转自地产小王子
01上周五，杭州2024年度第一次土地挂牌，上城区的2宗地引发了大家的热议。很多人都关注两件事：
第一，三里亭竟然比安琪儿的限价更高！凭什么？
第二，安琪儿限价竟然还是4.65万元/m²！这背后传递出什么信号？
02首先我们来看这2宗地。
1宗是位于上城区三里亭单元JG0904-R21-24地块（杭政储出[2024]9号）。
该地块东至三里亭单元JG0904-B1/B2-38地块，南至机场路，西至规划支路一，北至董家桥路。
楼面价起价29589元/m²，限价47400元/m²，装标4500元/m²。
三里亭地块距离闸弄口站（1号线）A口约400m，驿城路站（18和19号线换乘）C2口1.3km。
周边建成项目有：西侧的商住沁园雅舍，北侧三里新城梅苑，机场路斜对面是903医院。
周边次新二手参考（贝壳挂牌价）：
1、运河天城国际，5.04万元/m²；
2、春月锦庐，6.24万元/m²；
3、时光悦酩公寓（金色时光毛坯），4.36万元/m²；
4、新风悦居（天城府二期毛坯），4.37万元/m²。
另1宗是上城区城东新城单元SC080201-55地块（杭政储出[2024]11号），也就是大家熟知的安琪儿市场4宗宅地中的1块。
该地块东至规划天台山路，南至规划道路，西至规划绿化，北至闸皋街。
该地块楼面地价29123元/m²，限价46500元/m²，装标4500元/m²。
安琪儿地块距离地铁站较远，到最近的新塘站（4号线）A2口超过600m，但需要自北而南穿过艮山西路（钱塘快速路）。
好在是从高架桥洞下穿过，不需要走回头路和过天桥，还算方便。到闸弄口站（1号线）1.3km。
周边建成项目有：北侧运河对岸的天运花园和华润万家超市；秋涛北路斜对面的聚落五号创意园；艮山西路斜对面的东升市场和东升小商品市场。
周边次新二手参考（贝壳挂牌价）：
1、保利·中盛府（保利中央公馆），6.89万元/m²；
2、绿地·华家池印，7.96万元/m²；
3、玉润钱潮府（都会森林），8.35万元/m²。
03明明安琪儿周边二手房价格要高得多，为什么限价反而是三里亭更高呢？
道理其实很简单，因为三里亭位于秋石高架的西侧，属于老城区，安琪儿则在东侧，价格与火车东站东面的城东新城相同，目前在售红盘有滨江·叠映里。
周边二手房的价格参考呢，有几个因素影响。
一是安琪儿周边的二手房均在艮山西路（钱塘快速路）的南侧，秋石高架以东属于钱江新城的范畴，一手限价本来就比这边高一大截。
譬如还未交房的会潮悦府属于城东新城，限价4.65万元，当时隔了一条艮山西路，属于钱江新城的都会森林在2018年的时候，一手限价就已经5.9万元，足足高了1.25万元/m²，接近30%的溢价。
钱江新城都会森林夜景
而华家池在秋石高架以西，更是属于老城区板块，而且产品定位更高，当初一手房价格也在5万+，所以二手房价格更高也能理解。
二是三里亭周边的二手房，除了春月锦庐之外，其余三个小区都偏刚需定位。
其中金色时光和天城府二期均为毛坯，户型也较老，不是一个时代的产品，档次上也完全不同。而天城国际的产品则更老。
当然，这只是政府定价的逻辑，最终未来二手房的价格，还是要看市场的买单。
04限价的差距，恰恰是我们选择的机会。
根据我的推断，安琪儿地块更靠近钱江新城和江河汇，市场追捧的热度将远远高于三里亭地块。
江河汇实景
且周边一共四块新地，北侧还有运河水系景观。未来周边一旦成型，小环境更佳，二手房表现肯定会优于三里亭地块。
再加上两者本身900元/m²的一手限价差，安琪儿项目比三里亭项目的获利空间要大得多，很可能超过6000元/m²，相同大户型，两者总价可能相差百万元。
个人猜想，安琪儿地块未来二手房价格应该在6.5万元/m²以上，如果划入濮家小学+采荷中学（濮家校区）学区，甚至可能会达到7万+。
此前，我们曾猜测安琪儿地块限价会突破5万，然而这次将价格锚定在4.65万元/m²，在我看来传递出两个信号。
1、主城区限价暂时难以撼动！
放开限价就不要想了，提高限价，对于主城区来讲，也还有些遥远。要放开限价的，都是已经无法靠一二手倒挂来吸引人购买的地方。
2、杭州还是希望靠倒挂差价吸引购房者，制造红盘来保持楼市的热度。
反过来讲，或许杭州也不是那么有信心把限价放开！
因为一旦放开或者提升限价，核心位置的一手房价格必然上涨，将导致一手去化缓慢，市场热度下降。情绪传导之后，郊区的一手房就更难去化了。
毕竟，今年郊区卖地要比去年多得多！
05当然，这里有一个问题值得关注。
地价上安琪儿比三里亭便宜466元/m²，但限价却要便宜900元/m²。
这意味着如果拍地溢价一样，对于开发商来讲，安琪儿地块的利润空间更小。
而根据常理推断，安琪儿竞拍溢价很可能高于三里亭，如此一来，开发商的利润空间就更小了。
保本房价=（楼面价*1.07+3500）/85%（这是个估算公式，实际保本房价还要低一些）
如果拿地按起价29123元/m²计算，保本房价应为3.96万元/m²，对应4.65万元/m²的限价，开发商有6900元/m²的利润空间。
京杭大运河实景
但是，这块地怎么可能起拍价拿下呢？
按15%溢价计算，拿地价为33491.5元/m²，保本房价为45112.8元/m²，算上车位这些，开发商还有些利润空间。
按30%的溢价算，拿地价为37859.9元/m²，保本房价为50611.87元/m²，对应4.65万元/m²的限价，哪怕算上车位这些，开发商也基本不太可能赚钱了。
理论上，这块地的溢价超过20%应该就没办法做出太好的产品。
没有利润的项目，除了减配，大家觉得还有什么路可以走呢？
强限价之下的产品，很难提什么创新和品质。你总不能道德绑架开发商，要求他们做赔本的买卖吧。
按这个逻辑看，倒是不希望大牌开发商拿地，尤其是国企，亏损过不了审计那一关。
只有来个想做口碑的中小开发商，贴点钱当广告费，或许还能做个好产品出来。
