我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，目前浦东潍坊社区有一套房子，对口明珠小学a，目前估值大约600万左右，手头有250万，小孩二年级，计划换一个初中学区房，三房，考虑到小孩上学距离不能太远，计划在浦东合适的位置买房，应该考虑那些区域？另外我的商贷用过一次，公积金用过2次，商贷资质较好，目前房子是唯一住房，上海和外地无其他房子，另外看二手房都应该考虑哪些因素，热门学区现在买不一定能进去，如果进热门有风险，要考虑升值因素多一点。

沪叔：你好，当下置换学区，我们先来看资金部分：850万首付现金，有过按揭，目前置换再购房属于二套，去除再购时产生的税费和居间费估算50w，手头资金还有800w，按照当下三价就低取按揭值，二手房二套再购首付在8成，你这边总价预算定价在1000w-1050w之间。

初中择校：明珠a地段对口的是东昌南校，是一所潜力型梯队初中，如要换老牌名校，建平西，张集，进才北，原则上对应地段小学有名额可转。

预算三房可选：关注洋泾这边1998-2005年的小区，如明珠苑，罗山怡景园等。

提问：沪叔，您好请教您个问题：淀山湖朱家角一带增长空间和上海整体比能基本同步么？朱家角淀山湖板块小户型现在单价3.5万左右。次新房因为税费高入手综合要到4万上下，比如恒大御澜庭和璟云里等小区。您看从保值、升值角度看这几个小区适合入手么？谢谢您？

沪叔：你好，淀山湖朱家角属于青浦远郊，看历史近6年涨幅数据就知道，最近一次楼市举例，朱家角2020年-2021年楼市的涨幅直至今天平稳阶段，只有10%甚至不到，是跑输楼市大盘18%均增幅的。如果就投资角度考虑朱家角是不建议入手的，从生态环境，度假休闲有闲钱偶尔自住的角度可以考虑。

再补充一点，虹桥，长三角一体化，水乡客厅，西岑华为，种种销售说辞出现的高频佐证规划或城建，和青浦新城，朱家角的版块发展相关性太弱，基本没有较多房价和土地的相关影响，有需要深度咨询可以沟通。

提问：沪叔，你好，本人名下有套房，现在买二套房纯投资，可以首付250万左右，有看到金山那边是不是要建乐高乐园，建成后对周边的房子有提升作用吗？金山适合投资吗？

沪叔：沪叔之前就说过会赚钱并不是最重要的，最重要的是会投资，懂得抢占资产，资本流动起来才能创造更多财富，甚至复利增长。一套优质房产的价格，很快从几十万涨到几百万，上涨部分及房租，皆是资本创造的财富。很多人没有让房产升值部分及时兑现，巨量的资本变成了“死财富”，这是浪费。在金山买房和乐高乐园那边买房投资不太建议，乐高乐园建在枫泾镇东部，在上海金山和浙江嘉兴的交界处，地理位置太远了，纯投资买在这里不是很好的选择，这个预算可以多看看市区外环的房子，临港也可以多关注下。

提问：沪叔，你好，今年30出头，想要在上海买房安定下来，预算不够，计划是先买套二手小户型房子，过2、3年收入提升后再换掉，想买自住兼投资的房子，这样可以吗？

沪叔：你好，具体怎么买房还是要看你的预算，首先买几百万的房子要慎重，首房首贷的资格要珍惜，置换不容易，涉及各种税费、交易费，七七八八费用折腾下来，结果发现没赚什么。自主兼投资这种想法是很理想的，投资买房和刚需买房是两种打法，投资看重涨幅收益，最好是大片空地，各种配套、产业、人才都是从0到成熟，这样的区域板块买起来搏击性极大，刚需自住看重生活交通和居住体验，地铁要有，基础配套要有，追求很高的收益就不可能有很幸福的居住体验，两者能同时满足，一个字“贵”

提问：沪叔，你好，近期上海的楼市发生了一些比较大的变化，新人买房，也不知道该怎么买到好的房子，可以麻烦沪叔给一些购房建议吗？

沪叔：你好，上海买房可以参考以下建议：

第一、选房时首先就要注意学区，地段和配套的综合情况，像徐汇、浦东、闵行、黄浦、杨浦、静安、普陀这些区域主打优质教育，会一直持续抢手。

第二、前滩，黄埔，徐滨，杨浦等地方的新商品房和次新商品房依然是主要的选择目标。

第三、上海不同区域产业规划不同，选择那些产业规划能级较高的板块有利于未来发展。

第四、目前上海开通的地铁选房自然是不会出错的选择。

第五、嘉定，松江，青浦，奉贤，南汇五个新城也在逐步的发展崛起阶段，其中嘉定新城的规划较为确定，未来发展也比较看好。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。