今年2月28日，湖南省益阳市政府办公室印发《关于促进市中心城区房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，该市对已出让但尚未完全开发建设的商业用地经市政府批准后，可调整为居住、养老、文化、旅游、体育等适应市场需求的用地进行开发建设。
事实上，早在2023年8月，高层就明确支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，以缓解目前较高的商业空置率。
4月25日，铁狮门宣布，收购鹏欣集团位于上海五角场核心区20层高的酒店项目，并计划将原酒店改造成约300个单元的全新长租公寓，此举标志着铁狮门正式进军上海长租公寓市场。目前，市场上较为典型的项目案例还包括上海的COZI可遇·虹桥和徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店，以及深圳的环水|泊寓·生态软件园店。在当前较为低迷的经济环境下，通过盘活闲置商业存量使得经济效益和社会效益双提高。
01
经济处于恢复期
商业地产市场供需两端乏力
2023年是中国经历疫情影响之后的恢复首年，国家统计局数据显示，全年国内生产总值1260582亿元，同比增长5.2%。细分来看，固定资产投资（不含农户）503036亿元，比上年增长3.0%；货物进出口总额417568亿元，比上年增长0.2%；社会消费品零售总额471495亿元，比上年增长7.2%。整体上看，经济增速处于合理区间，社会生产活动有序恢复。
在各行各业处于回暖期之际，房地产行业仍然处于调整之中。统计URI数据显示，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%；商品房销售金额116622亿元，下降6.5%。进入2024年，除了房地产开发投资增速略有反弹外，商品房销售面积和销售金额均出现20%以上的降幅，市场寒意较深。
受经济恢复缓慢以及房地产市场波动的影响，2023年以来商办用房增量开发整体放缓。URI数据显示，在供给端，2023年1-12月全国商办用房开发投资额为11738亿元，同比下降15.3%；全国商办用房新开工面积为8725万平方米，同比下降22.0%。在需求端，2023年1-12月全国商办用房销售面积为7978万平方米，同比下降14.2%。
从上述供需两端的数据看出，开发投资额、新开工面积、销售面积的降幅达两位数，这说明2023年商业地产市场供需两端仍偏弱。
供需两端偏弱也影响到了商办的土地市场。2023年全国300城商办用地共推出17657万平方米，同比下降15.3%，成交14865万平方米，同比下降16.4%；商办用地成交楼面均价为2209元/㎡，同比小幅下跌2.2%，平均溢价率为3.1%，同比下降0.9个百分点。
唯一的好消息是疫后实体商业经营情况恢复相对较好，这使得商业街租金结束连续三年下跌态势，购物中心租金也由跌转涨。
02
盘活效果显著
非改居成主流趋势
在整体商业环境低迷的情况下，如何把闲置的商业、工业、办公等非住宅用地有效利用起来？2023年8月，国务院常务会议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，该意见对于解决保障性租赁住房存量改造的难题提出了建设性意见。《意见》支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式。
以上海非居改保实施意见的相关规定为例，“非居改保”项目的改建流程仅仅需要受理项目申请、开展联合会审、实施项目改造、享受优惠政策四个步骤。每个步骤相应的审批时间也都有了明确的期限规定，整个办理的流程限定在15个工作日之内，这也代表着后期“商改保”等非改租项目有望大大提速。
也正是在2023年，由领禾盛铭打造的长租公寓项目COZI可遇·虹桥正式启幕。该项目原是上海虹桥良华购物广场，于2010年建成，后因店铺老旧亟须进行业态调整和商业转型。长宁区新虹街道招引企业领禾盛铭，通过城市更新盘活闲置资产，经过一年时间，将其打造成打造成长租生活社区，在盘活存量资产、助力人才安居方面，发挥积极作用。
据悉，COZI可遇·虹桥项目面积约64000平方米的长租生活社区，自带13000平方米”可集”商业街区，涵盖5种商业品类，40余个商业品牌，不仅满足住户日常所需，还能辐射周边3公里。
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此外，作为中国领先的品质居住资产运营商—城家，于2022年宣布战略合并瑞贝庭公寓酒店品牌。在2023年11月，城家携手思睿集团，共同打造的瑞贝庭首家旗舰店—上海徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店正式开业。
据了解，该项目原本是一个传统的单体酒店和不良资产，经过四个月的改造，蜕变成一个时尚现代的服务式公寓。项目地理位置优越，坐落于徐汇区与黄浦区交界板块，紧邻打浦桥商业区，距地铁9号线、12号线嘉善路站400米。公寓设有6种房型，可提供110间公寓，单间造价14万，适配精英白领、家庭伴侣、养宠人群等人士的居住需求。无论是现代简约的设计风格，还是高品质的家居配置，都展现了公寓对品质生活的执着与追求。
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同样是一线城市，深圳早在2022年12月就发布了《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知》试行意见，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，予以支持和规范引导。
2023年7月1日，深圳首个“非居改保”项目——环水|泊寓·生态软件园店在南山区正式投入运营。项目户型均为一室一厅，面积在35-56平方米的单间，共有204套房源。据了解，该项目前身是深圳环水集团将水务南山大楼办公楼，历经9个月的时间改造完成，周边交通便捷、10分钟可快速到达南山科技园、软件园片区。
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03
提振资方信心
促进城市经济发展
随着经济的发展和社会的进步，商业活动成为现代社会的重要组成部分。但是，经济周期性波动使得很多商业设施和场所闲置了，成为不折不扣的“僵尸商场”。这些闲置商业对于城市的发展和资源利用是种巨大的浪费，因此，如何盘活闲置的商业设施成为一项重要的任务。
从就业角度看，盘活闲置商业可以为城市创造更多就业机会。例如，将闲置的商业场所改建成长租公寓后不但可以提供保洁、保安、物业、维修等行政管理的岗位，还能吸引更多白领、金领等高端人才入住，促进城市的人才流动和经济发展。
从提升城市形象角度看，盘活闲置商业可以改善周边的界面形象。一般来说，闲置的商业场所给人一种落后破旧和发展停滞的印象，影响城市的整体形象。通过盘活，使得整体商业设施焕发新春，并且能够极大提升项目周边的整体形象。例如上文提到的COZI可遇·虹桥，不但提供了居住空间和社交空间，更以一个全新的地标建筑矗立于虹桥商务区。
从收益角度看，盘活闲置商业并打造成高端项目后，或许能为企业带来更多的收益。目前，住房租赁企业的盈利模式还是来自租金，因此提高出租率和租金价格是企业必须思考的问题。比如COZI可遇·虹桥的租金价格范围为5700-20000元/月，而徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店则更是高达12000-30000元/月，这种价格水平不但对消费者的收入提出更高要求，而且还能适当增加企业的收入。
结语
如今，不光是大城市在进行闲置商业改租赁住房，即便是中小城市也在积极进行此类尝试。
URI认为，众多城市开启商改租这有助于促进市场去化，提振房企对中长期市场的信心，同时也能增加一批配套成熟、地段友好的租赁房源，满足刚需群体的需求。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:时峰
内容复核:木兮
运营编辑:汤梦
