作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院
最近，有不少朋友咨询两安用地市场的事情，问的最多的是，目前政策密集出台，两安用地市场会不会有好的改变？下半年，市场是否利于两安项目的转化？等等
整体感觉，朋友们都比较着急，期待市场能购向好转变，而可借机推动自己项目的前进，和有效改变目前的僵局——现在处于进无可进、退无可退的堵点，市场端不给力，一级向二级的跳跃实现不了。
而且，区域分化特别严重，岳麓、雨花、天心区等优势区位的地块，有所成交，造成目前市场出现一个比较明显的边界，即三环以内区域是房企投资目光所及之地，其他区域（仅在六区内比较）基本不考虑，导致其他区域基本无挂牌和成交项目。
下面，主要分析一下接下来9-12月份两安用地市场可能的发展趋势。
我们睿诚研究院观察认为，在不同角度和时间周期里，由近至远，两安用地市场，将主要呈现出以下四点变化：
其一，大势烘托，未来挂牌项目或增多
近期，政府推出的各类房地产刺激政策不断加强，金融、合理降价、限购放宽等类新政频出，对提振大市有一定作用，尤其是前几日在认房不认贷和房贷利率双降后，部分城市的交易量在上涨，对于提振市场的信心有积极意义。
反映到长沙市场，9月份有40多个项目入市，为前几个月之最，一定程度上反映了市场信心有所提升的情况，当然，也有时间逐步接近年底，众多房企要考虑提前冲刺业绩的因素在里面。
这个心理，也将影响长沙两安用地项目推向市场的节奏和规模。
上半年总体来看，4和5月份各推地和成交一宗，8月份挂牌三宗、成交2宗，为断裂式波动状态，至少可以看出，进入下半年后，那些地段较好、房企看好和具备挂牌条件的部分项目，也在不断加速入市进程。
尤其是8月份的市场变化，推三成二的结果，应该给了市场一定信心，从我们睿诚研究院这个小端口，也可以看出一些问题，因为，从8月初以来，找我们咨询及交流两安用地专业问题、市场变化等情况的朋友慢慢多了许多。
同时，我们还有一个内部数据也可反映这个趋势，就是购买我们独家推出的两安用地专业资料的朋友，也远多于7月份，基本与市场大趋势同步。
同时，叠加近期政策的强力火势，年底前，长沙两安用地项目有增多的可能性。部分百强类或区域性民营房企的压力，将有一定的减缓，进入该领域的可能性也将增加。
市场数据强化、房企信心增强、合作基数延展等，将逐步传导到两安用地市场。
其二，多元主体渐渐涌动，市场热度不断升温
不讲其他的，仅从我们睿诚研究院自身的感受来观察，有段时间缺乏联系的各类朋友，近期不断慢慢露出水面，通过各类方式与我们交流。
比如，有的村委会领导问，我们项目是不是有一些动起来的机会了？
比如，有业内朋友问，你们手上是否有一些好的两安项目，给我介绍下哈？
比如，有资金方朋友问，长沙有否好项目需要资金的，我们要做规模？
比如，有房企朋友问到，两安用地项目有否需要代建的，波哥多推荐一下咯。
比如，以前同事在问，我们是一家国企，正在谈几个两安项目，可否一起喝茶聊聊。
比如，财税和律所等专业机构的朋友在说，我们有客户在咨询两安项目税务或法务方面的问题，想买一些专业资料。
今天上午有星沙松雅湖那边的朋友，也在说，可否帮他推荐优质的两安用地项目资源。
等等
以上的情况和变化，足够表达出长沙两安用地市场的温度，在大势托举下渐渐上升。
可见：
大势之下，长沙两安用地市场，也在慢慢变化，各类主体的动作逐步增多。
其三，优化指标和商务合作模式，增强项目有效去化的机率
几年来，上行期被市场红利喂饱的各类主体，原来都是比较傲娇的，为典型的买方市场，然而，在最近三年市场的跌跌不休中，昔日的眼神不断缺乏神采、声音越来越中气不足、神态也愈发谦卑等，再也而看不到以前那种指点江山的霸气了。
