作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院

最近，很多朋友与我们探讨楼市的各类问题：

比如，下半年走势如何？

比如，救市政策有多大效用，对信心和预期有多大作用？

比如，未来政策中，会不会考虑适度降价的措施？

......

问题很多，难以尽表。

交流中，“房价”成为了一个热词，其提及度8成左右。

是一个关乎千家万户的核心问题，没有之一。

数日前，李嘉诚7折“甩卖”在港项目、后来的珠海的5折卖房的消息，刺激了很多的敏感神经，也一度成为热搜的案例。

为何出现这样的热点？

原因很多，趋势使然吧，在此，就不多说了。

据睿诚研究院观察，在国际性经济不景气的时刻，上一周期导致的高房价，与当下的各类低迷，形成了十分鲜明大反差，虽然在强力救市，但在市场端和销售端等，买家似乎颇有情绪，纷纷在观望和等待。

近期，对“四限”的逐步突破和试点，以及抛出的认房不认贷和降存量房贷利率等措施，取得了有目共睹的许多积极效果，个别区域城市又升温了不少。

譬如北京、孙宏斌和港股暴涨等，政策的叠加效应渐渐显现。

看不到这些积极的变化，也不足以去谈楼市。

当然，当下本周期初期的困境，不仅仅是国内的问题，是世界性产经寒潮裹挟下的表现。

中国市场的特殊性，自不必多言。

天地一沙鸥，在冻雨冰雹型的大趋势之中，都难以逆风飞翔和扶摇直上九万里。

全球性普跌现象，纷至沓来。

重点新闻摘录如下

据金融时报8月16日新闻显示，“在英国央行持续大幅加息之下，英国房地产市场表现疲弱。贷款机构哈利法克斯的最新数据显示，7月英国平均房价已经连续4个月下跌，7月房价比6月下跌0.3%。不过，7月房价跌幅有所放缓，7月同比下滑2.4%，低于6月的2.6%。当前，一套英国典型住宅价格为28.5044万英镑，但在去年8月曾达到29.3992万英镑的高峰值。”

据海外网9月8日电，“作为房地产市场重要指标的成交量在2021年打破纪录，目前迅速下降。2023年第二季度，法国（除马约特之外）房地产成交量在一年内达到100.2万笔，与2022年第二季度的116万笔相比下降了13.6%，但仍高于历史平均水平。”

今年4月27日，韩国《亚洲日报》中文电子版有一篇名为《韩国房价跌幅再创历史新高》的报道，称今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%。

案例较多，就不一一举例了。

可见，这波低迷行情，是全球性的，而国内楼市，对房价的管理依然严格，未敢轻举触碰这个问题。

也即，在有效维护房价基本不动荡的基础上，通过其他各类手段来逐步疏解楼市的压力。

睿诚研究院也认为，其他国家大涨和暴跌之后造成的楼市和经济的崩溃性案例，依然历历在目，对国内警醒很大，我们绝对不会走他人那种荣衰巨变的悲怆道路。

所以，上述李嘉诚和珠海案例，皆为个案，与监管层控盘的核心策略相距甚远，因而后面，也没有什么声音了。

简单来说，国内楼市的破困战略，是基于护盘核心下的变化和调节。看清了这个逻辑，大家才可引起有效共鸣。

首先，“房主不炒”充分避免了楼市泡沫的产生，多元渠道供应和目前供求关系和结构的变化等策略，都是基于历史和国外经验的观察，坚定不移地做到楼市稳而经济稳的发展目标。

因此，在这个比较脆弱的时候，如果放开降价的信号，必然，会引发一系列问题而重创楼市等相关产业的发展。比如，价格的下降，在市场很可能，就会被许多人犹疑或无意地曲解和误解为房价要大跌及暴跌等，对焦虑的市场，将是一场灾难。

