一位粉丝在2017年，买了套沙井的89平三居室新房。目前，粉丝手头资金300万，家里三个小孩，大的在沙井公立学校读一年级，小的是双胞胎，一岁半。

粉丝在西乡工作，为了工作方便，想在西乡宝安公园买套四房，并且已经看了丽景城的97平复式四房。中介跟她说，不卖沙井的房子，也能先找他们垫钱全款，再贷款7成出来。这样手头的300万还能再买一套。

粉丝不知道这种操作行不行、有没有风险，找我咨询。

当前的深圳楼市异常复杂，尤其在放开指导价、施行认房不认贷以后，买房、换房的逻辑都需要重新解构。后面一段时间，我会不定期分享一些粉丝的买房、换房案例，借他们的操作，帮助大家更好地理清房产思路。

案例都来自圈子里的粉丝提问。大家如果有特别着急，或者个性化的问题，也可以先加入《一周一课》，联系助理。

西乡、沙井几乎是我谈宝安必谈的子板块，主要谈风险。

沙井的房价属于阶段性红利，2014年到2020年是比较合适的时机。现在是2023年，沙井很多房子已经变成有价无市，回不到2020年的高价了。

粉丝的沙井房，买在2017年，现在卖掉的价格，可能跟当初买的时候差不多，或者扣掉成本，能赚一些钱也是好的。

但即使这样，房子已经持有6年，没赚到钱，现在房子该卖还是得卖。

一个没有上行空间的房子，每多持有一天，就多担一天的风险。沙井西乡的房价趋势早已逆转，未来的下跌风险会越来越高。

至于粉丝所问的，不卖房子再买房，“垫钱全款”——

公开场合我不能多说什么，但是希望所有碰到类似情况的同学仔细想一想：房子成交了，佣金到手了，贷款谁来还？

假如月供压力大，或者贷款还不上，痛苦的是谁？

我的房产课里面，偶尔出现一类换房的同学，他们的房子有价值，但仍然要换，原因就是当初杠杆用得太高，一旦收入波动，就扛不住。

杠杆是买房的一种工具，用好了，能够撬动更有价值的房子。但是，什么时候用杠杆，什么时候盘资产，一定要基于自己的实际情况，以及基于房子的价值。

丽景城的价值，已经反映在它的价格上了。房价便宜的原因就是价值低。

宝安属于买房的二类价值板块，但是有一条安全线，西乡已经踩到安全线——桃源居连接领航城，连接到山海上城，安全线以外的房子，只有居住价值。

同时，新安靠流塘靠西乡位置，旧改拆迁的难度也非常大。买进去以后，可预见的发展空间很小。

今天很多人说罗湖没落，实际上“罗湖没落”的背后，是很多旧改房子，卖9万/平、10万/平，五年内没有赚钱效应，让一些人失望。

西乡以后会更惨，对更多人来说，可能宁愿套在罗湖，也不愿意套在西乡。