福州的初夏总是多雨。达叔烧烤摊的上市计划，因为多日暴雨不能出摊而放慢了脚步。

每个不曾摆摊的日子，都是对生命的辜负。

无法出摊的时候，达叔总是踱着步，思考着一个从小学开始就一直思考的哲学问题：

如果全国14亿人每人给我一块钱，我是不是就发财了？

都说微商是地产营销人的最终归宿，想不到这一天来得如此之快。

一周前，位于三江口壁头村的远洋·天赋入市，营销想了一个厉害极了的创意：@全福州，远洋天赋喊你来赚钱啦！

1、在活动时间内转发项目制定的图文内容，立刻获得相对应的奖励；

2、分享微信好友数大等于2000人，可获得1000元永辉超市购物卡。

平均每位好友的价值为：五毛。

这可怕的客户触达成本，打破了无数私域流量经营大师的神话。

我把你当朋友，你把我当五毛？

福州是一个不缺新区的城市。

在福州，人们见证了很多发展不那么如意的新区：

仍然一副城中村模样的大学城；未达预期的南屿和南通；高举低放的马尾自贸区和琅岐。

爱到心破碎也别去怪谁，只因为相遇太美。

但每次再开一个新区，都仍有开发商和购房者前仆后继。

一代韭菜终将老去，但总有韭菜正年轻。

2015年开始，轮到了三江口。

福州市十四五规划里提到：“全力推动三江口片区高质量发展，有效联接老城新区，扩大中心城区辐射半径。”

整个南台岛，三江口是唯一被提及的片区。

从三江口的控规来看，生态、宜居、文化、艺术、金融、商务是主要的板块功能关键词，“美丽福州示范区、美好生活样板区和新兴产业集聚区”，这是官方给三江口片区的定位：

但福州的购房者是现实的。落了地的规划，才是好规划。

三江口是分层的。

数据来源于保利投顾研究院海西分院从价格地图上可以看出，随着与主城距离的逐渐拉远，南台岛上的新房售价总体上是呈现由西向东递减的趋势。

但在樟岚的几个楼盘，价格走出了明显的独立行情。

答案只有一个：清华附中。

清华附中，可能是整个三江口片区在全市范围内，对刚需最具吸引力的一张名片。

樟岚组团，是三江口无可置疑的核心：连接会展的枢纽地位，全市最火的清华附中，港企嘉里的4万方“太古里”开放式街区商业，4号线的上盖。

那么同属樟岚板块的远洋天赋呢？

2020年12月16日，福州集中出让10宗地块，其中远洋集团以15.15亿竞得福州三江口2020-65号地块，成交价为最高限价15.15亿元，楼面价14706元/平方米。

2021年5月15日，项目售楼处开放。

领导致辞说，项目鼎立于南江滨腹地，集萃五大城市地标、五大商业集群、五大医教文体、七大生态公园，势必将重新定义福州健康人居的标准。

自媒体的软文更野，标题是“颠覆最美江滨豪宅，远洋集团叱咤入市。”

地图上可以清楚地看到，地块的西侧和南侧是需保留的山体，通达性差，路未修通；东侧是待拆的村，而北侧：

是两块规划中的商办用地。

这是一个可能需要在顶楼借助望远镜看江的江滨豪宅。

项目精心炮制的软文用优美的修辞手法写道：

“更多人选择江景豪宅，不仅仅只是江景。还有资源、视野和心境。颠覆最美滨江豪宅，西侧有清华附中，海峡国际会展中心，嘉里中心，象征着进取的砝码。东侧是海峡文化艺术中心、梁厝，就像天平被放置了文艺与清新的砝码。”

