作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院
在全球性坚囧时局中,据睿诚研究院观察,中国楼市正处于下行周期和提振能量两者互相急速博弈的特殊时刻,牵动着10亿多人的目光,世界性观察也快速聚焦到中国。
其中,能否有效激活楼市?已成为国内外一大重点话题。
全局来看,任重道远。
下坠力和推动力,不断左右互博,而给国内楼市带来了许多新的变化,关乎着每一个人的生活等。
经睿诚研究院独家观察,目前国内楼市的发展趋势主要有4点,如下:
◢1、宏观层面:稳定楼市为第一要务,政策以文火之势逐步升温
大家都注意到了,业内很多扩大声量呼吁的救市大招,并未被监管层采纳。
这是为什么?
我们认为,市场和环境发生重大改变,2008和14年的通过货币和大基建的救市方式,在世界性经济下行周期中,已经失灵。
走老路,已然行不通了。
而且,各产业都非常困难,皆遭遇比较大的拉跨力,国内经济发展模式已经重大迭代,以前高速发展阶段的方法,其效用在市场整体信心不足和观望非常浓烈的环境中,其动力十分有限。
所谓的大招,已宛若海市蜃楼,反推可见——重点是没有世界性有效趋势的加持,国内楼市也跑不起来。
因此,逐步修复和有效内强,变成本阶段楼市调整的核心战法。
金融上降房贷、限购区域慢慢加码、认房不认贷、快速成立民营经济局、推进医疗反腐等,在不同层面展开,都是为了借助多种力量来破解国内楼市低迷的困境。
而不再局限于房地产市场的单一范畴。
毕竟,地产牵扯众多,各产业具有唇亡齿寒的紧相关关系。
特殊周期,特殊手段,以微创性手术和文火熏蒸之疗法,更符合时代的特点。
此外,各类政策的显效也没有这么快,要且行且观察。
渐渐出清泡沫,保证国内楼市不大起大落,而维护经济大盘的稳定,中国没有其他行之有效的选择。
市场万千变化中,这一点逃离不了,非常明显。
◢2、中观层面:不断解绑和试探,欲借星星之火来达到燎原之势之科学救市目标
此步调,与上面趋势一脉相承,是道与用的关系。
大势横盘、大盘不能急速波动,这是总体战略,但是,战略不能只在空中飘荡,必须要慢慢落地才有效果和实现加成价值。
故而,在各类政策颁布后,各区域的敏感度、灵活度、和落地度等,就充分考验各地的执行能力和悟性了,同时也是能否驱动自己区域的有效发展的一大必答题。
政策之下,区域有效发力,这是国家和市民们喜闻乐见的事情。
因城施策、一城一策等说法,皆为统一考题层面的基础条件,迟钝、观望、缺乏有针对性的合理破困方案等,在城市的跑道上,就会快速分出高下。
枝干和区域型的效果,对提振大势具有重要价值。
优秀的策略或城市,将获得更多的流量和各类动能的注入。
也将有效推动国内楼市,去不断穿越迷雾。
反之,将被他人甩开较远身位,而沦为后进生,必有其兆。
◢3、微观层面:激活房企+筑牢保交楼底线等,强化市场的“底盘”
历史,是客观和鲜活的,缺乏鹰击长空和鱼翔浅底的活跃度、以及有效结构体系的市场或世界,和能与时代变化保持相对吻合度的系统,固化和失去活力及能效,将成为必然。
阶段性趋势下行、主流房企纷纷暴雷,在内外趋势叠加之中,造成国内楼市遭受双重创伤,对持续推动中国经济的发展不是一个好事。
这里,并不是说房企自己就没有大问题,而是讲,所有的策略,要依据客观条件来进行有效调整。
毕竟,民营类房企有不可忽视的许多价值。
提振港股房企价值、帮助那些有价值的房企来走出债务的泥潭等动作,在微观角度,价值不少,比如,很多同行不会被裁员,而不加重就业的负担等。
好了,这个方面,不需多言了。
在保交楼层面,你可以看成宏观方面的政策性举措,这也是对的,不必赘述。
但,睿诚研究院觉得,这个模式,在微观范畴,具有更加厚重和深远的意义。
主要因为:
一是,涉及到每一个具体房地产项目,不能停工和烂尾,是政府救市的最底层保障,否则,其严重后果,谁也承受不了,业已完全不再是房地产的一个狭小问题了。
二是,“保交楼”,就是维护房地产产业的基础及底层价值,其他资产的价值离不开土地和固定资产价值的强力支撑,一旦被击穿,社会性财富体系发生崩塌,并不是太远的事情。
土地和房产,说是社会资产价值最后的“诺亚方舟”,并不为过。
历史上看,每一个国家、家庭或个人等,被不动产深度捆绑和掣肘等,这并非一个新鲜事事物,痕迹深重,关联众多。
而且,直接落脚到个人。
有鉴于此,睿诚研究院将上述两大因素归为微观层面的问题,不讲多了,即为产业等要在本源层面,需要依托“以人为本”的核心规律来设立,不然,一切皆为梦幻泡影。
◢4、终端层面:刚需在观望、改善在抢跑,买家被不断策动
据睿诚研究院独家分析,本阶段,纠结的刚需和激动抢跑的改善型客户,这个现象特别明显,为当下市场终端的一个重点特征。
很多朋友或研究机构,在其论断中,考虑和言说的问题太多,我们认为,在市场终端的解析上,多有云山雾罩和未能抓住真实特征之嫌。
比如,很多人,在声嘶力竭地喊话刚需类客户,效果并不好?
