最近的楼市，舆论是两极分化。
一批媒体在炒作苏州、厦门、宁波“一天三地王”、楼市急速回暖，还有一批人高举南京土拍底价成交，杭州土拍直接流拍的例子，在唱衰楼市。
惨二手与新地王齐飞骨折新盘与涨价热销同在地王也是真的，流拍是真的。
从2月29日的合肥土拍，到3月27日的三城大战，不到一个月时间里，4个城市5度地王刷新，楼面价65022元/㎡的苏州园区双湖地块，更是将江苏省地价天花板生生被拔高了近2万/㎡！熟悉的地王一次又一次回归，带来了明显区别于过去楼市黄金时代的关键信号。
实际上，随着人口增长周期拐点的出现，随着房地产“三高模式”大开发时代的结束，近几年楼市已经进入“全面分化”时代。
如果说2021年是楼市分水岭，那么2021-2023楼市“逐渐分化”，2024年楼市正在“深度分化”！
如今的房企只拿核心能级城市的优质地块，宁可不拿，也不能拿错！
因此，除个别优质地块热度保持在高位，往往能溢价成交，其余地块均是底价成交，更差的地块会直接流拍。
所以地王的频繁出现，并不能说明土地市场整体回暖，但足以佐证楼市两极分化正在不断加剧。
三地王刷新第二天，杭州3月29日土拍两幅地块流拍↓
这个现象在新房市场，同样普遍存在。
骨折求生常见；热销也是有的。
从去年开始，市场上降价求生的楼盘层出不穷，江北6折、大校场75折、雨核77折……等折扣信息排着队的传出，即便如此，客户观望情绪依然浓郁，如今的买房人宁可不买，也不愿买错。但也有一小撮高质量改善项目，在互相“厮杀”中，昂首向上。3月28日，上海黄浦的中海顺昌玖里开盘，单价17.2万/㎡，套均价接近4000万！500多套房源被抢空，近200亿的成交额，成为新一代的全国“盘王”！
在南京，3月加推的河西第二座丹若园【源尚丹若】、城东低密【瞻月府】，龙江顶级学区房【恒盛金陵湾】3盘相继触发摇号机制，后续开盘热销。
甚至其中两个非纯新盘时隔数月再次加推，价格涨了，依然摇号。
同样情况的还有南部新城秦淮金茂府，有消息称，该项目预计近期加推全新房源，此次加推要涨价！
消息一经传出，就引发了极大的市场关注。
南京秦淮金茂府
在哀鸿遍野的楼市中谈涨价，真的有人会买账？！当下楼市习惯性的被认为是“不保值”的，在这样一个环境下去谈溢价、谈涨价，乍一听总感觉有那么些玄幻。
但实际上，逆势涨价的新房、二手房一直都有，但是在“骨折卖房”的庞大的刚需、刚改大军面前，常常被忽略。
比较典型的例子就是香港楼市，即便是在行情唱衰的2023年，半山的房子依然可以逆势涨价，卖到一两百万一平，和普通住宅相比，最多可以拉到10倍的价差。
另一批比较典型的存在就是“金茂府系”的小区，在不同城市、板块都走出了独立行情：
在北京，交付十几年的广渠金茂府目前二手房挂牌均价约11.8-14.1万/㎡，而板块均价约6.9万/㎡，TA几乎对周边二手房形成了双倍压制！
朝阳CBD的望京金茂府、内城三环的北京金茂府，二手房价都超过12万/㎡，比周边的二手房价格高出约6万/㎡！
在上海，被誉为“上海楼市一代传奇”的大宁金茂府二手房均价约15.9万/㎡，周边的二手房目前约7-10万/㎡，大宁金茂府的二手房至少有6万/㎡的溢价空间！
虹口金茂府的二手房挂牌价格已超14.5万元/㎡，比隔壁的同期产品整整贵了6-7万！
在杭州，滨江金茂府挂牌单价稳稳立在10万/㎡以上，跟周边二手房相比，至少也有4万/㎡以上的溢价能力。
