正确理解买房

大飞楼市 2024-09-29 14:47:08

这是当下房地产市场的行情,降价就是可以在短期内换来销量。

咱们说过山东日照发布了一个楼市措施,就是买房给予购房补贴,金额能达到总房价的20%,相当于直接打8折销售,

现在一个月时间了,效果怎么样呢?

根据中国房地产报报道,很多楼盘的销量确实得到了大幅度的提升,甚至标题就是“日照新政满月调查:新房卖了一年的量”,

一个月干了过去一年的销量,这就是降价带来的流动性,带来的销量。

并且文章里面还专门提到日照的一个高端盘,日照中心云筑均价是17000元每平方米,而折扣后均价只有13000元每平方米,直接降价4000元,单套房源最少优惠也得40万元,

所以该项目近一个月直接卖了100多套房源,然而去年的销量一个月还不到10套,差距非常明显,

这就是当下的房地产市场,降价就是可以换来销量。

咱们说过很多遍了,现在的二手房销量为什么在快速增长?为什么超过新房的销量?就是因为二手房降价厉害呀。

只要降价达到了一部分人的预期,那这一部分人就会选择上车,现在的房地产需求肯定是没有枯竭的,毕竟中国还有14亿的人口。即使把刚需全部剔除,仅看改善需求,那这个体量也不会太小。

问题是这个需求是不是有效需求?说白了就是我想改善,但房价太高,我改善不起,或者收入预期不足不敢猛加杠杆

前两天有人说,中国还有1.8亿的农民工,其中很大一部分人都没买房,购房占比还不足1/3,房地产行业潜在需求非常足。

道理是这样的一个道理,但这是潜在需求,你怎么转化成有效需求?这些农民工不买房是因为不喜欢吗?还不是因为价格太高,买一套房子压力太大。

过去咱们的房地产市场销量确实非常高,但是你看一看他们都是怎么买入的?全部都是加杠杆搞上去的。

截至2021年三季度末,中国居民部门杠杆率达到62.1%,2015年以来居民部门杠杆率一共上升了26.1个百分点,

这都是房价快速上涨导致的,这个期间居民部门杠杆率的增速,不管你是纵向和自己对比,还是横向和其他国家对比,增速都处于较高水平。

所以现在导致的结果就是房价高,居民杠杆率加不上了,

现在你再想让居民买房,你要么提高居民收入,你要么降房价,必须这样双向奔赴,才有可能让这一轮楼市完成筑底,

否则就是现在的结果,卖房的感觉你肯定会买,买房的感觉你肯定会降价,双向背离,交易链条阻塞,

并且也不要拿房地产是支柱产业说事,既然是支柱产业,肯定得健康发展,谁家盖房子的主梁会选择一根朽木,

房地产是关联了很多行业,但这不是必须涨价的理由,房地产之所以牵涉面那么广,是因为过去它的销量大,而不是房价问题。

这两年很多房企暴雷,你看看他们的债务展期公告都是怎么说的?里面肯定有“销售环境恢复慢或者流动性资金受限”这样一条理由,

说白了就是房子卖不出去,资金收回不过来。对于现在很多挣扎在生存线上的房企而言,只要能保住销量,降价他们都是愿意的,只是一些特别原因,没办法这样操作。

所以房地产这个行业只要有足够的流动性,支柱产业地位就会依旧牢固。

现在怎么增加流动性呀?肯定不是涨房价呀,因为杠杆拉不上去了。

二手房已经给你做好榜样了,就是以价换量,至于提高居民收入,这个短期内肯定是完不成的。因为房地产是一个大规模行业,它必须得整体提高居民收入才管用,所以难度很大,

现在咱们走的就是这样的道路,持续性阴跌。因为大幅度降价产生的动荡肯定很大。

所以一方面是政策不停挤牙膏,保住一定的销量。另一方面让房价缓慢下降,后期再配合经济的复苏,收入预期的稳定,那房地产这个底也就出现了。

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大飞楼市

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