深圳，这次的确有点示范区的样子。

在更多人印象中，深圳是炒楼重灾区。这一次不一样，首先打响二手房指导价第一波的就是深圳，其二手房参考价制度，成为不少地方调控的“范本”，多个城市已经借鉴参考。

截至目前，东街1號简单统计了一下，包括东莞、宁波、成都等在内，10余城市都已陆续宣布建立二手住房价格信息发布机制。

与此同时，杭州、上海等，也要求中介发布合理的价格信息。

二手房进入“政府定价”时代，不再是预言或者笑话，而是事实，并且效果立竿见影。一些城市的二手房因此进入买卖相持阶段，还有的直接进入冰封期。

那么，福州会出台二手房指导价吗？

谈论二手房指导价之前，先来谈一下福州二手房市场。

据福州市不动产交易中心官网显示，福州五城区2021年7月二手房成交3638套。至此，2021年，福州楼市以累计销售二手房21209套！

这是什么概念呢？

我们对比一下往年二手住宅的交易量：

2016年福州五城区成交41411套；

2017年福州五城区成交33776套：

2018年福州五城区成交19966套；

2019年福州五城区成交25581套；2020年福州五城区成交24582套。

今年二手房7个月交易量已占到去年的86%，也超过2016年巅峰期成交量的一半，按照这个趋势，今年二手房全年成交数据不会差。

价格上，根据国家统计局公布的70城房价来看，福州最新二手房价格已实现7连涨，同比上涨5.0%。

仅从数据看，福州今年二手房热度清晰可见，因此很多人猜测福州也会出台二手房指导价。但东街1號认为，可能性不大。

福州楼市缺乏二手房指导价最重要的一个参考指标：一二手房价格倒挂。

一般来说，新房火了会带火二手房，但二手房反过来决定新房市场红火程度。

举个例子：

2017年，全国范围内开始调控，一个重要政策是“限价”。这个政策之后，有些城市的火不灭反升。从深圳、杭州，到2年前的成都，到今年的合肥，“万人摇”现象不在少数，最关键原因就在于二手房。

深圳、杭州新房与二手房普遍价差在2-5万/平，摇到一套新房，至少净赚几百万；合肥新房、二手房价差1万/平，买到净赚100万。所以即使新房有再多限制，或是全款，或是加价捆绑，大家仍然拼了命去抢。

二手房与新房价格“倒挂价差”决定了楼市的火热程度，倒挂越大，利润越大，市场就越火爆。

反观福州，整体上来看，二手房与新房价格非但没有倒挂，还有一定差距。当然这不包括个别板块的核心资产，如鼓楼的学区房、江滨板块的江景房。

△ 数据来源：房天下

另外仔细看今年二手房的走量，虽然整体要多过以往年份，但近三个月已经持续下跌。按照这个趋势，成交量萎缩到一定程度，那么价格也必然很难坚守。

在需要“指导”以前，福州二手房市场热度自己就已经下来了，不需要太多额外行政手段去干预。

除了深圳以外，其它出台二手房指导价的城市，如无锡、绍兴等，不难发现，这些城市全部都被约谈过。并且据观察，这些城市虽然出台了二手房指导价，但实际上执行的楼盘占城市所有楼盘比重仅不到5%，远没有深圳严厉。

这说明什么？

说明没有哪一个没被约谈的城市会主动推行二手房指导价。因为一旦出台政策，全国皆知，负面影响较大，对地方房地产市场后续平稳发展是不利的。

综上，福州目前二手房房价涨幅在前十开外，曝光度和关注度不高，出台二手房指导价政策概率不高。而刚刚被约谈的泉州以及价格倒挂较为明显的厦门，则有可能是福建率先“被指导”的城市。

数据显示，6月泉州整体二手房均价为13978元/㎡，环比上涨3.22%，同比上涨19.27%；其中，主城区二手房均价达到21652元/㎡，环比上涨3.13%，同比上涨48.32%！

厦门也非常“危险”。根据58安居客房产研究院发布的《2021年6月全国新房市场报告》来看，除了无锡和绍兴在涨幅在20%以上，第3名的沈阳为13%，然后是徐州13%、温州11%，厦门10%。

此外，厦门岛内天价二手房早已红出圈，即使政策不会覆盖全市，学区房、景观资源房需警惕调控的随时降临。

对于福州来说，二手房整体市场预期已经在下降，新房市场依然是未来调控的主方向。

相信这两天大家都看到了人民网点名批评福州楼市价外加价、捆绑车位销售乱象的头版新闻，相关部门也已经快速做出反应，对6个房企做出处罚。

对于真正的买房人来说，不必过于焦虑，该买还是买。调控不是为了打击房地产，而是打压泡沫过大的房价。