作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院

最近，为有效激活楼市，各类政策密如夏风，不断催热市场。

例如

9月11日上午，济南、青岛接连官宣调整房地产政策，其中，济南取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制，青岛将市南区、市北区移出限购区域，至此，两城已全域取消楼市限购措施。同时，上述两个城市也优化了住房上市交易年限，取消限售，即商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。

此外，另据不完全统计，截至9月12日，已有包括济南、青岛、沈阳等超10个城市全面或区域取消限购政策，其中，部分城市取消“双限”。

简析：

据睿诚研究院观察，大浪来袭，各城市各区域市场，已经开启了快速抢跑的新节奏，趋势轮转之中，一段时间内的有效购买力比较有限，先逐步释放城市内和省内的购买力，既是国家级政策叠加的需要，更是区域性城市快速刺激经济回暖的手段。

最近的政策，诸如认房不认贷和房贷利率下降等，有一定效果，但不甚明显，让市场大伤脑筋。

刺激加杠杠方面的政策，在下行趋势之中，各地数据显示，普遍来看，投票者不太踊跃。

比较起来，解除限购和限售的两大动作，近日，犹如强奔烈马，引发的效应十分明显。

比如，二手房挂牌量剧增；比如，快速加速了城市、和各区域被抑制的众多真实需求的空间腾挪和落地等，市场性和流动性得以强化和实现。

以前，被高筑的“双限”等堤坝，和其中的被压制的部分需求，其活力被慢慢释放出来，而让庞大的购买力徐徐解除“封印”，尤其对那些非常困难的城市会有较大加成作用。

至于，市场上所发声众多的主流城市和全国性“不断解禁5限”的说法，睿诚研究院不甚认同。

首先，5限体系，是一个基于稳固楼市和避免过大波动的闭环系统，是充分参考国际经验、血的教训和有效复盘国内楼市轨迹等之下而生成的，其本质是有形和无形两手抓平衡的结果与防护性策略。

全面放开“5限”，将再次回到过去那种相对更高程度的市场化的阶段，必将导致好不容易消除的泡沫，又将死灰复燃；同时，也会造成实虚经济和产业的再次倒挂，而打破国内以实体产业强国的战略体系，进而引发整体经济的倒退。

退一步讲，假设全面放开，就能出现有效的繁荣吗？

并不见得，世界性的低迷中，国内问题，被国际性大环境制约很大，很多力量必被国际性趋势消减。

譬如，周边局势紧张，你还会大肆投资吗？

譬如，产业竞争恶化，你还有信心去刷脸某城市吗？

昔日，一剂猛药，就可破除寒气；如今，中西药合力灌溉之下，在市场普遍的观望与捂住自己口袋等浓烈情绪中，其动能大打折扣，毕竟时代变了。

其次，政策的释放都要根据市场的实际变化，来做调节，寅吃卯粮，做不到，市场客观规律在那里，不然就不会出现这个局面了；饮鸩止渴，违背国家产业发展的核心精神，不可能这样去做。

逐步调节和螺旋式发展，才是有效和科学的模式，尺度和节奏，国家早已设定了严密的防火墙和边界。

下面，再来看一下，在市场躁动下，长沙的发展方略。

对于“长沙是否会解除双限的封印？”这个问题，睿诚研究院的判断是——会，但，是平稳递进的方式，没有其他可能性。

最近，在各类声浪中，长沙并没有无动于衷，例如：

9月4日开始，星沙就已优化了限购政策：

1）外地户籍购买1套新房时，只需开具长沙县（星沙）无房证明。

2）144㎡以上（建面约）户型，购房资格直通。

请注意，这里的说法是“优化”，而非全面放开。

其意思为：

●开具星沙无房证明（长沙其他区域有房也不影响），就能在星沙买首套房（不受落户、个税、社保等限制）；

●星沙144㎡以上（建面约，不含144㎡）的户型可以直接刷卡买，并不受你在长沙（六区一县）房产数量的影响；

●星沙买房将不受制与内六区的限购政策！

以及在认房不认贷中，长沙也及时推出了“首套首付2成、二套首付3成”的落地性政策等。

妥妥的与时俱进，合理彰显了长沙区域的担当精神。

上述，从星沙县试点、从144㎡以上户型住宅产品试点等，是大政策之下，长沙区域的摸着石头过河的有关行动。

其他6区，尚未松口，也不会轻松抛出相关解禁类政策。

近日，很多业内朋友，都在问——长沙在双限方面会跟进吗？

我们睿诚研究院觉得——长沙会松绑，但尺度极其有限。

全国律动和抢跑之下，长沙必定会动起来，这是必然，长沙不可能去螳臂挡车，不会这么傻。

政策红利，必须要争抢的。

但长沙绝对不会像其他城市那样完全放飞自我，主要是基于两点：

◢第一，转型关键期，不会去重走老路

什么意思？

数十年来，长沙的发展，在依靠房地产发展的路径上，其步履蹒跚，此时，又遇到全国性产业调整的特殊时刻，如果去抄其他城市的作业，已落入下乘，而且也没有机会和空间了。

这就是为什么长沙能成为调控模范生的一大原因。

不是不想，而是不合时宜了。

靠房地产拉动的发展模式，已经过时，大家皆在产业展层面开了新一轮的竞争。

中国经济，已进入要快速从房地产和基建驱动的模式，改变为先进制造业强市和强国的模式，作为中西部的核心要塞的长沙，如果不能抓住这一轮产业浪潮的机会，必将又被别人驱至边缘。

