作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院
最近,为有效激活楼市,各类政策密如夏风,不断催热市场。
例如
9月11日上午,济南、青岛接连官宣调整房地产政策,其中,济南取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制,青岛将市南区、市北区移出限购区域,至此,两城已全域取消楼市限购措施。同时,上述两个城市也优化了住房上市交易年限,取消限售,即商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。
此外,另据不完全统计,截至9月12日,已有包括济南、青岛、沈阳等超10个城市全面或区域取消限购政策,其中,部分城市取消“双限”。
简析:
据睿诚研究院观察,大浪来袭,各城市各区域市场,已经开启了快速抢跑的新节奏,趋势轮转之中,一段时间内的有效购买力比较有限,先逐步释放城市内和省内的购买力,既是国家级政策叠加的需要,更是区域性城市快速刺激经济回暖的手段。
最近的政策,诸如认房不认贷和房贷利率下降等,有一定效果,但不甚明显,让市场大伤脑筋。
刺激加杠杠方面的政策,在下行趋势之中,各地数据显示,普遍来看,投票者不太踊跃。
比较起来,解除限购和限售的两大动作,近日,犹如强奔烈马,引发的效应十分明显。
比如,二手房挂牌量剧增;比如,快速加速了城市、和各区域被抑制的众多真实需求的空间腾挪和落地等,市场性和流动性得以强化和实现。
以前,被高筑的“双限”等堤坝,和其中的被压制的部分需求,其活力被慢慢释放出来,而让庞大的购买力徐徐解除“封印”,尤其对那些非常困难的城市会有较大加成作用。
至于,市场上所发声众多的主流城市和全国性“不断解禁5限”的说法,睿诚研究院不甚认同。
首先,5限体系,是一个基于稳固楼市和避免过大波动的闭环系统,是充分参考国际经验、血的教训和有效复盘国内楼市轨迹等之下而生成的,其本质是有形和无形两手抓平衡的结果与防护性策略。
全面放开“5限”,将再次回到过去那种相对更高程度的市场化的阶段,必将导致好不容易消除的泡沫,又将死灰复燃;同时,也会造成实虚经济和产业的再次倒挂,而打破国内以实体产业强国的战略体系,进而引发整体经济的倒退。
退一步讲,假设全面放开,就能出现有效的繁荣吗?
并不见得,世界性的低迷中,国内问题,被国际性大环境制约很大,很多力量必被国际性趋势消减。
譬如,周边局势紧张,你还会大肆投资吗?
譬如,产业竞争恶化,你还有信心去刷脸某城市吗?
昔日,一剂猛药,就可破除寒气;如今,中西药合力灌溉之下,在市场普遍的观望与捂住自己口袋等浓烈情绪中,其动能大打折扣,毕竟时代变了。
其次,政策的释放都要根据市场的实际变化,来做调节,寅吃卯粮,做不到,市场客观规律在那里,不然就不会出现这个局面了;饮鸩止渴,违背国家产业发展的核心精神,不可能这样去做。
逐步调节和螺旋式发展,才是有效和科学的模式,尺度和节奏,国家早已设定了严密的防火墙和边界。
下面,再来看一下,在市场躁动下,长沙的发展方略。
对于“长沙是否会解除双限的封印?”这个问题,睿诚研究院的判断是——会,但,是平稳递进的方式,没有其他可能性。
最近,在各类声浪中,长沙并没有无动于衷,例如:
9月4日开始,星沙就已优化了限购政策:
1)外地户籍购买1套新房时,只需开具长沙县(星沙)无房证明。
2)144㎡以上(建面约)户型,购房资格直通。
请注意,这里的说法是“优化”,而非全面放开。
其意思为:
●开具星沙无房证明(长沙其他区域有房也不影响),就能在星沙买首套房(不受落户、个税、社保等限制);
●星沙144㎡以上(建面约,不含144㎡)的户型可以直接刷卡买,并不受你在长沙(六区一县)房产数量的影响;
●星沙买房将不受制与内六区的限购政策!
以及在认房不认贷中,长沙也及时推出了“首套首付2成、二套首付3成”的落地性政策等。
妥妥的与时俱进,合理彰显了长沙区域的担当精神。
上述,从星沙县试点、从144㎡以上户型住宅产品试点等,是大政策之下,长沙区域的摸着石头过河的有关行动。
其他6区,尚未松口,也不会轻松抛出相关解禁类政策。
近日,很多业内朋友,都在问——长沙在双限方面会跟进吗?
我们睿诚研究院觉得——长沙会松绑,但尺度极其有限。
全国律动和抢跑之下,长沙必定会动起来,这是必然,长沙不可能去螳臂挡车,不会这么傻。
政策红利,必须要争抢的。
但长沙绝对不会像其他城市那样完全放飞自我,主要是基于两点:
◢第一,转型关键期,不会去重走老路
什么意思?
