一位粉丝名下有套二线城市的房子，市值300万，剩余贷款90万。卖房后，手里能有500万现金，月供能力2万元。

粉丝工作在坂田，今年生了小朋友，计划卖二线换深圳，居住兼顾投资，据此重点观察了龙华、南山和福田三个板块。

粉丝比较倾向龙华的三房或四房，如梅林关的万科金域华府和玖龙玺，有深外学位，也能自住。但是不确定它的投资价值，向我咨询建议。

当前的深圳楼市异常复杂，尤其在放开指导价、施行“认房不认贷”以后，买房、换房的逻辑都需要重新解构。后面一段时间，我会不定期分享一些粉丝的买房、换房案例，借他们的操作，帮助大家更好地理清房产思路。

案例都来自圈子里的粉丝提问。大家如果有特别着急，或者个性化的问题，也可以先加入《一周一课》，联系助理。

北上广深是内地房产价值最高的四个城市，上海、深圳又是四城里面最高的两个。

因此卖二线换一线——无论是哪个二线城市，都是正确的思路。

买房的正确步骤：挑城市、挑板块、挑楼盘。挑对城市是买对房的第一步，城市的价值差异，会直接影响板块、楼盘的价值差异。

当然——要额外说明一点，仅仅做到卖二线换深圳是不够的，还要换对板块、换对楼盘。

现在深圳的楼市分化很严重，即使是粉丝看中的南山、福田、龙华，板块有价值，但里面也存在坑。比如南山一部分房子溢价较高，龙华有一些子板块没有投资价值。

粉丝卖掉房子，能有500万左右的现金，因此换房标的可以设在上千万。

粉丝的思路是买龙华的三房、四房，自住兼顾投资——这里需要稍微纠正一下。

自住兼顾投资，投资兼顾自住，这两种需求是不一样的。为了自住可以牺牲一部分投资，和未来投资可以牺牲一部分自住，这两种倾向在挑楼盘时也会产生影响。

粉丝在坂田工作，小孩刚出生，家庭真正的花销还没开始，没有强大的经济支撑，很容易变得有心无力，因此一个方案是：

投资兼顾自住，结合“投住分离”的方法，把房子买在高价值板块，再租出去。有可能，房子的租金足够支撑自己在坂田租一个更大的房子，甚至还有多余补贴房贷。

这个过程中，有一点需要额外提醒：小孩既然刚刚出生，换房时不必过早考虑学位问题。深圳现在推行名校集团化，学位房的风险要到2025年才能结束，以后可以等小孩真正需要学位、学位房风险结束的时候，再考虑学位房。

再看楼盘，粉丝想买万科金域华府和玖龙玺——这就是我之所以做额外提醒的原因。

两个楼盘都有深外学位，在孩子不需要学位的情况下，何必买学位平添风险？

有的同学喜欢未雨绸缪，或者害怕买房、换房，希望能一生只买一套房，实际上这是很难的。第1，你的想法会变，你现在的房子，能不能保证未来想法一旦变了，行动可以随之改变？

第2，市场也会变。市场是动态的，五年、十年以后才需要的东西，现在买进去，也会承担不必要的风险。

不妨在第一个五年先赚钱，其他下一个五年的事情，下一个五年再说。