2024年，中央继续以明确的发展方向，鼓励住房租赁行业发展，加大对住房租赁市场的扶持力度，从金融支持、政策培育、税收优惠、市场监管、住房保障方面不断加码，为其提供大力支持。据URI不完全统计，从去年至今，中央和地方政府共出台了180余条相关政策来支持住房租赁行业的发展。

明确了主基调，为了响应中央号召，各地也不断细化租赁住房政策的颗粒度，通过“组合拳”的形式叠加释放政策效应。2024年一季度，各地从监管、供给、金融、价格等方面出发，出台了不同政策以促进住房租赁行业的发展。

据URI统计，一线城市的住房租赁市场，在国家的支持下，截至2024年一季度，北上广深四城的租赁用地成交共计67.55万㎡，分散式租房市场平均租金为3.25元/㎡/天，集中式租房市场平均租金为4.48元/㎡/天。其中，集中式公寓总规模累计217.8万间。从数据显示来看，上海的供地表现与开业项目数，均属于领跑位置。

本报告数据均来自 公开数据及URI Data Bank

本报告所选取样本侧重城市层面

综述

上海租赁土地供应持续释放，一季度成交46万㎡！

上海一季度新开业项目超27个，近1.3万套！

上海集中式现有规模约40万间，保障房占比高达75%！

租金同比下行严重，但规模环比、同比均呈现上涨态势！

上海住房租赁市场总体处于蓬勃发展状态，领跑全国！

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深度监测上海住房租赁政企动态

政策梳理

十四期间，上海市大约筹措了60万间的保障性租赁住房，其中，有47万间保障性租赁住房形成供应，平均每年的供应量预计为6.5万-8万间。

作为国家中心城市，上海始终贯彻落实中央政策，推进住房租赁行业稳步发展，同时加快培育保障性租赁住房建设。

对上海市来说，保障性租赁住房的筹措渠道包括：

1、新建集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、新供应国有建设用地；

2、配建产业园区配套用地；

3、改建存量闲置房屋。

上海市人民政府印发的《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》指出要有序盘活本市的存量土地资源，推动集体经营性建设用地开发建设保障性租赁住房。结合现有的土地政策，通常来说，集体经营性建设用地保障性租赁住房，包括以下流程：

目前，上海通过推进集体经营性建设用地，用于开发建设保障性租赁住房的，共有三个项目：

1、华润有巢拿下了松江区泗泾镇SJSB0001单元207-09号地块，开发了有巢国际公寓社区泗泾店

2、派米雷集团拿下了松江区泗泾镇SJS20004单元03-11号地块，开发了LINK新界（泗泾）未来社区

3、派米雷集团拿下了松江区车墩镇SJC10022单元23-01号地块，开发了LINK新界（车墩）未来社区

住房租赁企业动态梳理

在政策的支持下，不同住房租赁运营方采取不同的经营策略，以提高企业的核心竞争力。据URI不完全统计，2024年第一季度，上海住房租赁企业主要从金融、项目开展、战略布局等方面，推进住房租赁行业发展。

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深度分析上海住房租赁市场

土地市场分析

2024年第一季度，上海一共出让11宗地块，基本是配建租赁用地，涉及松江、青浦、静安、宝山、闵行、浦东新区等区域，共计45.97万㎡，其中，纯租赁住房用地仅有3.18万㎡。

分散式市场分析

截至2024年一季度，由于供应房源较多，所以上海分散式租房市场仍然处在恢复期。从坪效租金环比情况来看，这三个月来，上海租金处于爬坡阶段，但稍显乏力。和同期相比，上海租金也有不同程度的上浮，到了三月份时，实现了7%的涨幅。

集中式市场分析

截至2024年一季度，在上海的住房租赁市场中，市场化租赁仍然占据重要地位。其中，上海的集中式公寓总规模约为40万间。从规模环比及同比数据来看，均为上涨态势，3月环比涨幅3%。规模同比比去年同期来说跨步较大，新开项目多，三个月分别实现了38%、34%和31%的涨幅。

而在集中式保障性租赁住房供应中，据URI不完全统计，截至2024年一季度，上海保障性租赁住房项目超过100个，房源总量达约30万套，其中，新建项目占比达67.8%。

截至2024年4月19日，上海的平均租金水平为112.05元/月/㎡（3.7元/天/㎡）。而在集中式公寓市场上，2024年第一季度的环比变化较小，租金上下浮动不大。和去年同期相比，上海坪效租金下跌，下跌幅度最大的是1月份。

新开业项目表现：2024年第一季度，由于上海长租项目和保障性租赁住房项目相继入市，相比2023年，上海住房租赁市场仍然处于蓬勃发展状态。

03

上海新开业经典案例

魔方田林精英社区

魔方田林精英社区于3月21日正式揭幕，由建信住房租赁基金收购并改造，魔方生活服务集团负责管理运营。该社区作为上海首个市场化转让的R4项目，是建信住房租赁基金在上海落地的第一个R4保租房项目，也是房企转向市场化纾困的重要标志。

地理位置：魔方田林精英社区坐落徐汇区田林板块，北邻徐家汇，西靠漕河泾开发区，是徐汇区内环外发展较早的板块之一，是上海相对成熟的居住区域。优越的地理位置，为其带来了人口红利，加上魔方生活成熟的租赁住房运营经验，项目可以满足客户的多样化住房需求。

户型介绍：魔方田林精英社区共推出514套房源，坪效租金为5.15元/天/㎡，主打面积为29~72㎡的一居室和二居室产品，装修风格符合当年青年的喜好。此外，针对不同租客群体的需求，魔方田林精英社区还打造了“精致女神房”“都市潮人房”“暖系宠物房”“绿野仙踪”等主题户型，致力打造人宠和谐的理想生活社区。

公区配套：魔方田林精英社区配置了休闲餐吧、阳光沙龙区、瑜伽健身房、桌球区等，打造了近千平的公区，以打造充满活力的租住社区。

客群特点：魔方田林精英社区聚焦于为徐汇区内的非户籍新市民、青年人提供高品质的租住生活体验，核心客群通常是以通勤时间和配套服务等作为主要考虑因素的精致白领、商务人士等，他们追求的是高品质的租住生活服务。

结语

在中央政策的推动下，上海始终坚定推进住房租赁市场稳步发展，不断细化租赁住房政策的颗粒度，从金融、供给、监管、价格等方面支持整个住房租赁行业的高质量发展。

如今，随着前期存量土地逐步入市开业，上海的住房租赁市场逐渐转向为对闲置物业的改造，这种举措不仅有利于盘活存量资产，还可以降低建设成本，减轻租赁住房企业的资产压力。

因此，在上海未来的住房租赁市场发展中，企业将不断投入改造闲置物业的改建中，同时通过多元化的资产模式，输出品牌影响力，不断提高企业的核心竞争力。

如

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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:谢少芬

内容复核:木兮

运营编辑:汤梦