在农村宅基地买卖的情况时有发生，在外村买的宅基地，如果刚好遇到了拆迁，拆迁方一般会说买卖宅基地的协议无效，直接就跟原房主谈。作为一个外村人，要不根本插不上话，完全没有补偿，要不就是补偿很低。那这种情况，买宅基地的一方怎样拿到补偿？接下来与大家分享我们拓夫拆迁律师在实践中的操作。

一、案情简介

广西某村，有几十户老百姓在外村买了宅基地（2011年），拿着积蓄建设了房屋，本以为接下来生活会有个落脚地方。

今年（2024年）却遇到了城中村改造的拆迁项目，拆迁方给本村村民的补偿是他们外来户的两倍，对房子实际面积也并不完全认可，同时需要他们将房子登记到本村村民名下才愿意给补偿。村民觉得太不公平了，想和拆迁方在谈一下，人家完全都不理。然后咨询到了拓夫律所。

二、律师分析

我们先看根据《土地管理法》第六十三条规定，宅基地住房不能向外村人员转让或者出售，即使购买了也不能过户。所签署的合同也要做无效处理。

但是，如果合同已履行、买方已经长期实际居住使用，且房屋、土地已经进行了翻建、添附等，同时遇到拆迁时，就不能一概而论了。什么意思呢？合同无效，但是该有的补偿还是有的。

首先，装修、翻扩建等都有补偿。合同虽然认定无效了，但买方在居住使用期间对房屋及院落进行装修、翻建、扩建，其对于添附部分享有所有权，是买房人合法的财产，拆迁时应当给于补偿。

其次，有上海、广东的规定可参考，购房人可拿到补偿款的七成或更多。参考上海市《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》第四条规定“对于已经付清款项、交楼、业主正在使用的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”

参照广东省《广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十七条规定“农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。

最后，有最高院的裁定可参考，买房人可以主张拆迁补偿款。最高人民法院在2017年有过裁定，因拆迁的原因而致房屋物权消灭，在此情况下，买受人可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款。

三、律师观点:

并非买卖外村的宅基地就一定是拿不到补偿，本村集体村民也仅仅是有土地使用权，地上附着物、添付部分仍然是属于咱们的，咱们买方长期居住使用付出的心血经营起来的家也不可能是政策能一刀切的，需要综合当地情况，买方的情况以及拆迁政策的情况。遇到这方面的问题，不要简单听信拆迁的观点，也不要盲目的进行维权，一定要及时的咨询专业律师。

四、解决策略和案件结果

首先我们通过信息公开的方式拿到这次拆迁的所有文件材料，找到其中违法违规的地方，拓夫拆迁律师和拆迁方进行了谈判。我们优先选择避开买卖宅基地有效无效的问题，从拆迁方的违法进行入手，其次结合最高人民法院及各地法院的裁判观点，与拆迁方充分的沟通了我们能够获取补偿安置的各种理由。最终拿到了满意的结果。