CBD又叫中央商务区，是一座城市的金融和商务中心。住宅建设猛如虎、商办落地静悄悄的江南CBD，明显少了那味儿。

福州CBD印象始于上个世纪末的鼓楼五四路，那里汇聚着当时福州最多的写字楼和最密集的金融机构；

21世纪初，更为成熟的台江闽江北CBD和金融街CBD上线，成为矗立在北江滨东西两侧的城市地标；

近年来，仓山又着力打造江南CBD和三江口CBD，长乐也谋划滨海新城CBD。

至此，福州已形成六大中央商务区。这其中，顶着“两岸金融集聚区”头衔、名不副实的江南CBD该如何破局？

江南CBD的概念在2017年首次提出。2020年2月，《福州市江南CBD控制性详细规划和城市设计》正式获批，更被赋予自贸区主体区域之一、两岸金融集聚区、仓山区江南CBD的功能定位。

江南CBD位于仓山闽江南岸，规划范围东至鼓山大桥，南至福峡路，西至连江南路，北至南江滨大道。3.82平方公里（5730 亩）的巨型土地上，将容纳4.86万总人口。

区域内规划形成“一核一轴多区”的整体空间格局：

“一核”：围绕江边村组团打造多功能的公共活力核心；

“一轴”：依托前横路，打造商务发展轴；

“多区”：以中央活力核心与商务发展轴共同组织CBD功能片区。

商办大楼集群、“东部2.5环”前横路、4号线和6号线双地铁、福州高级中学小初部、联通闽江的绿廊……都将在这里呈现。板块周边还有地铁1号线、白湖亭商圈、千亩花海公园、国际会展中心等配套加持。

官方一纸规划，给足了开发商想象空间，板块热度随之提升。

2017年仓山浦下旧改启动征迁以来，江南CBD已进入实质性开发建设阶段，融信、禹洲、世茂、旭辉、金辉、凯佳等实力房企纷纷入驻。

“日光盘”祥浦苑带起的销售热潮，让区域商品房的在售均价早已突破两万五。以建总领筑、禹洲融信玺湾、融信海纳新潮为代表的新盘，整体去化表现较好。

如今，江南CBD北侧地块的住宅用地出让已接近尾声，还夹杂着天量安置房。等过两年这些新盘交房后，板块居住氛围将日渐浓厚。

南侧则受制于高湖村征迁进度，城市面貌仍是村庄和老旧小区。

可是，这不是“两岸金融集聚区”吗？

CBD的核心特征是以商务、金融、贸易、服务等第三产业为主导。评价一个中央商务区的影响力，除了等级、面积，还要看GDP、企业总数与上市公司数量、楼宇总量、纳税总额。

纽约曼哈顿、伦敦金融城、香港中环、上海陆家嘴、广州天河……已经验证了金融商务是CBD的重要元素。

作为福州市重点打造的新服务业集聚区之一，除了2013年搬迁至此的东部办公区，江南CBD目前新建商办项目寥寥，商办写字楼、酒店式公寓的出让及建设进度缓慢。

区域内，规划3栋酒店、1栋商务楼的厦航广场，在2019年底发布招标公告后，迟迟未有进展。 

福州第二轮集中土拍中，小型商服用地——仓山江南CBD出让地块十暂缓出让。

“十四五”规划中，仓山区提出将全面提速江南CBD规划建设，打造最具活力的江南CBD。

没有商办，哪来的CBD？

目前来看，江南CBD建设有过于“地产化之嫌”。“两岸金融集聚区”缘何被高高举起，又轻轻落下？

从开发角度来看，福州并不缺商办项目。据CAIC监测，2021福州预计入市35.8万㎡新增供应，其中29.1万㎡新增存量集中于台江核心商务区。而江南CBD作为新兴商务区，内部配套设施尚未完善，商办市场有待形成，需要政府加大招商引资力度。

从销售角度来看，疫情常态形势下，CBD的商办物业供过于求态势进一步加剧。据相关统计，福州写字楼市场的空置率整体逐年上升，金融街CBD的空置率在2020年更是高达21.2%。

此外，受到义序机场限高，板块内大部分地区高度预计在50-80米左右，城市天际线难以成型。

下半场，江南CBD需要以更多的商办建筑为磁极，打造总部企业、金融机构、高科技人才集聚的商业图景，从而成为超级流量入口，为福州带来可观的GDP与税收贡献，提升省会城市影响力。

最后，提醒购房者，CBD的商务价值决定了房屋价值。买房的时候，不能只看一纸规划，看得见、摸得着的配套才是保障。正所谓，听其言，也要观其行。

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