数十年来,长沙的发展,在依靠房地产发展的路径上,其步履蹒跚,此时,又遇到全国性产业调整的特殊时刻,如果去抄其他城市的作业,已落入下乘,而且也没有机会和空间了。
这就是为什么长沙能成为调控模范生的一大原因。
不是不想,而是不合时宜了。
靠房地产拉动的发展模式,已经过时,大家皆在产业展层面开了新一轮的竞争。
中国经济,已进入要快速从房地产和基建驱动的模式,改变为先进制造业强市和强国的模式,作为中西部的核心要塞的长沙,如果不能抓住这一轮产业浪潮的机会,必将又被别人驱至边缘。
其中,最受不了的就是,在中部的地位和优势守不住和丧失殆尽。
故而,长沙,不可能头脑发热快速去全面解禁双限等,否则楼市的虚火,必将干扰产业转型的步伐。
因为,楼市盛、实业虚、泡沫多,已然是国际性和历史性规律和问题,与当下,双限解封,有许多现实意义,实际上在国家层面,也是尺度有限的,个别城市的局面,也只是基于当地情况而已,主要和核心城市其刺激范围也有许多红线,并未全国一刀切和大范围地放开,因为泡沫和虚火谁也承受不了。
此外,这些所谓的全面放开的城市,并未讲要长期放开,一旦到达一定程度,再次限制和调控,也将是大概率的回归事件。
同时,长沙调控模范生的人设,也有一定束缚,在全面放开的喧闹中,保持谨慎和优雅,是我们的一贯姿态。
为国家产业转型树标杆、为承东启西建动力、为产业城人繁荣做垂范、为吸人引才来长沙、为凸显湘江价值铸力量等,严格要求自己和重点发力实业,已成为长沙新阶段新周期不可动摇的发展战略。
抵制不住放开的短时诱惑,其前面的工作和积累,又将兵退千里,后果深远。
可总体归纳为,长沙,在强二优三保一的核心打法下,楼市的5限的放开,必如温水煮青蛙,绝对不可能喜大普奔去抢跑。
性格和战略使然。
◢第二,市场压力被分解,并没有那么不堪
大趋势之下,各有难与困,是客观存在。
相对来看,比如,在中部城市来观察,长沙区域的市场表现和发展态势,还是比较稳健的,不像郑州等城市那样水深火热。
这跟原来的保守型打法是分不开的,房价收入比全国垫底和减轻青年人的居住等生活成本的系统,在大风浪之中,去年在全国性人口净流入指标上一骑绝尘,业已以领军型身姿杀出重围,而让其他城市惊叹和仰望。
策略的正确性和尝到甜头的长沙,其强本固元和守住内心的心法,日益坚定,在产城急速变化的时代,坚持以房价洼地战略来发展自我,在人口导流和产业影响力等方面,不断展现出有效价值。
在压力分解方面,10大重点片区产城规划的不断起势、叠加最新的政府提出的打造全球研发中心城市的全新战略等,城市思维早已超脱出房地产牵引的简单模式。
再如,湘江科学城、国家医学中心、南北双中心等大规划,是城市层面的重点动作与新动能,在区域内其关注度更高,这是许多其他城市没法比的。
而且,有一个非常鲜明的特征,就是,在长沙6区1县中,传统的房地产开发,已被动辄上千亩和投资百余亿的片区类城市更新项目所取代,完全不是过去那种要依赖房地产开发才能发展的范式了。
比如,岳麓区观沙岭城市更新片区净地出让,有一个鲜明特点——纯宅地规模很小,带产业的土地有足够大的规模;天心区新开铺和黑石铺等城市更新片区,目前都在加大相关优质产业资源的导入,充分跳出了单纯的房地产开发的视角。
这些都是长沙湘江两岸核心区域的大面积优质地块,按照传统的房地产的路径,应该要首先考虑房地产的发展,实际上,很多房企都想重仓此类地块,但优地、优质和高价,一般的企业被自然屏蔽,最后参与的大都是央国企,更强调优质产业资源的有效导入了。
同时,考验的是房企品牌的综合实力,趋势的寒气被浓眉大眼的该类主体化解了不少。
余下的空间,基本变成辅助,难以影响长沙大局。
这也是长沙能够安心守魂,波澜不惊的底气所在。
小结:
长沙区域的释放,必是稳健和徐缓的,不会急于去抢跑什么的,大面积或全局解封,基本不可能。
上面已经说了许多理由,再者长沙的土地财政依赖度也不甚强,网红效应下的文旅和夜经济等,也走在国内的前列,在压力的缓解上,尚有其他角度的有效支撑。
与同为中部主要城市的郑州的情况,差异很大。
在巨大库存压力、两轮救市无果的窘境中,9月12日晚间,郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市自然资源和规划局、郑州市金融工作局、郑州市商务局四部门联合发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》,全面取消郑州市住房限购、限售政策。
而长沙,仅在星沙对144平米以上户型,进行了很窄范围的试点,也与杭州等地推出的以120平米及以上户型解禁的尺度不一样。
长沙底气,溢于言表。
写在最后:
综上所述,积极响应政策的要求,有严格按照自己的实际情况来从外围试点,和有效控制半径和尺度等,在喧闹之中,一直保持着自己的清醒、理性和以产强区的坚守。
由此可知,长沙全面打开楼市的限购和限售等封印的可能性,很小很小。
近期,很多朋友问的“长沙放开限购的时间,还远吗?”,这一问题,实际上,长沙早已给出答案,只是你看不到、不相信和寄希望于全面放开的单相思而已。
当下,羊群效应的纷乱中,长沙有自己的深度洞察和判断。
睿诚研究院独家观察:
而且,其中,长沙城产,早就脱离了羊性,正处于向虎和狮进化和跃迁的关键时候,不可能再去打破多年来建立起来的护城河,近年省府提出的打造全球研发中心城市的战略,是市场低潮阶段的破困举措,更是牵引未来发展的核心势能。
在土地和楼市供应量方面,其去化周期可控,不像郑州等城市那样急火攻心,故而比较从容、有度。
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