别墅小区空置率高，不是一天两天了。
无论是一线城市，还是新一线、二线城市，都有这种现象出现，有的还是毛坯状态没装修，有的是装修到一半就停工了，一堆建材堆放在工地上，有的是常年空置、院落荒废，很少有人居住。
从一些一二线城市买过别墅、住过别墅数年以上的房东口中，我们得知了造成别墅空置率高居不下，而且房东还着急卖出的几大原因：
1、地段偏远，配套不足别墅项目，地段位于主城核心区的，都比较稀有，大多数的别墅项目，几乎都是处于城市郊区、新开发区等板块，因为这些地方的土地成本较低，容积率指标限制也更宽松。
一套房房产的居住价值，不单单只是房子本身硬件设施带来的，更多是还是依赖于房产周边的生活、商业、交通、教育、医疗等配套。
多数别墅地处郊区，配套其实并不完善，能够绑定的城市资源是很有限的，甚至有的连交通都不是很方便，买个菜都需要开车十几公里到城区超市才能实现，更不要说医疗、教育等核心需求了，优质的三甲医院和学区资源，往往都集中在主城区人口密集的区域。
2、户型缺陷，空间感差近十年左右，时兴起来的90~200平左右的“迷你别墅”，大多是联排、合院类产品，主打的就是性价比，让中产能够上车的价位，是用户型的局促换来的 。
这类迷你别墅的户型布局，常见的就是地下室+地上2到3层的结构，一层是餐客厅空间，通常会带一间老人房，剩下就是面积不大的入户花园或屋后花园（面宽一般都不超过5米），二楼三楼为了功能使用，会设计成卧室（房间挨着房间），每间卧室大致在10平方米左右。
有的迷你别墅空间感相当局促，单层室内空间甚至没有超过50平方米，外加上别墅的楼梯需要吃掉大量的面积，除去老人房，客餐厅实际使用空间可能都不足30平方米，开间不足3米的比比皆是，居住起来的空间感，甚至不如80~90平方米的刚需户型。
其实，这类别墅，单从楼梯的狭窄程度，就足以让很多人失去居住的兴趣了，更不要说还缺乏收纳的空间，杂物遍地，很难居住出大别墅的空间感来。
3、栋间距近，对视感强，隐私全无过去开发的大部分别墅，用地指标是相对紧张的，因为有容积率1的限制，所以别墅的栋间距会比较近，公区绿化基本靠各家各户的花园来充数，要么就是过道狭窄到2个人相遇都要侧身而过。
多数联排合院产品，对视感强烈，从前排邻居的屋后的窗户，就可以看到后排邻居客厅内的陈设，旁边邻居站在二楼三楼，就可以一眼洞穿自家院落里的活动情况，可谓隐私全无。
对于能买得起别墅的业主而言，对隐私方面的需求都算得上是硬性刚需，对于这种迷你别墅的隐私硬伤，通常是很难接受的。
4、私搭乱建，居住氛围嘈杂由于迷你别墅的室内空间局限，很多业主会进行搭建，比如占用院落拓宽室内空间等，破坏小区外立面、私搭乱建、胡乱占地等情况，就连物业都很难干涉，因为那是在人家的红线图范围内。
而且，别墅的装修周期是很长的，很多时候就是每家每户的业主陆续装修，张家装完李家装，李家装完王家装，而且， 二手别墅一旦卖出，又会迎来新的业主入住，又是一轮装修周期高潮。
所以，就会导致整个小区常年都处于有人装修的状态，小区内工程车辆（比如小型挖机）和施工人员来来往往，氛围相当嘈杂，基本没有什么居住体验感可言。
5、二手房流动性枯竭，降价抛售严重别墅在二手房市场的流动性，是相当炸裂的存在，成交周期超过一年甚至更长时间的比比皆是，挂牌房源一路降价的情况，要远远超过普通的高层住宅。
因为受众面小，总价较高，同等价位买家的可选择性太多了，所以，很多别墅业主加上装修和车位打包出售，能平进平出就已经算是谢天谢地了，通常大多数情况都是白送装修，再加亏本20~30%左右才能卖得出去。
二手别墅的房东会比其他普通二手房房东更着急卖出，因为，随着未来改善市场的发展，远郊容积率1.0限制取消，会有更多新生代的别墅产品迭代产生，产品力卷出天际：
更大的花园、更开放的地下室、更宽敞的室内空间，更低的价位，更齐全的配套。
到时候，这些已建成的迷你别墅的流动性，可能面临彻底枯竭的困境。