譬如，以前一块两安项目招商时，十余家房企争抢的美好时光，一去不复返，伤透了很多村委会和一级平台方的心；
譬如，以前的你不接受条件就呼喊下一个的谈判情景，业已然成为历史，与当下的即使降低预期，接盘方的慢热局面，形成十分鲜明的反差；
譬如，动辄跨亿的前期支付的所谓安抚村民的款项+商业交由房企托底承租运营+村委会喝茶而房企欣喜奔忙等现象。
众多画面折射出，主次身份快速反转，攻守易位。
据睿诚研究院观察，自去年到现在，地段、规划指标、合作条件、村委会+一级开发商+二级接盘方的对接体系等方面，发生了重大，如仍然偏离市场的实际变化来行动，其命运将十分艰难。
例如，过去高比例的商业类项目，各房企首先会排除，不敢触碰；
例如，过去入围要交几千万保证金的模式，已经成为村委会和一级平台公司的自嗨；
例如，以一级和二级房企共同持股而组建项目摘牌公司的风控方式，现今一级平台方，早已不敢这么完了，跑得比兔子还快，其边界十分清晰——“我只想做一个单纯和安静的美男子，你们大佬的世界，我们看不懂，请原谅哈”。
例如，过去将项目中全部商业甩给接盘侠的方式，基本都被市场所鄙视和嫌弃。
......
其中，自龙湖在天心区清园街道项目开始，商住分离的合作和操盘模式，愈演愈烈，尤以今年为甚。
要么商业由村委会或一级开发商来全程运作、要么我建好你们自己去玩，还可能要加上为保证返还款的有效落地和避税等，村委会要以合理价格来进行购买。
此外，在项目住宅销售期间及未清盘之前，无论商住，其物业管理都要交给和委托接盘的品牌房企来统一运作和管理，而避免拉胯和影响销售。
上述主要为村委会和企业层面的重大变化和调整。
在昨日的文章中，实际上在政府层面做了一些阐述。
为什么只选择核心地段的项目，为什么只推出商住比1比9的项目，为什么不再要求房企去买地建学校？
充分说明了，当下市场中，为有效促进相关两安用地项目的成交率，政府在挂牌条件方面，也做了很大的优化，打通了一些堵点，在政策的有效支撑角度做了合理的设计。
共渡时艰，市场和政策，两者必须相互支持。
那么，可以推断：
年底前，市场范畴的自我优化+政策方面的强力托底，事实上，为一些条件相对成熟的项目打开了一条绿色通道，能有效帮助此类两安用地项目落地成蝶。
可是，睿诚研究院发现，一些项目中的相关主体，其思维并未快速跟上来，依然在区域和自我设定的视野中，走着蹒跚的步伐，让人心急。
另外，这些主流区域项目的成功去化，首先会加大两安用地的正向成势，进而会产生一定的辐射效应，和福及外围区域类似项目的关注流量，和尽快找到合适的“亲家”。
未来，内、中、外三层，点、线、面，将从滴水之涟漪、聚点之连片、区域之成势，在长沙两安用地市场内，合作和挂摘牌的机率必然加大。
其四，最新城中村改造政策等，从城市更新政策的深化层面对两安用地有一定加持价值
前述三点，更多讲的是房地产本身的相关作用力，是比较直接的因素。
然而，从国内城市更新的大盘来看，长沙的两安用地模块，是城市更新体系中的一个区域性的重要内容，这个印记非常浓烈，难以忽视。
本文，为何要再次强化一下这其中的关系？
并非简单从目前楼市趋势之窄小视角来观察的，就省会城市中的两安用地而言，城镇化下的村集体土地、城中村、农安房等，在国家和长沙政策层面，皆为其要发力的典型代表。
今年7月21日，国务院常务会议审议和通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》这一文件，其中明确指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
