前些年楼市最后的巅峰来得太快太猛，让不少人做起一夜暴富的美梦，相对正常一点的投资客拿自家余钱投资一套房子，或者想着把闲置在账上的住房公积金利用起来，也不会背上太重的债务。而那些贪婪成性的炒房客就和黑心中介、自媒体相互勾结，一般的投资难以满足他们一本万利的妄想，于是专门挑能编故事易搞诈骗的房子炒，此时学区房就成为最好的炒作标的。

或许有人觉得福建省内当属厦门的学区房最好炒，但实际上厦门的学区房价本就不低，炒起来成本太高会有很大资金压力，反倒是福州和泉州的学区房堪称“炒房神器”，因为在2016年以前这两座城市没人太把学区房当回事。泉州是因为有多校划片，加之市区学校比县城并没有太大优势。而福州是因为私立强校如林，中考成绩常年碾压公立，学区房没什么实用价值。

正因买房读书意义不大，福州和泉州的学区房价本不比普通房子高多少，这就给了炒房团伙以较低成本布局的机会。后来2017-2018年的房价最高点上，福州鼓楼有些学区房被炒到超过一平十万，就跟思明房价一样疯狂。至今回想起来，很多人仍觉得难以理解：这天价破房买来还不是照样给私立校当背景板？其实那些人无非是赌“击鼓传雷”不会炸在自己手上。

当年不仅有专职炒房客抱团炒所谓的“顶级学区房”，还有很多炒房客资金不够，只买得起划片普通学校的房子。但这并不影响他们做着翻倍卖房血赚一把的白日梦，学校一般但可以把故事讲好，于是有些人就到处传言，说鼓楼的普通校也比其他区的好。只可惜这些炒房客明显低估了他人的智商，此类骗术说出口已彻底没人信。

想当年鼓楼新盘数量虽然稀少，但二手房交易量稳居五区第一。自打2018年后楼市进入下行期，鼓楼的二手房成交量不仅远比仓山低，现在也只能和晋安勉强打平。要说仓山区面积大，开发起来买房的人自然增多，但又该怎么解释鼓楼二手房成交量会被晋安超过？

自从2020年以来，论二手房成交套数鼓楼比晋安略多，若论成交面积就要比晋安低。由此可见，鼓楼二手房成交量下滑的原因是那些老破房被抛弃。近年来购房人越来越务实，只不过一路之隔、一河之隔、一桥之隔的地方，选择晋安又大又新的电梯房，不比鼓楼区又老又小的楼梯房强得多吗？

就算有人在鼓楼工作，想要上班距离近一点，不想高峰期挤地铁。那么为了住得舒服，人家也愿意选择那些比较新的小区，而不是老破旧还自吹学区的“贫民窟”。此前文章介绍过鼓楼一些价格相对厚道的小区，因为不划片所谓“名校”反而落得清净。

前不久举过恒力博纳广场、丞相坊等例子，今天我们来看另一个典型小区，名叫凤湖新城。这个超级大盘不用我说大家也知道位置在哪里，一共五个区，房源实在多，炒房团伙炒不起。

此前鼓楼这些报价相对不过分的电梯房也要2万多一平方，我觉得没有太多必要去提。去年四季度以来房价普遍跌破2万，那如今符合“基本原则”就可以去看一看。比如凤湖新城一区目前中层带精装的房源降至1.7万，相比2017年最高点的3.3万已属腰斩，于是这几天看完房来问我凤湖新城的人多了不少。

凤湖新城的房龄至今已超过十年，这片楼盘开工时福州安置房建设水平还在进步。就算建筑品质比不了后来新建的双湖新城、黄山新城、螺洲新城等等，更比不了隔壁更新的安商房榕发乌山郡。但不管怎么说，凤湖新城的居住品质也比鼓楼那些老旧小区强得多。