价格就很稳固;今天小区挂了有100多套房,还有不少人想趁市场有点起色时跑掉,房子消耗速度比不过上架速度。”
其二,在大行情不被看好的前提下,实际居住功能较弱的学区房,每年拉力琅毕业生家庭会释放更多房源,市场供应量在近两年依然会很大。
当然,假如今年是孩子最后的落户年份,现在入手也属于历史低位。
此外还有一个原因:怡景花园2015年之前并非29中本部,而是29中致远分校,房价远低于今天,有不少低价格购入的业主,因此还有不少人具备“砸盘”的资本。
不过在仟佰间房产运营总监王垒看来,学区房即使降价,空间也不会太大了,而是会迎来底部震荡与逐步复苏。
“不少曾经贷款买学区房的业主,再降价出售就会出现无法覆盖贷款的情况,参考每年的学区房2-4月成交高峰期,今年三四月份也不例外。跟去年不同的是,去年高峰期业主议价空间会减少,今年业主更加珍惜成交机会,因此以价换量的效应会更明显。”王垒补充道。
结语:总结一下,今年学区房成交旺季,将会迎来总价低、好砍价、成交旺盛的行情,买家的心态也不再谨小慎微,毕竟在足够便宜的情况下,为孩子准备“学区保底”的欲望更明显。
或许这波即将到来的拉力琅学区房成交浪潮,能给二手房市场带来久违的甘霖。