比如,最近,主要城市二手房挂牌量碾压新房?
比如,为何网红淄博,近日推出“以旧换新”政策,能引发市场大量关注?
等等
示例如下
据今天中国新闻周刊报道,“从9月2日以来北京、上海在新政后的商品房市场动向来看,二手房挂牌量明显攀升,其中多为“卖一买一”的改善型需求。”
小结:
前述四大趋势,其一到三,皆为下相对宽泛层面的分析;第四点,则为市场层面的核心特征的归纳,亦可作为本文主要观点的的支撑。
写在最后:
综上所述,睿诚研究院分析认为,纵观当下市场的变化,在各类因素的干扰下,本阶段的国内楼市的发展态势及特征,其泾渭分明——刚需纠结+改善在腾笼换房。
刚需跑不动,也不是一个简单的原因,相关群体观望情绪浓烈,主要是因为口袋收入紧缩、看不到清晰的未来,不敢去掏钱买房等,这一点可从近期居民存款指标的数据上反映出来。
据北京商报讯,7月11日,央行官网发布2023年上半年金融统计数据报告。数据显示,上半年人民币存款增加20.1万亿元,同比多增1.3万亿元。其中,住户存款增加11.91万亿元,非金融企业存款增加4.96万亿元,财政性存款减少125亿元,非银行业金融机构存款增加1.08万亿元。
实际上,这个数据完全可以佐证上述观点,就不展开分析了,此略。
另外,前2天的一个小故事提一下,因我们以前所写的城市规划性文章等,一个做长沙二手豪宅的朋友在问——“波哥你们所说的城市规划,能否对二手豪宅的销售有所支撑”?
当时波哥的回答是,二手豪宅,将也会受益于城市的发展。
实则,在内心里面,我们的意思是,二手豪宅等物业的去化效率,城市规划仅为一个区域性动力,受产业和周期大势影响更深。
对粉丝,不好太直白去表达,以免挫伤其积极性,因而,多少有点言不由衷了,非常抱歉。
此朋友的问题,实际也反映出,很多市场类主体,在众多大势的激烈冲击下,其思维有一定的局限,需要专业机构去做一些合理提醒。
事实上,这些个别区域城市市场上的某些犄角旮旯的现象,都是当下市场的真实表现,天地同困、个体被束缚。
然,困境之下,各有表现。
居民存款高企、刚需徘徊、“一卖一买”的轮动等,刚需、改善和豪宅等方面,其特征差异很大,皆为各类趋势叠加之下的有效表征。
最后,于国内楼市未来的发展上看,睿诚研究院坚信:
待到冬来腊月八,我花开后百花杀?
(注:仅为趋势判断,此处所述时间并非实指)
以上,本文主题所阐述的观点,可以作为你是否进出市场、和要否投资等决策中的一个参考。
在上述问题的解读中,考虑到篇幅的局限等,在字里行间已经表达出其主要意思,未尽之处,敬请各位及时和我们交流为谢!
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秋季楼市16 降首付, 放开限购都是虚假的噱头。没有多少人上当。降30~50%才是硬道理。急需者可以接盘。之后房价还会继续下降。非急需者千方不要跟进。
需要你解读吗,老百姓心里沒杆称吗