精通《金瓶梅》等中国古典文学的达叔翻译了一下：配套都是别人的，自己啥也没有。

虽然都在樟岚，但清华附中是上不了的，只能上壁头村小。

会展、嘉里、茉莉剧院、梁厝，全都在约1公里以外。

大家都混樟岚的，为什么我这么惨！

地块出让时，除限高60米之外，还有一个出让条件：

限低21米。

这就导致项目在排高低配的时候，按正常3米层高计算，叠拼被迫要排到7层及以上。

所以远洋天赋在叠拼产品的设计上，做了单元3户——包括很奇怪的，估计将会非常难卖的五六七层的上叠户型。

叠拼多一层，营销两行泪。

项目全案35%的绿化率已经不算高，还要计算上未来给8栋叠拼的下叠可改造的花园部分，未来小区的公共绿地率还要进一步打折。

可以想象在未来下叠绿地的所有权上，下叠业主和业委会必有一战。

地块还有一个条件，10万方以上的项目，全盘只要60%以上做精装就可以。

所以除了叠拼全做毛坯之外，项目还有机会在首开的高层里做一两栋毛坯楼，来拉低售价，低价入市。

从价格平衡考虑，可以想象，这两栋楼预计也将放在全案位置最差的地方：

面向山体的西南角。

达叔已经帮首开高层客户想好了当天的购房BGM：

周杰伦，《我不配》。

除了叠拼之外，项目首开的高层产品预计将有89、113、132三种户型。

其中，项目的软文是这么形容这款89平的户型的：

“远洋·天赋天生自带豪宅基因，首推89平产品，代表的就是敢为天下先的大厂底气。

这款产品填补了福州楼市的空白，还原了居住的纯粹。就像如今的汽车市场，mini/奔驰AMG45/高尔夫R为代表的一众小钢炮，竞争力惊人，而且拥趸众多。”

除了烤串以外还精通修车补胎的达叔说，这句话犯了三个错误，全是外行人装内行说话。

首先，mini是一个品牌，奔驰AMG和大众R是型号，这个对比不恰当。可以拿来对比的是mini的john cooper works车型。

其次，小钢炮是优缺点同样明显的车型，除了操控和动力以外，空间、nvh、舒适度等可以说是基本没有，你怎么和轿车横向对比竞争力。

再次，拥趸众多。这是一个非常interesting的比喻。

小钢炮有两个共同的特点，一是性价比低：尤其是高R，一个挂着大众标的车和同平台几乎一模一样配置但是挂了奥迪标的S3还贵，可以说是没性价比中的战斗机；

二是卖不动：全中国的钢炮车型加在一起一年都卖不了朗逸的零头。比如这三台车，在2020年全年中国轿车销量排行榜中：都没有进入前200名。

这种比方打在即将首开的项目上？

所以开发商的策划收稿把关的时候，一定要看清楚，是友军还是敌军。

一旁吃串的王教授听完达叔的分析，点了点头说：

还是你们穷逼懂得多，买不起的东西都这么懂。

达叔擦了擦眼角贫穷的泪水，继续分析：

这款89方豪宅户型，无效面积太多。

1、入户处的小房间走道长达2米3，几乎和北面小房间一样长；而且面宽刚超过一米五，按照正常的衣柜深度60cm计算，做一个衣柜后，走道的宽度：

可能不到一米。

像达叔这样的肥佬注定是进不了这个次卧的。

2、小房间功能性太差。

改造后2米3见方的尺度：一张1米8的床，都放不下床头柜。

做这么多房间，功能性这么强，就差把婚后丈母娘和父母都要过来住这事贴脑门上了。

而且居然还是单阳台。

3、项目在面宽有限的情况下，做了T2，但是是T2的手牵手户型。

这就导致项目的开窗面非常窄，主卧卫生间几乎是暗卫。

世界变坏，是从营销人丧失正确描述项目语言能力，只会用豪宅二字开始的。一个产品本身的立面、装修、园林、公区都很有颜值的项目，营销包装做得再low，依然是豪宅。

而把首置产品包装成豪宅，不但卖不出豪宅的价格，吸引不来豪宅的客户，还把应该吸引来的首置客户吓跑了。

对营销来说，最重要的是价值的准确传达和目标客群之间的对位沟通，而不是浮华或土嗨的语言包装。

达叔即将收摊时，无意间看了一下龙湖景粼天著和远洋天赋的区位图，震惊了：

这是众泰的皮尺部跳槽到远洋了吗？