终于落地啦！

在沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉等一二线城市陆续解除限购的情况下，西安网传松绑预热半月后，昨日，西安终于官宣了，时间刚刚好，西安果然还是主打一个“定力”，倍受关注！

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西安解除限购

为何以二环为界？

昨日，市住建局官宣西安市正式解除限购，明确指出西安市二环以外区域取消限购。

西安目前仅剩：新城区、碑林区、莲湖区、未央区等部分区域限购。

截至目前，西安限购已有6年，这一次二环外限购政策的解除，对西安楼市产生的最大的影响是释放无穷的购买力，一夜之间，无数被政策排除在外的购房者又重新拥有了资格。主要表现在：

一是：对于原来限购的区域如雁塔、高新、航天、港务区、灞桥、长安等区域将进一步扩大购房群体规模，有助于一二手房源去化。

二是：西安作为西北城市之首，将会虹吸周边兰州、郑州、新疆、青海等城市的购房者，也会虹吸西安周边西咸、咸阳、蓝田、临潼、安康、汉中、商洛等区域的购买力。

总之，说百万人来抢房一点也不为过。

图|来源微信朋友圈截图

那么，问题来了，为什么西安的限购解除要以“二环”为界？

原因一：老城区人口密度大，以更新改造为主。

老城区人口密度大，市场供应量少，主要以老破小为主，商品房特别少，比如碑林区，面积23.37平方公里，95%以上区域处在城市二环线以内，下辖8个街道98个社区，常住人口75.68万人，人口密度每平方公里32385人，全国城区前三，是西北地区面积最小、人口密度最大的城区，这种高密度的区域再引人买房不现实，也没意义。

另外，西安主要的产业、教育、医疗资源集中在二环外围区域，人口、住房将导向到二环外的新区，发展外围。

西安南控北垮西融东拓中优大政策，二环内需要持续优化改造，向西、北、东才是发展的大方向。

原因二：借鉴武汉先局部后全部放开限购的模式

西安这次二环外放开限购，二环内没有解除，其实也是有对标城市可以参考的，据了解武汉也是先放开二环外限购，后逐步放开全域限购，这种局部到整体的放开模式西安是可以借鉴的。

2023年1月13日，武汉官宣，去年12月武汉房交会期间二环外不限购政策延期消息属实。时隔8个多月后，9月19日武汉官宣二环内取消限购，至此武汉全面取消限购。所以，也不排除几个月后西安二环内再解除限购。

原因三：稳楼市 给信心

结合登记市场的数据来看，8月共29盘4429套房源进行了意向登记，不难看出，目前市场上供需双高的板块主要集中在高新区、港务区、浐灞、雁塔区，此外还有航天、经开区、西咸新区等外围区域，这些区域解开限购后，楼市的“供不应求”将会更加明显，由此可见，此次指导目标很明确，就是为了稳楼市、提振市场信心。

总结：之所以选择没有放开二环，主要原因是二环内新建商品房特别少，目前大部分以二手市场为主，可以这么说，二环外限购的放开意味着全西安基本全部放开了。

限购取消后到底要不要买房？

限购取消后，新房市场将会回暖，二手房市场挂牌量短期内一定会暴涨，库存压力增大，对于购房者来说，无论是刚需、还是改善人群，目前均是上车的最好时机，新房二手房任你挑，价格低，首付低，利率低，不要错过这个时机。

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二环内外

几家欢喜几家愁！

新政下，西安楼市反响如何？房博士画了一副限购表情图，大家可以直观地感受一下。

二环内：新房楼盘数量比较少，据房博士不完全统计，目前共有15个楼盘，其余都是二手房，老破小居多，就算放开限购，前后影响不大。

二环外（不含外围区域）：这对二环外来说是超级利好，释放大量购房人群和需求，热点板块、热门楼盘都将会迎来流量潮汐，同时也会带动整个楼市的“回暖”，因为西安楼市的主力供应都在二环外，可以说二环外将迎来“一片狂欢”的景象。

外围区域：西咸新区、高陵、临潼、蓝田、鄠邑、周至、阎良等外围市场本来就不限购，此次主城区放开限购后，购房者会更倾向于主城非限购区域，所以对外围项目来说并没有什么利好，相反购房者还会流失。

据统计，西咸新区普通住宅存量约246万㎡，预计去化周期25个月，新房库存重点扎堆在西咸新区，新政后去化速度将会进一步下降，可以说外围区域用“大哭一片”来形容一点也不为过。

由此可预见，近期也不排除外围区域的项目会推出更多特价房、折扣、或者分期等营销手段。

03

市场情绪持续亢奋？

但真相是......

限购解除后，一时间，不断传出开发商收回优惠房源或者调整房价的热潮，西安楼市这是要进入持续亢奋的状态吗？同时在网传期间，就已经亢奋，可查看房博士之前写的一篇文章《排队签约！一天卖6.1亿！西安楼市“火了”？》

房博士认为，这种情况还是悠着点，现在正是新政后的“发烧”阶段，最多持续一周到两周，市场终会进入常态化，因为买房最终的决定因素在于房票和房价。

这在其它城市上也得到验证，比如：“认房不认贷”新政执行后各城市的市场反应：

基本都有一个共同点，市场经历狂欢，平静，又恢复常态化。同理，西安甚至其它城市限购政策的解除，刚开始由于会释放大量的购买力，短时期来看市场表现必然很“亢奋”，长时期来看市场终会回归平静。

灵魂拷问，解除限购真的有用吗？

对于目前已经取消限购的城市来说，其作用非常有限，因为去年以来，它们几乎都大幅放松了限购。比如沈阳去年就放开了，非户籍可以直接买，只是设置了套数限制，现在只不过是取消了套数限制，影响不大。

再比如南京、苏州、青岛、济南，去年就取消了非核心区的限购，核心区也仅保留了对非户籍人口半年社保要求，武汉亦是如此。

大家都知道，去年的大幅放松并没有起任何作用，现在只是把仅有的限购区放开，又能起多大作用。

因为引发全国楼市全面调整的因素，不是认房认贷，不是限购，而是高房价与低收入之间无法和解的矛盾。在宏观大环境不确定加剧的当下，这个矛盾越来越深，因为没钱的人越来越多，买不起房的人也越来越多，需求断代情况越发严重，这是最现实的问题，实力不够，面对着高房价只能望房兴叹。

不过这波限购解除对于有资金没有资格买房的人绝对是一个有利政策。

就西安来说，去年年底，西安市就曾压缩了限购范围，正式解除了临潼等外围区域的限购条件，效果不明显，但是这次释放的限购区域是西安市目前供货主力区域，短时间楼市必“火”，待这一波需求购买力释放完毕后，楼市终会回归平静。

结语：目前关于西安限购范围调整具体执行细则，怎么执行？要不要登记？还需要摇号吗？都没有明确的消息，我们还需以官方消息为准，房博士会第一时间关注推送给大家。

现在放开限购之后，你还想不想买房，最想买西安那个区域？欢迎评论区留言讨论！