1、

上周盛福楼盘的降价先是轰动济南，不少人觉得价格合适了，去售楼处了解详情，奔着自住的目的买入。

先是星光城市3期降价，整个三期最西北角的一栋楼，这栋楼座降价是有道理的：

西侧是跨铁路桥，北侧是铁路，可以说是双噪音环绕的不利因素，这种楼座即便是高价格卖出去，以后二手房也得跌下来。

开发商拿出不利因素多的楼座降价促销，并没有什么毛病。

现如今盛福片区的正常高层二手房价格也就是15000-18000元/平米，去看看盛景家园二手房价格，也可以参考保利华庭、万科城三室房源的价格，那边位置比这边还要好吧？配套也更完善，二手房成交价格这半年徘徊在15000-19000之间。

星光三期、大华启宸这种不利因素环绕的房源，卖15000左右，难道不该是正常价格吗？

另外开发商即便是现在不降价、高价卖出去，未来业主们的房子到了二手房市场，那会赔的更惨。

再说说星光城市二期的降价，二期开盘价格是22000元/平左右，后来涨到24000元/平左右，涨价之后这大半年的确卖的速度比较慢。现在促销价格差不多在22000元/平左右。

现如今市场环境的确不好，再加上开发商缺钱冲任务，根据市场调整了10%左右的价格，的确也是无奈之举，谁不想高价卖房子啊？可惜市场太差了……

周末业主们去售楼处，全国都知道济南房子降价了，而且不少自媒体说的很玄乎，说是降价4000-5000元/平米……外地的朋友同学纷纷问我咋回事……

业主们诉求的学校问题、房子减配，开发商的确应该给予正面答复：

学校何时建设？能不能如期完工？一期今年交付之后，别耽误业主子女2025年9月份上学。

2、

2024年1-8月，我们济南楼市经历了众多片区的陆续降价。

西客站降价，老破小老破大降价，奥体片区的二手房降价、历下区的高层二手房降价、鲁能领秀城降价……

天桥区的房子降价，工业北的房子降价，科技城的房子降价，盛福片区的房子降价……

我们总结降价的房产有如下几个特点：

1、从片区来讲，房产所在片区，无产业支撑，且人口不断流出，不断开发导致房产数量一直增加，供需失衡，房产流通性持续变差，只能降价出售。

2、从产品来讲，住房升级是大趋势，不管是刚需还是改善，大家越来越喜欢低密度、电梯配比高、户型好、外立面漂亮的房子。密度高的小区比密度低的小区先降价，且降价幅度更大；老房子流通性低于次新房；高层两梯四户降价幅度大于两梯两户。

3、房子的确是一分钱一分货，尤其对比二手房的流通价格。如果一个小区除了便宜，学校、景观、物业、房型一头不占，那未来这种房子到了二手房市场必然没有什么竞争力，价格肯定还会继续走低。

大家按照以上三条去筛选、排除，会发现不少房子在你买之前就注定，未来就是要降价的。即便开发商不降价销售，到了买房人手里，以后卖房的时候也会赔钱甩卖。

楼盘降价无非三个原因：

市场不好

产品不好

开发商急需资金周转

只要满足两个，那大概率就会降价出售，现如今市场不好这条肯定满足了。

你如果看上了这样的楼盘，你有耐心就慢慢等降价。你没有耐心，上车了，也的确没法子，这就是不断变化的市场。

3、

我之前就说过，买靠近不利因素的房子，自己要有心理准备，必然是要影响流通性的。

市场好的时候，你忽略了不利因素，开发商高价格卖的火热，最终还是会让购房者在二手房交易时买单。

这些不利因素你可能觉得没问题，但是一旦这种房子到了二手房市场，那就是买家砍价的绝对理由，毕竟市场上没有不利因素的房子太多了。

靠近不利因素，售卖价格不便宜，还想保值、增值，这是不是一厢情愿、异想天开呢？

整个市场充满了观望以及预期变差的情绪。如果八九月份没有大幅度的降息，那这种情绪会一直蔓延到年底，所以个人推测部分区域新房还会有一轮降价。

购房者们，一定要对自己想买的房子有一个理性的判断，把握好买房节点，别刚上车，人家降价了，你后悔也来不及；也不要上错了车，选择一个未来无人接盘的最差楼盘。

同区域内买房，在价格相对接近的基础上，还是要优选：远离不利因素，选配套学校更知名的房子，选户型符合时代需求的房子，选小区内园林绿化好一点、物业责任心更强的房子。

个人观点，供你参考。

每周六晚8点直播，与大家聊聊当下市场下如何选择置业，关注预约。