现在的福州楼市，如同东街1號早先预料的那样，在成交量出现大幅下滑之后，进入横盘阴跌的状态。

市中心：本想垫垫脚尖够到3.8万/平，结果国贸榕上3.5万/平左右价格低调备案；

东二环：本来怎么也得3.2万/平+，首开香颂想了想，觉得还是2.9万/平更稳妥；

南二环：本来已经跨过2.5万/平的门槛，现在有人举牌特价2.3万/平，紧跟着就有人打出1.9万/平；

上街：本来今年可以轻松冲顶1.9万/平，但新开盘的书香世家已经默默回归1.5万/平。

与此同时，楼市即将迎来年底冲刺业绩的关键时期，开发商必将加大优惠力度，特价房、工抵房出现的频率也越来越高。

那么，如何在捡漏时避免风险，这便是我们今天要聊的话题。

在捡漏前，我们首先需要判断这是不是一个“漏”。而大部分时候，我们发现都是假降价，真套路。

只有正常楼层、正常房源，降价10%以上才算漏。

举个例子，这是近期海纳新潮给出的工抵房超级折扣：

165万起，南二环，88平大三房，算下来每平仅18682元/平！

看到这里有的人是不是已经肾上腺素飙升，难道这就是传说中的“腰斩”？毕竟海纳新潮刚入市时曾触顶3万/平！

但是如果你仔细看房号就会发现，这批所谓工抵房全部都是三楼以下的低层房源，并且，均来自A、C两区。

海纳新潮A、C两区其实都配有大量安置房或租赁房，商品房也不多，条件本身没有纯商的B区优质。加上顶底的劣势一目了然，一定是被剩下的，用来做活动很正常，根本不能算漏。

而其主推的B区纯商房，事实上也曾推出过“工抵房”优惠，且的确大部分是正常楼层的正常房源，但价格仍然最高接近2.9万/平。

所以，指望这个盘腰斩捡漏的都散了吧。事实上，60%的开发商，即使抓回款，也不会拿出好的房源来搞特价。

不利因素较多的，比如墓地/铁路/高架/有安置房等，没有20%降幅都不算漏！

五四北金地五四领峯，纯商品房，备案均价19400元/㎡，折后均价18818元/㎡，低楼层可以1.7万/平拿下。客观说，这是近3年来五四北入市价格最低的楼盘了。

项目虽然属五四北，但北侧都是山丘，发展受限，周边配套不足，居住氛围差，周边还有不少更低价格的安置房待上市。除了高架桥，还有一大硬伤：距离莲花峯万寿园仅600米左右。

这样的条件，降个几百上千，真的算不上漏，完全是开发商迫于去化压力进行的调节，就是市场价。

这类房子我们建议别买，如果是自住，头铁你就上，但如果兼顾投资或者考虑后期置换，就要做好接盘难的心理准备。

当然，得佩服分销的强大。

所有高风险房企的楼盘，再便宜也不要捡！

捡便宜之前，对于开发商的判断很重要。财报原本是判断开发商经济状况的一个很好的参考。而现在那一篇篇花团锦簇的财报背后，我们已经看不出太多真相了。

那么，你就要注意三类新闻：借债融资、债券违约、讨薪。

因为这三个现象，都代表着开发商的财务状况到了极差的程度，随时可能暴雷。他们的房子不论是让你交原价然后返还房款也好，还是直接降价也罢，烂尾的概率都是极高的。

不管多便宜，买烂尾房都注定是血亏。

长久以来，福州市场上总有人冒险收购有过烂尾史的，或者已经明显暴雷的房企项目，总想赌一把。不得不佩服这种人的胆识。

在接下的来两个月内，各种眼花缭乱的优惠信息还会非常多。比如：

1、目前库存较大的开发商和楼盘，像是帝封江的榕耀之城，动辄百亩的大盘；

2、同区域内，竞品过多的，包括南二环、三江口，都有可能是降价内卷重灾区；

3、前期溢价过高、提前透支溢价的盘，比如库存量巨大的滨海新城。

还有前期融资成本较高的，急于清货回款走人的，这些房子，都有可能降。

但不管何种名目，你需要明白：对于市面上大多数特价房来说，如果真便宜，开发商内部就已经做了消化，不会等到渠道商拉着你去买的。

你看到的特价房，大部分都是有硬伤，在你没有找出这个硬伤，进行综合衡量之前，千万别着急出手。

最后，即使各方面都合适，还需要谨防的一个大坑：降价即减配。

正所谓羊毛出在羊身上，价格降了，最初承诺的标准可能也会悄悄下降。只要开发商价格守不住，建筑标准一定会以各种手段降下来。

所以，蠢蠢欲动的买房人，别被眼前光怪陆离的低价房冲昏了头脑，一门心思只想着捡漏抄底的结果，可能是入了坑。

作家茨威格说过：

“她那时候还太年轻，不知道所有命运馈赠的礼物，早已在暗中标好了价格。”