一二手房市场“叫好又叫座”的超级IP所有金茂府都贵是必然2011年，府系的开山之作——北京广渠路金茂府，在全国楼市限购的大背景下两次开盘，逆势创下50亿销售额，摘得当年北京市场销冠。在上海，大宁金茂府一经推出便成为2015年度上海高端改善住宅销售“三冠王”，以一盘之力改写楼市格局，重塑板块价值。十余年间，全国多座“金茂府”启幕，总能够在不同时期、不同板块，成为板块品质地标和房价「灯塔」，以远超周边竞品的价格和去化速度，让自身成为现象级楼盘，并顺道以一盘之力，把板块的产品和价值高度，都直接往上拔了一个层次。一二手市场通吃，金茂的制胜法宝在哪？ 其中一个关键是金茂府的择址艺术——只在核心城市最核心的地段上。金茂府给人的印象，向来是“非中心不择址”，每一座金茂府，都以核心城市、核心土地、核心资源、核心客群这4大关键词定义——在北京，金茂府选择的是朝阳区核心、三环丰台核心，在上海，金茂府选在静安核心，在杭州，金茂府选择了寸土寸金的滨江核心区，在南京，金茂府选择的是河西，是大校场、是鼓楼……显然，只有那些已经落成的、或者说充分预见成长潜力的“城市核心”、资本和人流汇集的核心区域，质素非常高的地块，才有机会成为金茂府落脚点。
另一个重要核心竞争力——金茂府在科技住宅领域，一直登峰造极！与传统豪宅习惯用料堆砌不同，作为央企中国金茂旗下的“旗舰款”产品，金茂府从诞生时起，就有着自己鲜明的辨识度和IP——科技住宅。2009年的北京广渠金茂府，以「科技」作为核心卖点，在高端豪宅市场一战成名，后续开始由北至南迅速火遍全国！
北京广渠金茂府
很长一段时间里，国内房地产只有两种房子，一种是金茂府的科技住宅，一种是其他。金茂府在深刻改变行业对居住的认知的同时，引领着住宅科技的进步，迭代出12大科技系统，凭借“绿色健康、智慧科技”的生活方式，成长为货值数千亿的“超级物种”。即便在2019年后，科技健康住宅理念被大众广泛关注，越来越多开发商涉足科技住宅领域，依然无法撼动金茂的领先地位。
科技住宅”硬实力，除了上面提到的带来极致人居生活体验外，还有一大好处——极大延缓房子的折旧。有行业媒体曾走访上海大宁金茂府，交付了五年的二手房，地砖、板材、墙面等，受温差和外部气候干扰都很小，二手房呈现出的质感和状态都比同类好出一大截，原理可以参考博物馆藏品恒温、恒湿的保存环境，这或许是金茂能成为“二手房之王”的一大原因。
大宁金茂府
因为健康的房子，形成了顶流的圈子，也让金茂府也摸索出了领先全国的顶级圈层服务能力，这也是金茂府当下最独树一帜的杀手锏之一。广渠金茂府开始，金茂用15年时间在29座城市布局了73座金茂府，超过25万业主的选择，其中不乏明星、政务要员、著名企业家、运动员等高阶群体，金茂府已经成为一种身份的象征。买金茂府可不仅是买了一套好房子，更是进入了一个好圈层，圈层的高端和纯粹不仅让社区更和谐，也带来更多互动和社交的可能性示。这也让金茂府成为国内住宅市场上老业主复购和推荐成交率最高的产品线之一，在一些金茂府项目上，老业主复购、老带新成交占比甚至可以超过一半以上。
金宴中国 现场图如果说，普通住宅的价格仍然由经济发展和周期所决定。那么金茂府的价格，则凌驾于之上。在新房市场，金茂府的产品一骑绝尘，拥有独立定价权，在二手房阶段，即便进入楼市调整期，金茂府的二手房溢价能力依然遥遥领先，一旦行情启动时又能一路领涨。这是给支持他们的“金茂粉”带来切实的资产价值回报，也是秦淮金茂府敢于喊涨的底层逻辑。
持续迭代的金茂府给到下一代城市豪宅的最佳答案在中国楼市发展的进程中，几乎每一家房企都曾推出过一些产品系列，但大多数都随着时间推移和市场变化，逐渐改变甚至消失。这对于业主，是不负责任的；对自己，也是信心不足。
但金茂府显然不在其列。
3月22日，金茂首席体验官杨澜和全国上百家主流媒体齐聚一堂，共襄金茂「金玉满堂」四大产品系发布盛举，其中的“金”指的就是已经进化到3.0的“金茂府系”。
「金玉满堂」发布会现场图“金茂府1.0”阶段，金茂致力于创造「会呼吸的房子」，基于自然的科技，提供绿色健康的人居生活，让人察觉不到科技的存在，却像呼吸一样离不开。
“金茂府2.0”阶段，在1.0基础上，让科技与生活深度融合，不仅让房子更舒适，还要让房子更聪明，以更精细的定制化体验，打造更加个性化和便捷的「会思考的房子」。
