这两个月，调控之密集让人不敢喘息：约谈热点城市，限制二手房定价，新规定土拍，整顿中介，打击炒作学区房......

随之而来的是：深圳学区房大跳水，个别房源相比3个月前跌幅超40%；广州二手房指导价相比挂牌价直接腰斩；福州多个高价楼盘遭点名限签。

拳拳到肉，招招毙命，几乎没有哪个城市能独善其身。

虽然目前福州还未有大的动作，但在全国市场环境的影响下，楼市下行已经是可以预见的事，这点从八月的市场表现也已经有迹可循。

福州楼市传统的金九银十大概率要落空了。

不熟悉福州楼市的朋友可能会觉得这数据不是蛮好的，实则没有这么简单。

福州新房网签的统计范围是含安商房的，仔细观察各区域成交量会发现，8月晋安区新房成交势头格外突出，比上月多出上千套不只。这点和区域内正荣悦荣府、世茂东望等安商房集中网签不谋而合。

可以合理推测是大量安商房集中网签导致新房成交量的上升。

反观“脱水”的二手房数据就没有这么漂亮，一定程度上能更真实反映当下福州楼市现状。

据福州市不动产登记和交易中心数据显示，8月福州五区二手房成交量为3349套，环比下跌约7.9个百分点；成交面积261639.72㎡，环比下跌约9个百分点。这已是福州五区二手房成交量四连跌。

△  近三年福州五区二手房成交数据

从量在价先的一般性规律来看，成交量持续下降，房价也就基本告别大涨的可能。

对于未来市场的悲观预判，除了基于已经初露端倪的市场成交表现，还包括政策、信贷环境释放的强烈信号，以及土地市场的变化。

关于政策，本文开头就已经说过一二线城市调控的普遍性，这个趋势在下半年会更加严峻。

不知道网友们是否关注了前两日国务院新闻办公室举行的新闻发布会，会上对房地产接下来的态度已经说明一切：力争用三年左右的时间实现整个房地产市场秩序的明显好转。

这句话的潜台词是什么？

未来3年核心城市的调控几乎没有放松的可能。

房价上涨的车轮一般都是核心城市带涨，然后三四线城市轮动。现在一二线城市的房地产市场全面冻结，福州上涨的可能性也就不大。

说金九银十落空可能还保守了，未来两三年楼市都会进入一个冷静期。

信贷方面，目前全国多个城市房贷额度收紧、贷款周期拉长、放款需要排队等待的情况已经非常普遍。

福州四大行也明确表态：确实额度非常紧张，部分支行如果额度用完就会暂停办理二手房房贷业务，就算仍接受办理的放款时间也在3个月以上。

第三点要说的土地市场的变化，是针对即将到来的第二轮集中供地。

正常情况下，金九银十时期的土拍是能够传递给新房市场一定的信心，但今年的土拍大不相同，可以说未拍先凉。

从地块角度出发，本轮供地质量一般，位置好点的伴随配建，并且限死了溢价率和商品房指导价，又大又纯的地都在三环开外。

从开发商角度出发，现阶段很多开发商日子也不好过，这点从上半年财报就可以看出，包括万科、合景泰富、融创利率都有不同程度下滑。而有钱的不少开发商又受拿地额度限制。

预计，即将到来的土拍，大概率也是十分平和的，翻不起什么水花。

虽然“金九银十”大概率会落空，但对于有真实购房需求的老百姓不失为一个好的买房时机。

一方面政策在全方位扫除房地产的投机性，这就阻挡了一波炒房团搅弄风云；另一方面未来几个月会迎来开盘潮，开发商竞争压力大，一定是优惠让步。

新盘想赢得市场主动，老盘试图锁住关注度，都只能以价换量。

有关注最近市场动态的朋友就知道，8月底首开的五四北金地项目、闽侯坤鸿都给出了一定优惠，中海锦江城、中铁城等甚至大幅打折。

这波8月的降价潮还只能称为试水，金九银十的幅度还会有所提高。

最后说几点建议，也是一些老生常谈的问题了。

虽然未来几个月对有购房需求的朋友们利好，但还是要多多观察，坚定需求。降价不是唯一的参考标准，真正满足自己需求、能抵御市场波动的房子才值得。

甚至降价幅度太大的，要搞清楚原因再下手。

而一部分暂时无需求的朋友，珍惜腰包吧，市场瞬息万变，不要再赌徒式买房了。现在加满杠杆、全仓注入，只可能导致完全无法套现，甚至亏损。

最后，切记找准开发商。现在连大开发商的安全系数也不能保证了，而本身有债务危机、负面新闻缠身的开发商，我只有一个建议：

上为正文。

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