转自大碗楼市上海

目前上海楼市中最主流的成交，基本都集中在300-500万的老破小。

--这样的价格段，也是跌幅最明显的。

而下跌的房子，总有跌跌不休的原因和理由。

每当楼市处于下行周期的时候，很多挂学区的老破小总是首当其冲。

曾经楼市的香饽饽、硬通货，现在真的挺不住了。

底线一次又一次地击穿。

价格出现了断崖式下跌，有些在半年内亏损达到百万。

最著名的单纯挂户口的老破小xq房。

典型的比如闵行春申的高兴花园，价格暴跌。

高兴花园挂户口1房，2021年2月份价格最高的时候，有接近十万的成交单价，总价要457万。

现在，最新成交的同户型的产品，总价只要231万。

什么是暴跌，这就是暴跌。

这样的例子比比皆是，比如，占据了优质地段的东昌新村。

位于浦东陆家嘴板块，地段不可谓不强势。

也正是凭借着优质地段，2021年7月的时候三十多平的单价可以达到13万左右，挂户口的总价在445万。

现在3年过去了，单价降到了9.8万，挂户口总价只要325万，整体降幅达到了26%左右。

当然，你说现在的学区房能不能买？

如果你预算不多又想念个好学校，当然是能买的，我们团队小伙伴近期也打算入手一套学区老破小。

目前很多老破小学区房已经跌的没有任何学区的溢价了。

还有一种跌的很惨的情况。

就是那些住宅密度贼高、体量过于庞大的小区，其实也充满危险。

最典型的就是上海康城。

你要说板块的势能，莘庄板块的能级其实并不差。

但是整个康城的房价目前低到离谱。

普遍的成交价格在3.6W的样子。

而且在上一轮的涨幅周期中，不管外部同区域的兄弟小区涨成啥样，我依然岿然不动。

为什么上海康城的房价会这么的淡定。

因为这个盘的体量，真的是太大。

整个小区的体量达到了288栋，差不多住了有1.3万户家庭。

一旦小区过于庞大，一定会出现三个方面的问题：

概括为一点，就是居住体验感差，大家在这里留不住。

还有一点需要提醒下大家。

对于所有住宅体量超过3000套的小区，大家一定要睁大眼睛避免踩坑。

不要说这种低品质的上海康城，哪怕像高品质和优质地段的中远两湾城。

前2年换了万科物业后，房价也没有挺住，目前的挂牌单价大面积的只要7W出头。

大家要知道，这可是上海内环内+苏州河这样的超级地段。

这种超大规模的小区，有着众多挂牌的二手房，大家为了出货就很容易形成互相压价的情况。

比如同样的一套中远两湾城的房子，你买的时候单价是在7万多每平，现在4年过去了，因为孩子大了要改善，你卖9万多，并不算过分吧。

但是有些人因为买的比较早，单价只要5万多，他现在卖8万多，还有的赚，而且还有很多谈价空间。

所以你去看像中远两湾城、上海康城、世茂滨江花园这样的超级大小区。

大家还是要慎重的。

房价上涨的时候整体涨幅不明显。

但是一旦处于下行阶段，第一个跌的就是他们。

当然，同样守不住的还有一些还不错的中产聚集区域。

当然，这些区域虽然也跌了，但只是回到了19年-20年左右的水平，并没有直接腰斩。

比如说浦东联洋，对口的进才实验是全上海最好的公办一体对之一。

如果对比21年7月到现在，跌的是蛮狠的。

联洋的广洋新景苑，19年年初的时候，只有8万。

到了21年上半年，最高峰曾到达过13万+。

涨幅超过50%。

就算现在回撤了，回撤到了10万，也比19年的价格是要高一点的。

如果忽略由于教育政策改革导致的骤起骤落，其实学区次新的曲线和常规次新的曲线非常接近。

还有个板块，很多外地的朋友比较喜欢。

长宁古北。

其中的品质次新房，御翠豪庭，从2020年下半年，价格开始攀升。

到了2021年七月，价格已经从9万多涨到了14万。

后面，就是一个持平的价格。

相比较2021年的最高峰，现在的价格是回到了2020年的时候。

在21年-22年的这一波涨幅中，最先崛起的是这样中产聚集的区域。

最典型的就是联洋、大宁、古美等。

当然，从抗跌性来看，这些中产聚集区域在此轮周期中大概跌了15%左右。

从跌幅来看，还算是比较稳健的。

从数据看。

目前在宝山、杨浦、松江等区域的普通住宅来说，平均的跌幅大概是在25%左右。

市中心普通住宅的跌幅大概在15%左右。

相比于其他三四线城市，上海非强势区域的房价跌幅算是比较小的。

当然，我们也帮大家罗列下不同的总价段，应该怎么买。

1、300万-500万，购买原则是要有流动性，便于后期出手。

重点考虑近郊有地铁，额外带点产业或强能级的板块。比如浦东的周浦、青浦的徐泾北城、宝山的杨行、闵行的浦江。

2、500万-800万，购买原则是自住优先，兼顾学区。

可以重点考虑浦东的唐镇、周浦；嘉定新城；闵行莘庄；浦东御桥、闵行梅陇，都是小区品质不错，还带一个不错的学区。

3、800万-1500万，购买原则是居住有品质，板块有发展。

可以重点考虑比如北蔡大华锦绣片区，浦东的森兰板块，莘庄南广场，都可以买到带学区的品质小三房。