来自上海房外房升学

2023年年底，真如终于迎来了自己的封面作品——上海真如环宇城MAX。

蹉跎岁月20年，真如终于有了可以拿出手的东西。

为此，我们专门去实地看了一下。

从商业业态来看，面向中产家庭、精致白领、新兴家庭、网络KOL们。

很符合真如的发展实际，没有盲目强调高端。

开发商中海也确实花了不少心思，网红打卡+品牌首店+文创+运动国潮+十足烟火气。

再搭配上“中产”最爱的山姆超市，环宇城的未来我们还是很看好的。

过往除了环球港，普陀的商业普遍存在问题。

长风大悦城人气不足，和兄弟静安大悦城相去甚远。

近铁城市广场真北路交通非常不便利，这几年人气也有所下降。

中环百联老旧，旁边的烂尾楼炸了以后再无动静。

天安千树徒有虚名，除了外景拍拍照就没啥价值了。

环宇城的出现确实让大家眼前一亮。

上海西北角忍气吞声了这么多年，有声音开始说：

普陀在集全区之力把真如干进CAZ？

普陀的经济排名在上海倒数，所以这些年也比较“招黑”。

真如是不是真的这么差？

事实是，上海对真如的期待一直很高。

曾经的真如历史地位并不低。

真如因寺得名，缘寺成镇。

最早的历史可以追溯到700多年前。

建国初期，真如就是独立行政区，而普陀区仅仅是长寿路那一小块。

普陀的发展史中，是真如“牺牲”了自己壮大了普陀。

“金罗店、银南翔、铜真如、铁大场”是真如曾经辉煌的写照。

新世纪以来，真如同样被“寄予厚望”。

2001年国务院大笔一挥，“徐家汇、五角场、真如、花木”四大城市副中心横空出世。

作为上海最早一批城市副中心，起点就已经高出别人一大截。

真如仿佛就要走上复兴的道路。

如今的真如，地段上有着天然的发展优势。

真如处于内中环之间，绝对的距离优势，是不可替代的。

尤其在轨道交通上，真如如今有5条地铁穿过。

11号线、14号线、15号线共同打造的真如-铜川路“枢纽”，正在成为上海西北角的重要交通节点。

20号线作为一条东西走向，串联普陀、静安、虹口、杨浦的线路，更是稀缺资源。

教育上的空白也正在填补。

今年真如的十二年一贯制学校开始建设了，据说和上师大合作。

同样处于中内环间的板块，如大宁、古北、徐汇滨江、张江、碧云等。

都在过去二十年中成为城市的增长极，是引领区域、乃至上海发展的存在。

近几年上海中环更是替代内环成为发展的主力军。

只要真如想，发展的机会从未流逝。

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真如的机遇确实很好，但是干的确实一言难尽。

天时、地利都已凑齐，可是“人和”成为了真如始终没能完成的最后一块拼图。

世纪初的真如以物流配送中心为主。

充斥着大量的库房、工厂、批发市场等建筑，车流、人流混杂。

旧城换新颜，只要路子正确，当下越“破”未来就越“新”。

2001年批复的真如副中心，光规划就干了6年。

前后做了三轮，征集了国内、国际方案，重视程度确实很高。

从当时的规划来看，一个产城融合的CBD跃然纸上。

拆除高压线，发展大真如的雄心勃勃。

只是真的到了落实阶段，规划也就真的成了“规划”。

真如本想和李嘉诚一起做大做强，谁知道大家是在互相画饼。

地一屯就是是十年，所谓的商务办公全都让他干成了酒店式公寓。

最近高尚领域的LOVE大都会开始运营了，但是招商一言难尽。

沿街的主力门店的都是烟酒、理发之类的。

绝对是在拖环宇城的后腿。

坑爹队友十几年前挖了个坑，十几年后把坑又挖深了。

到了2018年这版规划。

商办体量砍了，高压线又回来了。

仅有的“功劳”就是拆了十年的铜川路水产市场终于完成了。

一切都变了，一切又好像都没有变。

真如的发展似乎从来只在规划，不在发展，而且特别依赖开发商的发挥。

真如自己在规划、拆迁上浪费了大把时间。

李嘉诚把号练废了，复星、绿地相继扑街。

回看这二十多年，唯一用心开发的就是中海真如项目。

不拖时间、不降标准、不吹牛逼。

真如的落后，更多的是“人祸”。

环宇城确实开了个好头，但是真如想要大踏步前进。

真如仍然需要翻过三座大山。

第一座：移不走的高压线

普陀是上海的老工业区，为了满足工业用电需求，远东第一站——西郊变电站诞生。

在整个六七十年代，这里承担了上海一半的用电负荷，到2018年这一数据只有1/50。

意味着西郊站已经完成了历史使命，具备了退出条件。

但是从第一代副中心规划中就希望拿掉的高压线，直到今天仍然没办法“谢幕”。

迫不得已规划了一条生态绿廊。

第二座：不能按时兑现的规划

李嘉诚的事情上已经有过一次教训了。

铜川路水产市场19年拆迁后，5年过去还是迟迟没有动作，据说今年会安排出让。

希望这里能有个好归宿，不要再重蹈高尚领域的覆辙。

除此之外，2018年真如想要干的综合医院、体育宫、电影宫等等都还遥遥无期。

第三座：拆不掉的上海西站

在上海南站、虹桥枢纽的围堵之下，西站其实已经失去了作为独立站点的价值。

事实上现在也只是沪宁线的中间站点，而且离上海站非常近。

没人气、没车，西站已经非常鸡肋了。

而且在北站启动之后，上海东南西北各设一座火车站。

西站、上海站如果都能迁出是最好的。

真如断头路的毛病，和普陀南北割裂的问题都能轻松解决。

如果说真如完全不思进取倒也不是。

真如这个副中心也在与时俱进。

从规划层面讲，已经在奔着第三代副中心样本打造。

第一代副中心为城市疏解型副中心。

第二代副中心为功能引导型副中心。

第三代则是生产、生活、生态”的高度融合。

从理念上讲，确实有点向CAZ转变的意思。

但这些概念性的东西只能锦上添花，不能雪中送炭。

从每一轮的真如规划中，我们看到是真如想干的非常多，愿景很美好。

但每一个章节的落幕都只留下遗憾。

二十多年副中心，如今只给外界留下一个破旧真如的刻板印象。

同一期时期的徐家汇，不仅跃升CAZ，而且在不断进化。

从17年以来，美罗城、港汇改造完成，太平洋百货、六佰、东方商厦等都要迎来升级改造。

在很难有增量开发的前提下，依然实现了再造一个徐家汇。

我们希望真如能用蜕层皮的决心成为真正的城市副中心。

其实现阶段而言进不进CAZ真的不重要。

只要真如能成功，谁也无法避开上海西北这个“明珠”。

不过解题的关键是：

真如真的需要一个深圳速度。