未来10年，一二线城市的房子还有发展潜力，还有可能继续上涨，而三四线城市的基本上没有什么发展空间，这是基于我国城镇化方向作出的判断。

这是房产大佬王健林在2013年对楼市做出的预测，当时王健林就预测了城市之间的分化，并且指出一二线城市和三四线城市之间有可能会出现分化，因为我国城镇化特点比较明显，一二线城市拥有明显的人口流入，而三四线城市则表现出了人口流出，人口的流向基本上决定了房地产行业的未来发展。

在过去房地产行业发展繁荣的时候，可能没有人会关注一二线城市和三四线城市之间的分化，因为不管是一二线城市还是三四线城市或者是小县城，楼市都表现出了繁荣发展，房价也都呈现出了一定的涨幅，很多人觉得闭着眼买房都不会亏。

特别是经历了棚改政策之后，不少三四线城市和小县城的房价都经历了大幅上涨，过去三四线城市和小县城的房价普遍在三四千元左右，但是经历了上一轮房价上涨之后，很多小城市的房价上涨到了七八千元甚至上万元。

不过随着近些年来楼市的降温，人们发现当初王健林对于楼市的预测是多么智慧，楼市已经开始出现了明显的分化，并且城市之间的分化尤为显著。

其实从房子的本质来看，房子原本是钢筋水泥，有一定的居住价值，为什么能有如此高的价值呢？本质上来说，房子的价值是依托于城市而存在的，同样是一套房子，北京的房子能值几百万甚至是上千万，鹤岗的房子可能只能值五六万，产生这种差别的主要原因就是城市的差别。

在房地产行业非理性发展的过程中，房子的价值可能会偏离正常的轨道，一些小城市的房子也有可能被炒作到很高，房子的价值会和城市的发展不相符。

不过最近几年，随着楼市调控的不断收紧，房地产行业已经开始逐渐稳定下来，房地产行业的发展已经基本回归理性，过去那种房价的非理性上涨基本上不会再存在。

随着房地产行业非理性上涨的时代过去，意味着未来城市的发展对于房地产价值的影响是决定性的。虽然说2021年的楼市出现了明显的降温，人们对房地产行业的信心也降至低谷，不过这并不意味着所有城市的房子都不值得购买。2022年起，哪些城市还有买房的机会呢？经济学家给出3类潜力城市。

第一：人口持续流入的城市。

不管是经济的发展还是房地产行业的发展，都和人口有着很大的关系。近些年来，我国的人口出生率持续下降，面临着严峻的人口问题，如果从楼市的角度来说，这对于楼市是非常大的利空，因为房地产行业是非常看人口红利的行业。

当然城市的人口逻辑和全国的人口逻辑有所不同，客观来说，人口出生率的变化对城市人口的影响相对比较小，短期内的影响甚至可以忽略不计，真正影响城市人口的是人口的流向。在一些知名度比较高的核心城市，每年都会有大量的人口流入，这些流入人口为经济发展以及房地产行业的发展提供了强大的支撑。

房地产行业流传着一句话：房价跟着人口走。意思就是哪些城市有人口流入，哪些城市的房地产行业就有发展潜力，房价自然也会有一定的上涨空间。

经济学家任泽平也提出过“人口、土地、金融”的楼市发展逻辑，他认为房地产行业长期看人口，人口对于房地产行业的长期发展是决定性的。如果购房者真的想要购买升值潜力比较大的房子，那么人口就是非常重要的参考，人口流入的城市就是购房者最好的选择。

第二：具有区位优势的城市。

在我国能够实现人口流入的大城市毕竟是少数，大多数城市都是平平无奇的中小城市，对人口并没有那么大的吸引力，对于这些没有大量人口流入的城市，就真的没有发展机会了吗？

事实上并非如此，城市的区位优势也很重要，同样是小城市，东北地区的一些小城市房价只有三四千，甚至有一些“白菜价”的城市，而位于长三角城市群附近的小城市，房价基本上在七八千以上，甚至可以超过上万元。这种差别可能不仅仅是经济方面的差别，更重要的是城市的区位差别。

对于一些位于城市群和大都市圈的城市，具有非常好的区位优势，而区位优势不仅能给城市带来经济发展的机会，同时还能提升城市的区位价值。在经济发展方面，城市群和都市圈中的中心城市会带动周边城市的发展，城市群和都市圈中的中小城市也会有比较大的发展潜力；从地域优势上来说，随着城市群和都市圈的发展，这些中小城市和中心大城市之间的联系日益紧密，对于一些买不起核心的大城市的人而言，周边的小城市会是不错的选择。

第三：自然环境好的旅游城市。

旅游城市具有两个天然的优势：首先旅游城市的自然景观比较好，旅游城市具有天然的自然景观，同时为了维持好的自然景观，旅游城市一般也不会发展工业，因此旅游城市的自然环境是真正的优势。

然后就是知名度比较高，因为旅游城市每年有很高的人流量，每一个来过这个城市的人都对这个城市具有一定的宣传作用，加上旅游城市本身会有自己的宣传，因此旅游城市的知名度会比一般城市高很多。

基于旅游城市的这两个优势，旅游城市不仅会吸引很多人来这里旅游，同时还会吸引很多人来这里买房。同时随着时代的发展，城市的自然环境会变得越来越重要，也会有越来越多人追求好的自然环境，因此在这类城市建设的房子同样也有很大的升值潜力。

结语：

买房的本质就是购买城市的股票，对于购房者而言，买房一定要选择对的城市，这样才能买到真正有升值潜力的房子。