很多人，在市场上质疑房价不降价的声音，其实，在内心里面也是很模糊的，也没有系统思考降价所带来的众多重大问题，其后果，每一个人都承受不起。

房价下跌，资产价值必然缩水，资本逃逸，人人自危都不未过，经济大盘受严重冲击，将成为必然。

上述英法等国市场价格的下降，从新闻中可以看出，其尺度也非常有限，与中国策略有异曲同工之妙，因为，他们也不敢放开价格的下行通道。

其次，那些呼吁房价下降人们，主要是基于三种心态；

一是房企，压力过大，销售低迷，希望通过打折或贱卖来刺激销售和加速回款，而为自己的艰难局面有效造血。

二是，客户，购买力减弱，希望能够大降价来减轻购买压力和抄底等，可享受短时的快感，大幅度降价，是他们心中的期待。

部分房企为救命而甩卖+买家欲低价入市等，可以想象得到，必将形成火烧赤壁的难以控制的挤兑局面，进而直接会导致40余年中国房地产的崩盘，此类房企和买家有也必会在短暂的兴奋之后，与大势一起掉入更冷的冰窟窿。

其收盘时的喜悦，将成为往后噩梦的幽灵。

三是，有些声音来自于对土地财政严重依赖的区域，楼市低迷、土地卖不出去和严重萎缩等，区域性财政压力很大或无以为继等。

等等

降价的效果，可以清晰可感，

而，为什么不用这副药？

就值得深思了。

第一，国际经验的前车之鉴，在敲警钟。

日本等国家曾经主动或被动刺破泡沫的模式，导致楼市硬着陆，早造成上述地区整体经济大伤元气，耽误了未来1-20年左右的发展，这个切肤之痛，国内承受不起。

不主动刺激价格这一敏感点，通过其他方式来逐步修复市场，以成为国内楼市调节的唯一可行方案。

退一步来看，即使要降价，也是小尺度和局部范围的尝试。

比如，在四限之中，“限跌令”，依然言之甚少或基本无任何见到每个区域城市的政策，也充分说明政府对降价这一手段仍然是高强度封闭策略，虽然有因城施策的说法，但你看到那个城市敢提出降价的政策吗？

保持软着陆，守住合理的价格曲线，已是显而易见的一大底层级别的护城河式的战略。

第二，房价下降或扩大，必将直接危害或摧毁产业链的价格和价值的体系。

第一点，从国际历史和惨痛角度来看的，相关案例可以自行去查证。

这一点只从房地产产业来简单说下，假设房价大度下降或严重跳水，老业主砸烂你的售楼部很快就会成为现实，这种事情早已发生，不胜枚举。

上述那些建议降价的买家，可能会第一个跳出来砸你的玻璃，不要看他忽悠你那么起劲，一旦其既得价值受损，给你好脸色，基本不可能。

至于其他的相关的，诸如房企本利倒挂、楼宇质量作假、大肆裁员、销售遇阻、银行贷款收不回而成为坏账、各主体之间的诉讼大面积爆发等恶性事件此起彼伏，将是日常现象。

摧毁产业链的价值体系，进而辐射到其他领域，和全局，并非一个遥远的事情，实际，这几年，大家已深有体会；这还是正常且未触及根本的的压力下情况，更别说那种真正黑色局面了。

相关的专业分析，业内已有很多论述，我们就不费舌了。

小结：

据睿诚研究院观察，市场上要求降价的呼声，有各类利益在里面驱动、有的也是为了流量做出的片面性的思考，很难经得起仔细的推敲。

诚然，合适时候合适空间的合理降价，也是楼市有效调控的必有之意，二者并不矛盾，但无论怎样，皆要在价值和价格之间，达到合理的平衡，历史导致的相对泡沫，其释放也不是猛砍几刀就能做到的，需要徐徐图谋之。

ZF一直在积极思考和行动，而不要以小人之心渡君子之腹。

其实，说白了，就是一个短时快乐与长期久生和盛的取舍问题，以理性思维弄明白后，就不会那么纠结了。

这，既不是讲谁不购聪明，也非言站着说话不腰疼，因为，每个人都有数十年的时光，你不要考虑未来的问题和后果吗？

写在最后：

上面说了很多，我们看到了国际性价格下行的趋势等，也关照了国内的现实情况，更考虑了未来长久发展所需要的合理支撑点等，就国内房价下降问题，不能简单视之。

以免掉入各类陷阱而伤己伤人，甚至误国。

再者，每个时代购各有其相同或不同的压力，这是客观存在，谁也改变不了。

重要的是，不要因噎废食、不要邯郸学步、不要见风就是雨、更不要饮鸩止渴。

这或许时代给我们每一个人的现实考验。

对本文主题，我们睿诚研究院的观点可归纳为：

他降由他降，清风拂山岗；据实定策略，明月照大江。

如此而已。

视角不同，观点有异，诚与各位交流探讨。