转自大胡子看深圳

最近市场上的成交价格变动挺大的，有一些板块的价格跌得很快。

大家应该都知道，市场上很多观望的朋友其实都是墙头草。

只要价格稍微跌一点点，就有不少人开始蠢蠢欲动了。

因此最近我们后台的粉丝留言又多了不少，很多都是非常具体的买房问题。

今天我就挑选了几个比较典型的问题给大家详细解答。

如果你也有买房问题，可以在评论区直接向我们提问，也许下一次我就会在文章里给大家解答。

粉丝提问：

我们最近打算卖掉一套龙华的房子，想要置换到宝安。

现在看到宝安有一套价格非常便宜的房子，幸福海岸115平总价只有840万，单价不到8万，还是东南朝向。

指导价1058万，报价比指导价低了200多万。

房子满五不唯一，会有点税费。

房源户型

即便算上税费，价格还是很便宜，但是现在怕的是房价一直在跌，不知道后面会不会更便宜？

另外一个担忧就是幸福海岸这个小区好像在宝中也不算特别好的项目，不知道到底能不能选？

解答：

幸福海岸的这套115平的房源，确实引起了很多人的关注。

因为房子的价格真的非常便宜，单价7.3万，直接回到了宝中2017年的价格，当时幸福海岸的价格就在6.5-7.5万/㎡之间。

这套房源业主一出手，直接把其他业主两轮的涨幅全部跌没了。

现在幸福海岸二期其他房子挂牌价在9-10万/㎡之间。

横向纵向这么一比较，这套房子先别说户型保养这些细节的问题，光是价格性价比是真的很高。

从提问的这位粉丝的立场出发，龙华置换到宝中，这个选择首先绝对是没问题的。

那么宝中要不要现在买呢？

我觉得你如果已经是决定要置换的买家，就不要管长期的涨跌，现在找一个比较优质的低价笋盘上车就好了。

既然未来的事你把握不住，就不要猜它是涨还是跌，先把握当下。

何况这套房源的价格还是超跌的，是偶然现象。

其他房源、其他小区的价格还没跌到这么低，短期内也不可能会有这么低的价格。

那么幸福海岸这个小区值不值得入手呢？

首先，你要把项目放在同片区的项目中排序。

大多数买家不了解同片区的小区，所以很难站在一定的高度对所有的小区做排序。

那幸福海岸二期在宝中小区排在怎样的位置呢？

从市场反馈来看，海岸二期属于第二梯队末尾、第三梯队排头的位置！

肯定不是宝中的标杆，但是小区的房价偏低、保养也不错，属于宝中比较优质的上车盘。

我之前去考察过这个小区，小区的绿化率高、保养的也不错，整体感受很舒服。

如果你要我置换到这个小区，纯居住的角度看，我是可以接受的。

我一直强调一个观点：

未来深圳买房的最大需求点，一定是居住舒适性

从小区的角度来看，幸福海岸的舒适性绝对是过关的。

不过我看了一下这套840万房源的户型，虽然有双阳台，但是都是卧室出阳台。

所以买家自己得考虑一下能不能适应客厅没阳台的户型，住起来可能会有点压抑；

另外，客厅没阳台的房子，以后出手的时候可能没有那么好卖。

毕竟你逆向思维思考一下就能明白：

如果这种户型真的好卖，那么这套房现在就不会降这么低的价格了。

粉丝提问：

可以说下深圳南山福田宝安的租售比么？

解答：

租售比这个话题其实后台留言中已经有很多朋友提过了，

过去房价猛涨，所以租售比这个概念不受大家重视，客观地说，房价暴涨期，尤其是普涨的周期，租售比确实没有意义；

现在房价开始冷静下来了，租售比概念又重新被大家捡了起来。

先解释一下租售比这个概念怎么计算。

租售比=租金*12/总价

租售比主要看的是一套房子的年租金回报率，并以此评估一套房子的价值。

问题问的是南山宝安和福田的租售比，所以我具体找了南山、宝安和福田各一套房源计算了一下。

选的项目都是核心地段比较好租的小区。

1. 南山的房子我找的是南山中心的南海大厦。

65平房源年租金大概8.4万，现在挂牌价575万。

租售比大概是1.5%。

2. 福田的振业花园，93平房源年租金9万，当下挂牌价780万；

租售比为1.1%。

3. 宝安的福中福花园一期，86平房源年租金6.6万，挂牌价大概518万。

租售比大概1.3%。

对比一轮之后大家会发现，其实三个区的租售比相差并不多。

房源上可能大家觉得未必有代表性，但是波动都在零点几的范围内，就说明实际相差也不会很大。

而真正和这几个区拉开差距的区域是罗湖，罗湖的租售比普遍能达到2%左右。

所以租售比到底能不能作为买房的一个参考呢？

从实际数据来看，即便是现在房价降下来了，租售比也很难作为深圳买房的一个依据。

你说租售比更高就更值得买？

那深圳最有价值的板块岂不就是罗湖？

你说租售比更低就更好？

但南山福田宝安的租售比又难分胜负，根本分不出高下。

所以拿这个指标去衡量房子的价值，只能说是一厢情愿。

不过如果你是看中租金回报的买家，想要靠租金收益稳压一般的存款利息收益的话，可以关注一下租售比数据。