有人的地方，就有江湖，有江湖就会排座次，三江口的十多个项目，也有排名，也有鄙视链。

曾经，没有人会怀疑泰禾在三江口的顶流地位。

还记得，17年东街1號到泰禾福州湾项目踩盘时，置业顾问的眼里都闪着光，对于“福州陆家嘴”、“世界滨江”这类说辞是张口就来。

千亩滨江大盘，4000米一线江景，近400亩文旅大城。说实话，无论是占地规模、建筑体量，还是规划设计，配套等，三江文旅城若建成的确让人充满想象。

但是4 years later......

从网友爆料的三江口新貌看，三江文旅城的地标建筑——“福州之眼”摩天轮已经锈迹斑斑，泰禾也身陷债务危机，福州湾一度办不下房产证。

时代变了，三江口的排名规则也彻底变了。

开发商靠画饼排名，买房人用脚投票。

近日，东街1號根据不动产官网的网签数据，整理了部分三江口片区楼盘的去化情况。虽然网签有一定滞后性，但也基本可以说明问题了。

现在的三江口格局大概可以分为三层鄙视链：

鄙视链第一层——樟岚片区。区域内主要以滨江正荣府、中建香樟南岸、三江岚隽、榕城江上图、大东海江山府为代表。

这个片区的楼盘售价约在2.5-3万/㎡，销售进度方面，除了大东海江山府，截止目前商品房去化占比都在75%以上。

鄙视链第二层——梁厝片区。区域内新房以景粼天筑和星海天宸为代表，售价约2.2-2.4万/㎡。到这里，商品房去化占比已经很不好看了，但龙湖项目整体要比中梁项目卖得好许多。

鄙视链末端——清富片区。含泰禾福州湾、中海锦江城、三江花语、远洋天赋等项目，其中部分已经走起了降价路线，售价在2字头上下。

没错，曾经的片区顶流沦落到了鄙视链末端，大有英雄迟暮之感，令人不甚唏嘘。

或许有读者要问，三江口SOHO在鄙视链哪端？我只能说，远郊的SOHO可能进入“鄙视链”的资格都没有，还有疑问建议通读东街1號之前发布的SOHO购房分析文章。

三江口的鄙视链是怎么形成的？

很简单，当福州楼市过了普涨的时代，开始走向分化，谁有资源谁就能脱颖而出，包括但不限于学区、地铁、江景等。

以滨江正荣府为首的樟岚片区楼盘稳居鄙视链顶端，就是因为加持了同样站在资源鄙视链顶端的学区房。

根据此前福州市教育局发布的《2021年省市属小学划片范围》，樟岚片区在售商品房包括滨江正荣府、中建·香樟南岸、榕城·江上图、三江·岚隽在内全部划片清华附中福州学校小学本部，大东海·江山府也划入小学二部。

除了学区房因素，这一片的配套也相对完善，比如商业有嘉里综合体，以及金沙公园、滨江风景等资源。

龙湖和中梁两个项目所在的梁厝片区，虽与清华附中福州学校失之交臂，但好在还有地铁。加上已落地的海峡艺术中心、梁厝历史文化区，规划中的市博物馆、市美术馆等，自住没什么大问题。

最后清富片区就比较悲惨了，也就泰禾的条件稍微好些，当然这得在它走出危机的前提下。

而中海锦江城和三江花语两个倒霉鬼，向北受山体遮挡，向东被绕城高速隔离，好的学区、地铁、江景统统没有，本来还可以依赖泰禾蹭个商业，现在彻底沦为“三无”楼盘，降价是它们唯一的出路。

事实上，中海也确实这么做了。据项目的宣传信息看，最低的售价只有约1.5万/㎡，相当于备案价直降5000元/㎡。然而如此低姿态，也只是把去化率从8%提到13%，库存的冰山一角。

在福州，很难找出第二个区域，像三江口这样，集万千宠爱与争议于一身。

因为三江口的确非常矛盾。

首先不可否认，三江口的格局和定调很高。自从福州开启东拓南进的大动作，三江口就被冠以福州南向大门的门户形象区，千亿级规划利好迎面扑来。

牛逼的规划，再碰上福州楼市普涨期，大量的投资客涌入市场，天时地利人和，促成了三江口风头一时无二。

2017年，中海先后以超高溢价率加配建保障房的形式拍下2017-28号和2017-29号两幅地块，实际可售楼面价超过18000元/㎡！

2018年三江理想城开盘，在捆绑车位的情况下，首期开盘即去化超九成，一点余房也在短时间内迅速清盘。

而泰禾福州湾，一度卖到2.8万/㎡，可想而知有多少人看好三江口。

市场瞬息万变，从寸土寸金的宝地，到淡出买房人的视线，甚至完全被遗忘，其实并不需要用多长时间。

细数原因，三江文旅城没盖起来首当其冲。

现在很多朋友可能不知道，三江文旅城的前身是经历了关闭、被收购的“浪浪浪水乐园”。

从水陆两栖主题乐园到集文化演艺、主题乐园、品牌酒店、商业休闲为一体的大型文化旅游项目，不一样的格局，但一样的结局。

对于先天发展本就存在短板的新城，一旦规划泡汤或者推迟，或者变数频频，购房者的信心就会大幅下降。

另一方面，三江口市场的火热，吸引了更多的开发商入驻。短短两年时间，龙湖、中梁、正荣，十几个开发商齐聚三江口抢滩夺地，竞争进入红海市场，供需发生逆转。

截止目前，三江口的库存还有超万套。

与天量库存相对应的是遥遥无期的配套，那要找谁来住呢？失去预期支持的三江口房价就像一盘散沙，不用风吹，走两步就散了。

最初各开发商资金层面还算充沛，就算降价也是遮遮掩掩，多以特价房、工抵房的名义促销。

但是形式逼人，到了2020年中，三道红线政策的实施，调控措施的加强，三江口部分开发商终于耐不住，以中海为代表，大幅降价去库存。

目前龙湖、中梁等在售项目相比备案价也基本都有1-2k每平的优惠。

值得注意的是，三江口的供地还会增加，除了此次第二轮集中供地拍出的宗地2021-43号，体量近200亩。还有一幅取消出让的371亩巨型宅地，预计在下一轮集中供地中还会挂出，三江口的去库存战将进一步升级。

当然，三江口还是有适合它的人群的，比如地缘刚需，比如想要买入福州的八县、闽西、闽北等新福州人，他们买三江口其实并没有什么错。

对于想要买入三江口的朋友而言，建议：

1、尽量买相对成熟的漳岚、梁厝片区，基础的生活配套相对完善，自住没什么问题。不够强大的我们，能做的就是让自己处于鄙视链的前端。

2、多看多比较，三江口供应量不小，红海竞争下必出优惠，有适合的价格可以出手。

3、远离已经停工、延期交房、办不了证的项目。记住，不管多便宜，如果拿不到房，你面对的都将是100%的亏损。

至于三江口的房企，认清现实，该降就降，毕竟库存摆在那。另外，再谈“福州陆家嘴”可就该贻笑大方了。

上为正文。

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