“金茂府3.0”阶段，是在2.0产品基础上深化五年后的结果，在金茂府登峰造极的科技住宅、服务力、兑现力之上，再度升级，将产品的视角放大至社区和城市，进化升级为「自然生长的社区」。
金茂府产品迭代示意图15年时间，金茂府一直不断前行，才有在巨人肩膀上打破天花板的破局术。最新的金茂府3.0从空间价值、情绪价值、生活方式的全新维度，为业主提供了从产品到服务再到更美生活方式的闭环体验，给了我们关于下一代城市豪宅的最佳答案。
金茂府3.0产品12大绿金科技系统进化示意图目前仅在华东地区，金茂府3.0就有5城7府蓄势待发，其中上海中环金茂府、苏州狮山金茂府、杭州上城金茂府、南京首开桃园金茂府、南京秦淮金茂府已经陆续亮相——
上海中环金茂府，一个让上海同行既仰望又焦虑的操盘案例。
项目大年初五“逆周期”开门迎客，短短一个月时间蓄客，到访量迅速超过5000组，3月22日项目首开，推出266套房，开盘当天100%售罄！
这个数据，别说在上海不多见，在全国也屈指可数，就连上面的“200亿盘王”也没有做到，让中环金茂府一举成为今年上海首个火爆出圈的红盘！
南京首开桃园金茂府，背靠南京首善之区鼓楼，坐拥丰富城市资源，内涵历史文化底蕴，更是鼓楼唯一集齐“山、城、江、河、园”主城景观风光带的板块，土地资源极度稀缺，堪称主城“沧海遗珠”。
地段、资源好得出奇。
金茂府3.0的落地，也势必将成为鼓楼塔尖资产的护城河。项目定位为区域标杆改善，打造5栋低密小高层+超大楼间距，产品设计将通过摩登潮流与本地烟火的汇聚，传统的传承与现代的融汇，精工品质打造酒店体验礼序归家，架空层泛会所定义主城人居新体验。
对于新房已经断供多年的小桃园来说，小桃园富人区的新房已经断供近5年，这次金茂府的落地早已引起周边地缘改善客群的极大关注。
3月26日，首开桃园金茂府首次发声，视频吸引了18.8 万人观看，喜欢推荐人次达到 5000+，桃园金茂府魅力尽显无疑！
4月5日，首开桃园金茂府位于南京新城市广场的城市展厅盛大开放，两天时间已经有超千人到访询问，彻底引燃楼市！
不少人更是盯上了建面约180㎡大户型：“小桃园太久没有新盘，还是金茂府这样的豪宅，我就等着你们开盘了！”
苏州狮山金茂府，2024年最值得期待的苏州高端项目之一，可谓是整个新区核心的门面，从大门开始，就足见豪门风采。
苏州狮山金茂府项目建筑示意图
杭州上城金茂府，估计杭州人都在等这个项目，要知道，去年杭州共拍出78块土地，主城1.1容积率仅一块，它是目前上城区唯一将售的四层纯叠墅盘，开间阔绰，建筑疏朗，而且，全面应用了升级后的科技系统。
华东每一座金茂府3.0，都是优质生活方式的最佳诠释者，以向前迭新的不竭动力回馈行业期待。
金茂府3.0的极致呈现秦淮金茂府始终坚持做“金茂式加法”去年6月秦淮金茂府首开，单价约54899元/㎡，92套房共吸引了511组报名，整体中签率低至18%，单一户型——建面约143㎡的房源全部售罄！
9月底再次加推80套房源，销售单价已经到了55585元/㎡，开盘当天去化近九成！
秦淮金茂府开盘现场两次开盘单价对比同期板块内其他在售楼盘，单价最大相差近1万/㎡，一套房相差100多万，甚至200多万！
如此大的价差，依然被市场热捧，这说明什么？
写到这里，我想起消费心理学的一个观点，那就是：有钱人对品质敏感、对圈层敏感，对价格不敏感。在有钱人扎堆的地方，价格不是很大的问题，你尽管把产品做好、把圈层做好，有钱人对价格的接受度可以很高，真正入了富人的法眼，这个才是关键。
因此，在获悉南部新城的秦淮金茂府4月楼盘预计加推，销许价可能会超过5.6万/㎡的时候，有热议，但没有争议。
●南部新城黄金中轴的中心，核心的核心！金茂府系，有着非常严格的择址观，只有城市非常核心地段，质素非常高的地块，才会打造金茂最高端的府系产品。因此，去年，秦淮金茂府一出现，就直接拉满了对于南部新城豪宅云集的巅峰作品期待值！南京未来的城市中心，在南部新城！南部新城90%的资源聚场，在全球唯一，约2600米机场跑道上！机场跑道核心主轴，与南京城市轴线（御道中轴）的交汇点，就在秦淮金茂府！
