本文节选自URI城市监测研究报告，数据来源公开数据及URI Data Bank

本文分析侧重核心城市宏观层面，如需更详实数据，请联系付费咨询

2024年上半年，“存量盘活”成为我国房地产市场的关键词，全国“去库存”的号角已经吹响。全国城市更新释放出存量资产、国央企商品房收储、盘活存量土地等都向租赁住房贡献了大量的房源。且金融支持，需求刺激等政策不断加码。

去库存政策明确，虽为长租企业提供了业务扩张的新机遇，但同时竞争加剧致运营压力加大，且经济下行期，市场整体表现为租金上行乏力、出租率下降等。那么，我国上半年的住房租赁市场有怎样的表现呢？

本期，我们将公开URI咨询报告部分节选内容，一起总结上半年的住房租赁行业整体市场情况。

01

中央、地方上下协力

密集出台政策促进行业健康发展

1.1

中央政策着力金融支持和去化存量

住房租赁金融 17 条为租赁住房提供多元化、多层次、全周期的金融产品与服务。3000 亿元保障性住房再贷款支持地方收购已建成新房用作配售型或配租型保障房。

6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。6 月 20 日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确表示各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。预计未来，在 3000 亿元保障性住房再贷款的支持下，各地收储存量房用作保障房的推进节奏或将加快。

1.2

地方加快“供需”两端政策出台频次

落实到地方，2024 上半年出台租赁政策 80 余次，各地继续从供需两侧出台住房租赁政策。在保供应方面，供给计划和筹集渠道最为重要，年初各地密集出台年度租赁住房/租赁用地筹集供应计划，并且积极出台消化存量的相关政策，将存量房转化为保租房，一举两得。在刺激需求方面，各地政策从租赁补贴、公积金、落户等方面为承租人提供支持。

URI 观点：

2024年上半年，中央指导性政策主要聚焦金融支持、消化存量等方面。主要涉及供给计划、筹集渠道、租赁补贴、市场规范等多个方面。

02

住房租赁市场季节性波动明显

国央企占比逐渐走高

2.1

上半年租金上行乏力，季节性波动明显

2024年上半年，受宏观经济运行承压，居民收入预期下行，保租房大规模入市等因素，重点城市平均租金走势稳中略降。6 月，50 城住宅平均租金为 31元/平方米/月。同比来看，绝大部分城市租金均呈下跌态势，少量城市同比上浮。

从个人租金的租金水平来看，北京、深圳、上海租金水平保持领先。放大到上半年环比周期来看，住宅租金波动呈现季节性特征，“返城季”和“毕业季”具备一定的量价上涨动力。

根据URI对市场上重点城市的集中式长租公寓监测的数据来看，截止2024年6月，北京、上海集中式长租公寓租金均价保持领先地位，北京租金均价在 180 元/米/月左右，上海约 150 元/米/月；其次是新一线城市，表现出强劲的市场潜力，比如，南京、杭州集中式长租公寓租金均价接近 100 元/米/月，苏州均价约 85 元/米/月。上半年进入传统的“小阳春”之后，多项目进行亮相、开盘、开业、签约等活动，将新项目推向市场，提升集中式长租公寓市场的活力。

2.2

头部企业优势明显新增规模，国企占比迅提

上半年，随着“住房租赁金融 17 条”、“3000 亿元保障性住房再贷款”等政策落地，住房租赁行业融资环境进一步改善，住房租赁优秀企业紧抓行业机遇，积极拓展业务版图，提升市场占有率。

根据URI数据监测，截至2024年第二季度，中国住房租赁市场迎来了显著扩容，增长趋势迅猛。2023年底国企的管理规模为82万套，2024年上半年为117万套，增长约35万套，近43%。

地方国企系租赁企业的表现越来越重要，随着保租房筹集的持续推进和政策资金支持，地方国企系企业规模快速扩大。截止2024年上半年，国企系占比从2023年上半年的9%上升至14%，增长了5个百分点，增长势头迅猛。

区域性地方国企不仅具备资源禀赋优势，对于属地市场具备更加敏锐的洞察力，且多年的品牌信誉入市即已获得百姓的认可与信赖。各地安居系总规模达62.5万套，占总规模53%。

比较典型的比如郑州城发安居管理规模接近13万间，仅仅2年的时间，在地方国企系中位居表现出色，形成了典型的保租房的“郑州模式”。作为郑州市保障性租赁住房运营管理主体，郑州城发安居近年来创新存量房源收购模式，优化房屋运营管理，制定系列标准化运营流程，初步形成了“房源回购—房屋运营”资产管理链条，为新市民新青年创业就业提供高质量住房保障。

2.3

国企新面孔、重组现象涌现

2024年上半年，在TOP50的企业数据中，除了广州安居集团是广州城投和珠江租赁公司合并企业之外，一共增加了7家企业。总计规模为8.7万套，占比总量的7%。主要集中在一线城市和二线城市，比如二线城市福州、贵阳和厦门。

2023年12月6日，广州珠江实业集团将集团珠江租赁100%股权出资入股至广州市城投集团下属子公司广州安居集团。公告表示，珠江租赁实际控制权变化原因主要是根据广州市市委、市政府相关文件精神，为贯彻落实党中央、国务院关于全面深化国资国企改革的工作部署，按照新一轮国企改革深化提升行动的具体要求，促进广州市完善住房保障体系，重点发展保障性租赁住房，优化整合保障性住房租赁优势资源。

