在传统福州人的认知里,福州的房价体系是以鼓台为中心,依次向外围递减,形成一环、二环、三环、乃至四环。
事实上,并非如此。
福州的房价似乎没有“环”的概念,更多的是以板块的形式,在各板块形成独有的价格体系,比如:
1、东二环板块3.4万+;
2、南二环板块2.5万+;
3、五四北板块2.3万+。
再比如,同样在二环边,东二环建发成交均价约3.8万,西二环恒大天璟成交均价约2.3万,南二环融创福州府成交均价约2.6万。
有些让人摸不着头脑。
上图来源于克而瑞,我们按照房价最高到最低的逻辑,把各板块细分为4个梯度,供大家参考。
第一阶梯,3万+的有:
西区、江滨、东区、烟台山、中心城区
这个梯度是福州房价天花板,以二环内及二环两翼板块为主,但除了江滨板块,二环内的成交均价并没有两翼的西区和东区高。
为什么会呈现这样的房价格局?
一切都有迹可循。
首先,相比二环这个概念,福州人更认可的是鼓楼。
福州人的鼓楼情结有多深?任凭现在地产商炒作了多少个新的市中心,强行“淘汰”鼓楼,边缘化它的中心地位,但鼓楼在福州人心目中岿然不动,房价自然也就坚挺。
而鼓楼其实有一半在二环外的西区。这就解释了为什么福州楼市上半年成交均价,西区高高隆起。板块内包括保利首开天悦二期、鼓楼金茂府在内的项目凭借先天优势,赢在了起跑线。
江滨板块的高房价不难理解。几乎所有城市的上涨逻辑,全部指向一个方向:优质核心资产。
抢占优质核心资产,抢占稀缺资源,已经席卷了全国主要楼市。不管在哪环,江景资源永远是置换的顶点,也是豪宅诞生的温床。
接下来是东区。
△东二环实景
东区高房价的一部分原因来自鼓楼的外溢。
鼓楼房价涨上去之后,与周边区域形成巨大的房价梯度。对于部分人来说,鼓楼房价够不到了,相比之下周边区域房价更合适。于是,“水”就会溢向东区、光明港这些板块。
当然这和多年来东区的迅速发展也密不可分,泰禾广场、宜家等综合体的落地,片区宜居性越来越高。
这个梯度里的房子,有能力,有合适的就可以上车,至少在相当长一段时间内,这里的地段仍然是yyds!
接下来看看第二阶梯,2-3万的有:
金山、奥体、淮安、义序、会展、帝封江、三江口、南站、北区、航城
△ 金山夜景
这个梯度代表了福州市场的主流行情,以南台岛的大部板块及北区为主,也是大部分刚需、刚改置业的目标。可以看出,即使处于同一个环线,南边比北边要贵。
从宜居的角度来说,这个梯度里金山的发展最为成熟,舒适度最高。经过前后近20年开发,金山全方位的配套都已经很完善,人口也非常密集。如果买房,尽可能多的占据学区、地铁、商业等资源基本没问题。
奥体、义序不怕“三件套”、够实惠就上,不知道哪“三件套”就百度吧。
最后,几乎同等预算下,选南边的会展、南站、三江口要优于北区。虽然目前看,这些板块房价差不多,但未来,房价梯度一定会拉开,因为政策的风始终在往南边吹。
第三阶梯,1-2万/㎡,主要有:
马尾老城、快安、桂湖、上街、南屿、南通、荆溪、甘蔗、竹岐、 青口、祥谦、首占、营前、鹤尚、漳港、江田
第四阶梯,1万/㎡以下的,主要有:
亭江、琅岐、白沙、金峰
△ 闽侯滨江新城
这两个梯度以福州远郊及闽侯、长乐等区县为主,属于福州外溢的购房需求。而至于远郊楼盘,是否值得入手,东街1號已经说过了,这里不做赘述。
但是,第三梯度里,可选的优质房源也还是不少的。可以优先选择闽侯的高新区板块,该板块的性价比、发展潜力甚至要优于马尾老城、快安。
第四个梯度可以忽略不计,万元以下的盘正在逐渐退出福州楼市视野,很快就会完全消失。
楼市全面普涨的时代,消失了。
大分化时代,已经到来。
决定房价高低的根本因素是资源的厚度而不是环线,福州未来的房价体系,一定不是由静态的、地理上的环线来划分。
因而不能单凭自己对地段的固守、对生活方式的固守去选择居所。
多抬起头来去审视城市发展的大格局,找到真正的优质资源!