其中，最受不了的就是，在中部的地位和优势守不住和丧失殆尽。

故而，长沙，不可能头脑发热快速去全面解禁双限等，否则楼市的虚火，必将干扰产业转型的步伐。

因为，楼市盛、实业虚、泡沫多，已然是国际性和历史性规律和问题，与当下，双限解封，有许多现实意义，实际上在国家层面，也是尺度有限的，个别城市的局面，也只是基于当地情况而已，主要和核心城市其刺激范围也有许多红线，并未全国一刀切和大范围地放开，因为泡沫和虚火谁也承受不了。

此外，这些所谓的全面放开的城市，并未讲要长期放开，一旦到达一定程度，再次限制和调控，也将是大概率的回归事件。

同时，长沙调控模范生的人设，也有一定束缚，在全面放开的喧闹中，保持谨慎和优雅，是我们的一贯姿态。

为国家产业转型树标杆、为承东启西建动力、为产业城人繁荣做垂范、为吸人引才来长沙、为凸显湘江价值铸力量等，严格要求自己和重点发力实业，已成为长沙新阶段新周期不可动摇的发展战略。

抵制不住放开的短时诱惑，其前面的工作和积累，又将兵退千里，后果深远。

可总体归纳为，长沙，在强二优三保一的核心打法下，楼市的5限的放开，必如温水煮青蛙，绝对不可能喜大普奔去抢跑。

性格和战略使然。

◢第二，市场压力被分解，并没有那么不堪

大趋势之下，各有难与困，是客观存在。

相对来看，比如，在中部城市来观察，长沙区域的市场表现和发展态势，还是比较稳健的，不像郑州等城市那样水深火热。

这跟原来的保守型打法是分不开的，房价收入比全国垫底和减轻青年人的居住等生活成本的系统，在大风浪之中，去年在全国性人口净流入指标上一骑绝尘，业已以领军型身姿杀出重围，而让其他城市惊叹和仰望。

策略的正确性和尝到甜头的长沙，其强本固元和守住内心的心法，日益坚定，在产城急速变化的时代，坚持以房价洼地战略来发展自我，在人口导流和产业影响力等方面，不断展现出有效价值。

在压力分解方面，10大重点片区产城规划的不断起势、叠加最新的政府提出的打造全球研发中心城市的全新战略等，城市思维早已超脱出房地产牵引的简单模式。

再如，湘江科学城、国家医学中心、南北双中心等大规划，是城市层面的重点动作与新动能，在区域内其关注度更高，这是许多其他城市没法比的。

而且，有一个非常鲜明的特征，就是，在长沙6区1县中，传统的房地产开发，已被动辄上千亩和投资百余亿的片区类城市更新项目所取代，完全不是过去那种要依赖房地产开发才能发展的范式了。

比如，岳麓区观沙岭城市更新片区净地出让，有一个鲜明特点——纯宅地规模很小，带产业的土地有足够大的规模；天心区新开铺和黑石铺等城市更新片区，目前都在加大相关优质产业资源的导入，充分跳出了单纯的房地产开发的视角。

这些都是长沙湘江两岸核心区域的大面积优质地块，按照传统的房地产的路径，应该要首先考虑房地产的发展，实际上，很多房企都想重仓此类地块，但优地、优质和高价，一般的企业被自然屏蔽，最后参与的大都是央国企，更强调优质产业资源的有效导入了。

同时，考验的是房企品牌的综合实力，趋势的寒气被浓眉大眼的该类主体化解了不少。

余下的空间，基本变成辅助，难以影响长沙大局。

这也是长沙能够安心守魂，波澜不惊的底气所在。

小结：

长沙区域的释放，必是稳健和徐缓的，不会急于去抢跑什么的，大面积或全局解封，基本不可能。

上面已经说了许多理由，再者长沙的土地财政依赖度也不甚强，网红效应下的文旅和夜经济等，也走在国内的前列，在压力的缓解上，尚有其他角度的有效支撑。

与同为中部主要城市的郑州的情况，差异很大。

在巨大库存压力、两轮救市无果的窘境中，9月12日晚间，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市自然资源和规划局、郑州市金融工作局、郑州市商务局四部门联合发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》，全面取消郑州市住房限购、限售政策。

而长沙，仅在星沙对144平米以上户型，进行了很窄范围的试点，也与杭州等地推出的以120平米及以上户型解禁的尺度不一样。

长沙底气，溢于言表。

写在最后：

综上所述，积极响应政策的要求，有严格按照自己的实际情况来从外围试点，和有效控制半径和尺度等，在喧闹之中，一直保持着自己的清醒、理性和以产强区的坚守。

由此可知，长沙全面打开楼市的限购和限售等封印的可能性，很小很小。

近期，很多朋友问的“长沙放开限购的时间，还远吗？”，这一问题，实际上，长沙早已给出答案，只是你看不到、不相信和寄希望于全面放开的单相思而已。

当下，羊群效应的纷乱中，长沙有自己的深度洞察和判断。

睿诚研究院独家观察：

而且，其中，长沙城产，早就脱离了羊性，正处于向虎和狮进化和跃迁的关键时候，不可能再去打破多年来建立起来的护城河，近年省府提出的打造全球研发中心城市的战略，是市场低潮阶段的破困举措，更是牵引未来发展的核心势能。

在土地和楼市供应量方面，其去化周期可控，不像郑州等城市那样急火攻心，故而比较从容、有度。

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