步入盛夏七月，楼市的征程已过半。上半年以来，市场在利好政策的推动下，变化不断。在这一过程中，去库存和取消限购成为时下的关键词。
政策迎来大宽松时代
政策新变化：去库存
新一轮的楼市围绕消化存量、优化增量展开：
4月30日：政治局会议定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”;
5月17日：房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存;
6月7日：国常会明确，要顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。
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总体来看，消化存量房产和优化增量住房的政策措施已然成为新一轮房地产政策调整主线，侧重点从“住房不炒”转向“去库存”，旨在有效激发潜在需求，稳定预期，助力楼市平稳发展。
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今年上半年房地产支持政策应出尽出，为降低购房入市门槛，百城房贷利率全面迈进“3时代”，厦门、福州等城市下调至3.3%，已经显著低于此前的平均水平。
然而6月份，云南省玉溪市更是爆出2.95%的超低房贷利率，刷新市场纪录。这意味着，下半年政策还将进一步“猛攻”市场，为购房者提供更加宽松且有利的市场环境。
在一系列的政策推动下，上半年楼市经历了怎样的变化？
新房市场有所降温
2024年以来，房地产市场整体延续弱复苏走势，虽有积极信号，但整体下行压力不减。上半年，新房销售整体较弱，重点城市新房成交累计同比降39%。
根据福厦泉三个重点城市的数据来看，上半年新房成交数据出现明显的大幅回落。
一方面受市场环境影响，需求端对市场信心不足，短期入市动力不足，长期处于观望状态。
另一方面源于价格的“吸引力”不足。尽管高端品质楼盘凭借其独特的市场定位和购买力强劲的客群，依然能够保持一定的销售热度，但对于大多数普通购房者而言，新房价格的“诱惑力”并不充分。
在性价比的权衡中，部分潜在客户发现二手房市场的价格回落为他们提供了更多的选择空间，进而转向二手市场。
二手市场表现抢眼
在加大消化存量房，鼓励换房的政策背景下，二手房挂牌量激增。上半年新房市场表现平平，那么二手房市场是否坚挺？一起透过数据还原市场......
数据仅供参考
上半年楼市「以价换量」行情延续......
二手房市场，降价现象屡见不鲜。许多房源经历多轮降价，价格仍在进一步下探。这种价格的持续走低，由于长时间市场信心的底部调整，导致价格短期内缺乏企稳上行的动力。
“六涨三跌”
其中，6月下跌城市分别是福州、厦门、三明，“福州”本月下跌幅度较为明显，环比上月下滑3.75%。
六个上涨城市当中，“莆田”以6月房价14905元/㎡，涨幅6.89%，成为该月涨幅最大的城市。
上半年整体来看，相较一手住宅成交的“温和”，上半年二手市场的成交热度同比去年有小幅度下降，但总体稳定，市场成交规模对整体楼市行情贡献较大。
土地市场供需新变化
01供应节奏明显放缓
2024上半年土地成交规划建筑面积11511.1万㎡，同比下跌36.8%，较去年下半年下跌75.3%；成交楼面价为4893元/㎡，同比下跌17.1%，较2023下半年小幅上涨6.7%。
从全省城市的供需上看，各地城市上半年供需规模全线“缩水”，上半年土地供应缩减。泉州市区仅推出3幅地块、厦门仅成交5宗商住用地。
图一
图二
02房企选地愈发严格
从房企拿地上看，上半年土拍拿地依旧是建发、国贸、保利等企业表现活跃，保持国企、央企唱主角的势头。
房地产市场竞争日益激烈的大环境下，房企在土地选择上的策略也变得更加审慎和挑剔。
各大房企对地块的内在品质和潜力提出了更高的要求。既要考虑区位的抗风险性，又要考虑适度的规模效应。未来，房企在拿地上对于地块的选择将会更加严格，考虑综合。
03底价成交
核心地块热度有所下降，市中心板块也遇冷。
1
6月18日宁德土拍，金禾（宁德市属国企）以7.02亿元竞得宁德中心城区首个第四代住宅项目，蕉城2024P03号地块，溢价率0.4%；
2
6月27日泉州土拍，城东南滨江地块（图2），作为泉州首个第四代住宅，最终结果终为底价成交。
3
7月1日福州土拍，鼓楼区六一中路东侧、海潮东路北侧地块的宗地2024-24号，属于市场关注度较高的优质地块。最终由福州中沁置业有限公司底价竞得。
上半年的土拍情况向市场传递一个明显的信号：
即便是位于各自中心城区的优质地块或是结合第四代住宅的创新规划，土拍结果仍然没有太多惊喜，反而多数只能兜底收场。这也同样侧面印证了当前房企拿地保持愈发谨慎严格的态度。
今年上半年房地产市场整体表现先扬后抑的态势。在积压需求释放以及政策显效等因素带动下，一季度市场活跃度回升。二手市场的热度也表明目前各地市场需求普遍客观存在。
楼市下行修复，政策松绑不停，或许是当下楼市的真实写照。下半年，去库存的步伐还将继续......
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