城市的闲置房很多，最大的潜在客户就是农村的留守农民。如何调动农户到城市接盘买房的积极性呢？这是政府、开发商、银行等心心念念的事！

最近几年，政府一直在鼓励基层探索农户退出宅基地（获得补偿）进城买房的路径与方法。我们乡建院也协助地方党委政府做了一些案例。我们探索的结果是：这需要一系列的制度配套！

最近几天，网络上关于安徽等地农户有偿退出宅基地的“创新”讨论很热烈，我的看法是，单纯的简单的探索农村宅基地有偿退出，意义不大，且存在很多操作堵点和后遗症。

例如：张大爷有两个儿子和四个孙子孙女，现在，张大爷及两个儿子要求退出宅基地，获得补偿后进城买房，但张大爷的两个儿子及四个孙子孙女，并没有因此失去集体成员资格，张大爷的四个孙子孙女结婚时依然可以依法申请宅基地。这种有偿退出有什么意义呢？

再如：一方面，农村一户多宅或宅基地超标比较普通，一户两个宅基地退出一个，该怎么补偿呢？另一方面，农村有不少人没有申请到宅基地，是不是应该分配一个宅基地呢？退出宅基地的是有偿的，新增宅基地的是无偿的，钱从哪里出呢？

再如：农户宅基地有偿退出，一个宅基地补5万，房子怎么补呢？房子有好有坏，谁来定价呢？好好的新房子，定价高了，谁愿意出资收储呢？

盘活农村闲置宅基地是一篇大文章，不能只就宅基地说宅基地。这解决不了问题，还会带来很多新的问题。

要把盘活农村闲置宅基地这篇文章做好，要系统考虑，建立一整套制度体系才行。

第一，村集体经济组织内部要建立严格执行一户一宅的制度，超标准占用宅基地的，必须向集体经济组织交“超占费”；宅基地小于标准的，要获得补偿。集体经济组织内每年都要结“平衡账”。这是最基础性的制度！

第二，要建立起“国家土地银行+村社内置合作金融”的农村土地金融新体系，以这个体系服务于农村的土地、房宅等的抵押贷款和收储，再就是支持农民退出集体经济组织成员权的补偿（借款）。

第三，不能只单独的做宅基地的有偿退出，要在集体成员权有偿退出的大前提下考虑宅基地使用权（资格权）的退出。宅基地和承包地等的有偿退出只有随集体成员权退出而发生，才是真正意义上的退出。否则，就是半拉子工程，后患无穷！

第四，农村产权交易所要设在乡镇，成为乡镇政府的职部门。因为只有乡镇干部有能力也有意愿做农村产权交易的五个标准化：交易产品标准化、交易规则及程序标准化、收益分配标准化、违约处置标准化。没有五个标准化，农村产权交易是不能市场化的。

上述四点是一个体系，缺一不可。城里人下乡拥有农村资产，有四个堵点要打通：一是不能直接和农户做交易；二是期限要长，二十年不够；三是要发证；四是要有金融服务支持。只有制度体系配套了，四个堵点才能打通！