另外，在《长沙市城市更新专项规划（2021-2035）（公示稿）》中，有关内容摘录如下：
“4.5、城中村改造
本次纳入城市更新改造对象的城中村主要为在城市集中建设区范围内，布局散乱、条件落后的地区，根据土地所有制，主要有以下两种类型：
（1）土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民；
（2）已列入城市框架范围，土地仍属于集体所有。六区一县范围内现状有城中村 74 处，占地面积约为 15.54平方公里。”
将此两个文件放在一起，主要是想说明其中的加持的动力所在。
据睿诚研究院观察，在国家级城市更新和城中村改造的政策中，长沙两安用地符合国家政策精神，也是长沙区域政策中的一大要点，在政策的支撑上面，有充分发立足点，如上。
因此，为有效推动长沙两安用地的去化方面，也要与时俱进和更加细化，而不仅仅用两安用地和城市更新方面政策来看待新变化下的两安用地。
退一步看，原来长沙的城中村的相关政策已于2017年就退出市场，区域类政策由被提上议事日程，因为，目前与两安用地政策重叠后，主要只在返还款的比列上有所表现，其他方面还是沿用两安用地的政策体系。
因此，在一定程度上，造成两安用地，未能有效享受国家级最新政策的价值。
也难以在长沙两安用地市场的终端有效表现出来。
诚然，这个状态的形成，是当前市场和政策等变化太快下的脱节，各级政府实际上已经在思考和规划设计相应的支撑性和应用型政策了。
故而，我们认为，未来两安用地，将有更多的政策东风来推动其发展。
现在来看，虽然，两安用地的政策与城市更新和最新的城中村有关政策的交集不太多，采用的还是两安安置体系内的核心政策，而随着国家和区域等政策的不断优化和细化等，不远的将来，长沙两安用地政策也会不断变化、和从国家级政策中找到和设计出更多的有效支撑点和条款。
国家级政策律动之下，各区域都在及时思考和优化升级自己的各相关政策，长沙也不例外。
而且，这种进化，长沙已经在做了，比如两安用地和城市更新，在土地资源的融合、返还款的用途等方面，已经在2021年5月27日颁布的《关于加强城市更新片区土地要素保障的通知》中，做了清晰的阐述和界定，给我们以清晰的指引。
有鉴于此，大家完全可推知，上述政策必将会逐步出台一些涉及两安用地与城市更新方面的有效措施，从而对两安用地市场有更大的促进作用。
当然，各城市都在思考，长沙也要花一定时间去设计和打磨等，在合适的时间必将展露其容颜。
期间，长沙两安用地土地资源的发展，也是一个相对较长周期的事物，有足够的尺度和空间去思考、构画和打磨，未来加持的力度，会一步步凸显出来。
写在最后：
综上所述，于长沙两安用地下半年的变化而言，睿诚研究院独家认为，说一千道一万，在本质和底层逻辑上看，最终都要回归到内外因素的适时策动+根与叶两方面互为荣衰的反馈上来，是一个两对双轮驱动和表里双向奔赴的结果。
所以，上述四大观点和趋势的解读，都是此原则下的思考和分析，以供大家参考。
与各大城市和市场一样，现下长沙两安用地市场的变化，是本轮产经等新周期下的某细部范畴中的如实映照，可看出短中长期中的许多蛛丝马迹。
对市场中的各类主体的未来发展来说，具有不可或缺的指引价值和助推作用，知趋势者自可执变化之牛耳，否则，将或快或慢地折戟沉沙。
长沙两安用地，绝非一域之内的更迭，也是世界万象幻变中的一个表现载体。
看懂了世界，也会读懂长沙和两安用地中的变化迹象；
抓住了精魂，也能在风云急剧浮沉中，破除心魔，而找到自己的明日之路。
长沙两安用地之变化，亦可作为其他领域之有效参考。
分野在与，你的思维触角能伸展到哪个位置。
