最近，东街1號刷到这么一条朋友圈：中海凤凰熙岸，原价1.7-2.1万/㎡，现1.4万/㎡，不分楼层。

言外之意即，这个1.4万/㎡不是个别特价房、工抵房的价格，是货真价实的降价。相比巅峰期的2.1万/㎡，相当于降了7000元/㎡。

打了6.6折！

其实也并不意外，这个盘的结局两年前就该看到了，开发商也知道，但迟迟不愿“折腰”，估计想着还能起死回生呢。如今走到这一步，也是实在看不到头了，拖越久亏越多。

一个项目出了问题，要么是布局出现问题，要么营销有问题，要么产品有问题。

而中海凤凰熙岸的问题，就得从南通说起。

南通起势于2016-2017福州楼市普涨时期，彼时所有的板块都陷入疯狂。市中心动辄3-4万/㎡的地价不说，马尾、三江口、桂湖都全面上涨。

而南通本身位置也不算太差，西临高新区，东接螺洲帝封江，有着丰富的江景资源，加上福州“东拓南进”的发展政策，还是有一定潜力的。

在疯狂的楼市背景下，开发商甚至将南通炒作成奥体南、未来“福州的副中心”。如今看来有点可笑的定位，但当时似乎没人会怀疑其合理性。

福晟、龙湖、三盛......一时间众多开发商在此抢滩夺地。

中海也正是2017年入驻板块，房企以15.44亿元竞得闽侯2017-01地块，成交楼面价9638元/㎡。

中铁城还拍出1万/㎡楼面价的板块地王，片区新房价格由此水涨船高，巅峰期达到2.1万/㎡。

整个楼市大势强劲，就容易掩盖掉各种问题。而如今，整个楼市静默期，买房的错误就不断被市场放大。

细数南通失败的原因，主要归咎于三大痛点：

1、交通；

2、配套；

3、人口。

南通虽然与福州城区隔江相望，但市民通往市区还需要借道南屿从湾边大桥通行。大家期待已久的跨江大桥文山洲大桥，还在统筹安排中，可以说八字还没一撇。最重要的是，南通的地铁还停留在传说阶段。

对于远郊的南通来说，地铁就是它的救赎。

这么些年来，眼看一版规划地铁来了，眼看一版规划地铁又不见了，南通和南屿哥俩儿可谓对地铁盼到望穿秋水。

遗憾的是，在最新一个版本的第三轮地铁规划中，南通再次被抛下了，板块规划地铁10号线纳入为“远期规划”。

而福州地铁第三轮规划目前还没正式申报，最快也得2023年，再到所谓“远期”得猴年马月了，并且变数还很大。

南通，难通。

南通究竟做错了什么，可能还是名字取得不好。

此外，南通的教育医疗等相关配套也远不如南屿。唯一一个曾被被寄予厚望的天泽奥莱时代广场，如今也是冷冷清清仿佛一座空城，不过是另一个“中洲岛”般的存在。

因为南通根本没有支撑商业发展的能力。

话虽然难听，但理不糙。

商业与周边的人口密度、经济活力有着很大的关系。而南通常住人口不到5万，加上区位、交通受限，又不足以吸引主城人千里迢迢跑来打卡，所以根本做不起来。

每一个新开发的区域，短期内都会出现配套匮乏的阵痛，这是不可避免的。但如果人气不愁，商业自然也不用愁，这就是东泰禾能成的原因。

但东泰禾的商业神话无法套用在南通身上，三江口同理。

如今，含泪甩卖在南通早已不是个例。

近日，板块内另一个项目中铁城·江督府，也打出了“抄底特价”的名号：限时秒杀房源，单价低至12000元/㎡ 。

相比去年开盘时15000元/㎡的均价，也是掉了好几千。以90㎡户型计算，仅一年时间，去年买房的业主至少亏损27万。如此的降价幅度，也引发了前期业主的不满，12345官网上相关投诉比比皆是。

此外诸如滨江时代、钱隆御景、泰禾首府等，都同样出现了不同程度的跌幅，如果以1-2千/㎡跌幅来算，亏损十几二十万是常态，南通房价已经呈摧枯拉朽之势开始蔓延。

亏损还不是最惨的，好歹还有一套房保底，即使不升值也能住。而买到天泽奥莱时代的就悲催了，至今还拿不到房。

天泽奥莱时代也是当年的南通热盘，但随着开发商资金断裂，楼盘直接烂尾两年多。虽然政府多次介入，也频频传出复工的消息，但至今仍旧进展缓慢，业主还在无尽的等待中，不甚唏嘘。

说到底，拍地或者买房，都是赌脚下的这片土地，房子值不值钱，全都在这片土地上。

从这个角度上来说，开发商和买房人是利益共同体，三不靠的远郊地区，开发商不要乱拍，老百姓也不要乱买。

这几年，如果你在关注楼市，你会发现，现在房价涨的最快的地方，大到一个城市，小到一个板块，一定是周边产业强，购买力最强的地方。

现在的楼市再也不会出现全城普涨的局面了，而是分化越来越严重。贵的地方更贵，便宜的地方更便宜，与此同时，买错房的代价也将越来越大。

记住，只有那些产业发达，有人口支撑，老百姓有钱的区域房价才有潜力。

远郊三无板块，请直接放弃！

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