新面孔厦门地铁TOD•地铁公寓于2023年成立品牌，致力于通过地铁站点周边土地开发，服务片区产业发展，并为市民提供优质的生活配套，目前已开业项目2个。湖里公园TOD·地铁公寓于2023年10月正式入市，房套数1369套，6个月内达成满租。集美软件园TOD·地铁公寓于2024年4月正式入市，房套数1811套，3个月内实现项目整体出租率100%。

“青城青寓”积极落实呼和浩特市委、市政府“十万大学生留呼工程”“丁香扎根计划”，为留呼的青年人才群体，提供了很好的住房保障。青城青寓所有房源均为呼和浩特市城市投资建设集团自持项目，业主和运营方为同一单位，可以为住户提供安心的租住体验。

03

租赁客群集中在高知青年

经济压力延长租房时间

3.1

租客以高知青年人为主，集中式租金最高且稳

根据URI相关调研显示，核心城市的租客群体年龄主要集中在23-36岁，本科及以上学历且毕业6年内居多。从户口所在地来看，城市能级越高，租客中流动人口比例相对越高。北上广深租客中非本地户籍的占比接近50%，省会城市和地级市的占比在20%-40%之间。北上广深近40%的租户是 1 人独自租住占比较高。

个人租赁房源在市场中规模最大，但是由于房源自由且分散，个体差异大，因此平均租金水平最低，且波动明显呈下跌趋势，也影响租客的租赁周期。

分散式公寓属于市场规模和租金水平都比较居中的一类，虽然也有例如自如、我爱我家等平台统一管理，但是房源分散，同样容易受市场影响而波动，上半年出租率普遍有下滑迹象，租金微跌。

集中式公寓虽在整体市场中规模最小，但是由于运营商统一运营和管理，产品服务附加值高，因此租金水平最高且稳定。URI调研显示，现在新建的集中式公寓例如保障性租赁住房，产品面积集中在30㎡以下及30-50㎡，户型趋势以小和单一为主，不少见有平层和LOFT等供客户选择。

其中调研发现，集中式公寓月租金高于 3000 元的集中式公寓租客占比接近50%，较个人房源明显提升。从租金收入比来看，租金收入比超过 30%的集中式公寓租客占比超过50%。

明显可以看出，集中式公寓的租客愿意为了更好的租住环境和更优质的圈层配套支付更高的租金，提升居住舒适度，获得更多的归属感和幸福感。这也是长租公寓未来长久的发展方向。

3.2

租房多为过渡选择，经济压力延长租房时间

根据URI调研显示，现如今客户换房居住，主要有几大原因：1、市场租金波动，同等价格下可以租到更好的房子；2、购房之后，永久告别租房市场；3、工作变动引发换房行动。

从这几个原因可以看出，一方面上半年住房租赁市场供给增多，市场租金略微下跌，租客的选择增多。另一方面，租房只是居民购房前的过渡性选择，相当比例的租客表示最终会因为买房而退出租赁市场。但由于经济下行，失业率提升，目前准备长期租房的客户逐渐增多，其次有些客户不好看房地产市场，认为买房性价比不高，高杠杆会降低生活幸福度，因此而选择长期租房。

04

多城已完成保障性住房“年中”考核

筹集渠道再拓宽

4.1

多城发布筹集计划，保租房REITs资产运营平稳

“十四五”时期，全国计划筹集保租房870 万套（间），截至 2023 年底已筹集 573 万套（间），完成率达 66%。

上半年，广州、上海、北京等重点城市均公布年度保租房筹集计划，总体而言，2024 年保租房计划筹集规模较去年有所减少，但绝对量仍保持较高水平，且各城市积极筹集保租房，部分城市已提前完成年度目标。

根据企业披露数据来看，2024 年一季度，五支保租房 REITs 的 12 个底层租赁项目出租率均在 90%以上，其中中金厦门安居 REIT 的两个项目保持接近满租的状态，出租率持续维持在 99%以上；红土创新深圳安居REIT 底层资产项目平均出租率亦持续保持在 98%以上，出租率表现优秀。

4.2

存量转化将成为保租房筹集的重要渠道

根据各城市去库存政策以及相关实践，保租房筹集与消化存量有以下几种主流的结合模式：国企收储、以旧换新、非居改保。

“国企收储”，国家队下场收储存量二手副昂或者某些企业开发完成但是尚未入市或者无力入市进行销售的新房，比如7月2日，成都出现第一例在售楼盘被地方国企收购成为保障性住房。

“以旧换新”，由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房，国资平台收购的二手房转作保租房，据不完全统计，超85城支持住房以旧换新，比如7月12日，天津楼市正式启动“以旧换新”，首批响应倡议参加“以旧换新”活动的单位包括：15家房地产开发企业集团、4家房地产经纪机构、2家家装公司、4家商业银行。

“非居改保”，针对闲置和低效利用的非住宅项目，将其转变为保租房，北京、上海等城市从2022年就开始出台相关政策，盘活利用非居住存量房。将保租房筹集与消化存量相结合，意义重大，同时解决了政府、企业、租客三方遇到的难题，促进房地产市场企稳恢复。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:MarK君

内容复核:木兮

运营编辑:汤梦