缦云ONE

缦云one的预售证的是五一那天下来的，从去年到现在，总算是进入顺销阶段了，虽然蓄客不太理想，但也算是一个开始。

批了4栋楼，一房一价表比较占地方，我就放文末了，感兴趣可以直接滑下去自取。

昨天也是有个小插曲，有同业发文说是缦云one只是贴牌项目，还有买房人询问我这个事儿，为此我也是问了几句。

大概意思就是，缦云one是珠江的地珠江投资开发，设计和施工单位是合生，用的也是合生的缦系牌子。至于两边掐不掐，争不争话语权，那是人家集团自己家的事儿，对于买房人来说没什么影响。

区位

缦云one位于副中心运河商务区的西侧，处在一个非常有潜力的板块。

项目体量较大，分五期开发，预计会有个十年左右的总周期，这算是距离商务区最近也最豪的居住区，但不能观河，距离较远，这一点倒是不如当年的珠江中国阙。

首期开盘的地块位于该组团西南角位于要拆改的永顺小学西侧，距离平谷线和6号线地铁站都是800米，地块方正，很适合做大面宽短进深的改善产品，我个人感觉首期的地块条件是最好的。

产品

上图是之前公示的规划设计方案。

缦云one实际上是被中间两条街坊路隔成了3个小区，这三个小区都会有围栏为主，并非开放式社区。

小区共11栋住宅楼，有洋房有高层，总高为5-23层，个别楼栋有跃层或复式产品，容积率2.8。

层高3.3米，所有户型均为一梯一户，全都有私家电梯厅，防火防爆的铜质装甲门，大落地窗和阳台，交标均为国际一线品牌的配置。

小区有双会所，三千平的星级会所包含了健身房、恒温泳池、篮球馆、电竞房、宠物寄养中心、美食馆和24小时便利店等等。并且每栋楼也都配备了泛会所供业主免费使用，还配置了三十多个24小时管家，物业服务直接拉到顶。

沙盘图和上边的规划图对不上是因为少了三栋楼，本次沙盘展示的是一期，漏掉的1/5/11号楼是二期。

在售户型为199-218-265-341平，样板间做了两个，218和341的，视频和图片在下方，目前均价是6.8-7.6万，个别户型楼层单价是6.5万起。

户型

户型上我就不多说了，和分钟寺的缦云基本类似，也是比较中规中矩，我不能说他不好，但是对于经常看新房的我来说，确实也没啥太突出的亮点，卖点更偏向于圈层、服务、社区品质和设计理念。

实景示范

品牌

合生这家开发商估计很多人都不陌生，从霄云路的缦合北京到分钟寺的缦云北京再到如今的缦云ONE，合生用实力证明了其对豪宅的经验能力。

本次也是采用了恒湿、恒温、恒氧、恒净、恒静、恒智的六恒技术。

样板间

341的样板间因为里边也有一直有人在，我时间有限，就只拍了些图片，没拍视频。

向下滑动显示更多图片

分析：

如果从整体品质上来看，缦云one还是可以的，但是总感觉这个项目市调没做好，产品对比当今热门改善项目优势并不明显，只是在通州这个区域目前无对手，毕竟通州目前没有这种纯大平层新房项目。但若放到整个北京，确实产品设计上也有不少槽点。

年前我看房的时候，说是至少8.5万-9万，当时我是无言以对，但是现在批的证价格是均6.8万起，少量房源单价6.5万起，这个价格还是比较合理的。

如果考虑圈层，看中物业服务品质，或者一些特殊的年轻人群，可以考虑这个项目，但这些客群通州比较少，而这个位置对市里富人的吸引力又不够大，所以其实我能想到去化的缓慢。

主要是只有东侧的运河商务区看起来城市界面还不错，但西南北方向其实很差劲，老破小居多，均价都在3万多，唯一价高的是珠江阙，8万5左右，但从位置视野上来看，珠江阙优势还是比较明显的，这是一般项目比不了的，或许后期缦云one可能会成为豪宅中的性价比代表。

还有就是选房注点意，不着急也可以等等，本来也是27年才交房，建议先观望一下！

一房一价表：

2号楼：

3号楼：

7号楼：

10号楼：