这里不仅是机场跑道中轴的门户，也是整个南部新城的核心所在，南部新城倾其所有将高能级配套建设于项目周边，目标就是要将这里打造成世界级城市名片。
多元化、高级别的公共配套资源尽数聚集于此，众星拱月之下，秦淮金茂府周边的资源多到要溢出来。
这里也是宜居之地，秦淮金茂府周边遍布了5个公园！
——机场跑道公园、三角立体公园、神机营文化公园、约130米特色街巷公园、中央景观公园，成为城市繁华与社区静谧之间的减速带。
其中，三角公园建设面积超9000方，是板块内巨无霸级别的大型主题市政立体公园，未来秦淮金茂府将与其无缝融合，连接区域地下交通、商业空间，便捷生活，自然之美、艺术之美和充满烟火气的生活美学在这里融洽地合为一体，内外兼修，独一无二。● 高级的审美，极致的品位，南部新城核心区唯一在售科技大平层！从产品上来看，秦淮金茂府坚持打造一个纯改善社区，独具一格的南北双外立面+整体窗墙比高达约0.45，让项目极具辨识度，它也是机场跑道公园上唯一在售的科技大平层。
秦淮金茂府效果图户型起步面积更是达到了约143㎡，大户型建面约195㎡/240㎡，加之项目高于周边的售价，一举成为大校场入手门槛最高的项目，直接奠定了秦淮金茂府未来纯粹的高端圈层属性。
从开售到现在，秦淮金茂府已经从一个单纯的豪宅项目，跃升为南京富人们的身份标记，只要告诉别人你有，就等同于完成了自我介绍。
秦淮金茂府实景图（左右滑动查看更多）
匹配这样的圈层属性，秦淮金茂府给业主还打造了三重社交场域配套，物理空间界限，给业主带来了更多的情绪价值和圈层价值。① 打造业主与外部区隔的社交场所——社区访客会所，在家和外界之间打磨出一个过渡空间，足不出户体面的接待客人，既不用招待进家，同时不失主人礼仪，毕竟有时候接待客人，在家中过于亲密，在外面略显生疏，楼下的私属会所刚好。② 打造业主与业主之间的社交场所——友邻泛会所，为邻里社交打造了两处泛会所空间，并已经在交付前考虑物业运营；③ 打造业主私密的社交场所——私享会所，为业主打造南部新城最大的功能性会所，占地2800㎡，包揽私宴厅、泳池、艺术长廊、健身房、瑜伽馆、行政酒廊、VIP厅等高级场域，充满优雅与格调的空间，再以部分空间的科技系统辅助，让这里成为家庭之外的另一个丰盛世界。
秦淮金茂府会所实景图
作为金茂府3.0在南京的第一个载体和名片，秦淮金茂府巅峰之上，再造极境，带来的不只是四季如春的房子，还有一年四季的风景，一种独属于金茂府业主的生活方式......如今秦淮金茂府放风涨价 —— 既是出于对自身的价值底气，也是为了给与客户更长期的价值保障。
或许只有经过时间与市场的洗礼，我们对于秦淮金茂府的稀缺价值，才会有更大的感触，但那时或许就只能仰望了。
关于《南京房协买房卖房服务中心》/南京房地产业协会牵头，联合《辉哥说楼市》专业团队，整合楼市专家、咨询机构、房地产媒体等各类资源，为买房人和开发企业搭建房源信息平台、提供买房卖房咨询与交易服务，助力“每一位买房人都买到适合自己的房子”，实现“安居南京、宜居南京、优居南京”的南京梦。“辉哥”领衔专业团队：南京房地产业协会副会长兼秘书长，南京市房地产新媒体专委会主任，7年南京大学城市规划专业理论积淀，6年万科等品牌房企实操经验，16年房地产协会行业领导历练，南京楼市活地图，南京楼市首席专家、政府顾问、买房导师，中央省市媒体楼市评论员，买房人心目中的楼市一哥。主要服务内容：① 房源信息发布② 买房咨询③ 一对一个性化（买房卖房、资产配置）定制方案④ 专业买房讲座⑤ 看房团⑥ 房源带看⑦ 团购、买房优惠⑧ 粉丝卖房⑨ “辉哥买房群”入群交流⑩ 交易代办任何服务与需要，扫码加“辉哥”微信