作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院

在全球性坚囧时局中，据睿诚研究院观察，中国楼市正处于下行周期和提振能量两者互相急速博弈的特殊时刻，牵动着10亿多人的目光，世界性观察也快速聚焦到中国。

其中，能否有效激活楼市？已成为国内外一大重点话题。

全局来看，任重道远。

下坠力和推动力，不断左右互博，而给国内楼市带来了许多新的变化，关乎着每一个人的生活等。

经睿诚研究院独家观察，目前国内楼市的发展趋势主要有4点，如下：

◢1、宏观层面：稳定楼市为第一要务，政策以文火之势逐步升温

大家都注意到了，业内很多扩大声量呼吁的救市大招，并未被监管层采纳。

这是为什么？

我们认为，市场和环境发生重大改变，2008和14年的通过货币和大基建的救市方式，在世界性经济下行周期中，已经失灵。

走老路，已然行不通了。

而且，各产业都非常困难，皆遭遇比较大的拉跨力，国内经济发展模式已经重大迭代，以前高速发展阶段的方法，其效用在市场整体信心不足和观望非常浓烈的环境中，其动力十分有限。

所谓的大招，已宛若海市蜃楼，反推可见——重点是没有世界性有效趋势的加持，国内楼市也跑不起来。

因此，逐步修复和有效内强，变成本阶段楼市调整的核心战法。

金融上降房贷、限购区域慢慢加码、认房不认贷、快速成立民营经济局、推进医疗反腐等，在不同层面展开，都是为了借助多种力量来破解国内楼市低迷的困境。

而不再局限于房地产市场的单一范畴。

毕竟，地产牵扯众多，各产业具有唇亡齿寒的紧相关关系。

特殊周期，特殊手段，以微创性手术和文火熏蒸之疗法，更符合时代的特点。

此外，各类政策的显效也没有这么快，要且行且观察。

渐渐出清泡沫，保证国内楼市不大起大落，而维护经济大盘的稳定，中国没有其他行之有效的选择。

市场万千变化中，这一点逃离不了，非常明显。

◢2、中观层面：不断解绑和试探，欲借星星之火来达到燎原之势之科学救市目标

此步调，与上面趋势一脉相承，是道与用的关系。

大势横盘、大盘不能急速波动，这是总体战略，但是，战略不能只在空中飘荡，必须要慢慢落地才有效果和实现加成价值。

故而，在各类政策颁布后，各区域的敏感度、灵活度、和落地度等，就充分考验各地的执行能力和悟性了，同时也是能否驱动自己区域的有效发展的一大必答题。

政策之下，区域有效发力，这是国家和市民们喜闻乐见的事情。

因城施策、一城一策等说法，皆为统一考题层面的基础条件，迟钝、观望、缺乏有针对性的合理破困方案等，在城市的跑道上，就会快速分出高下。

枝干和区域型的效果，对提振大势具有重要价值。

优秀的策略或城市，将获得更多的流量和各类动能的注入。

也将有效推动国内楼市，去不断穿越迷雾。

反之，将被他人甩开较远身位，而沦为后进生，必有其兆。

◢3、微观层面：激活房企+筑牢保交楼底线等，强化市场的“底盘”

历史，是客观和鲜活的，缺乏鹰击长空和鱼翔浅底的活跃度、以及有效结构体系的市场或世界，和能与时代变化保持相对吻合度的系统，固化和失去活力及能效，将成为必然。

阶段性趋势下行、主流房企纷纷暴雷，在内外趋势叠加之中，造成国内楼市遭受双重创伤，对持续推动中国经济的发展不是一个好事。

这里，并不是说房企自己就没有大问题，而是讲，所有的策略，要依据客观条件来进行有效调整。

毕竟，民营类房企有不可忽视的许多价值。

提振港股房企价值、帮助那些有价值的房企来走出债务的泥潭等动作，在微观角度，价值不少，比如，很多同行不会被裁员，而不加重就业的负担等。

好了，这个方面，不需多言了。

在保交楼层面，你可以看成宏观方面的政策性举措，这也是对的，不必赘述。

但，睿诚研究院觉得，这个模式，在微观范畴，具有更加厚重和深远的意义。

主要因为：

一是，涉及到每一个具体房地产项目，不能停工和烂尾，是政府救市的最底层保障，否则，其严重后果，谁也承受不了，业已完全不再是房地产的一个狭小问题了。

二是，“保交楼”，就是维护房地产产业的基础及底层价值，其他资产的价值离不开土地和固定资产价值的强力支撑，一旦被击穿，社会性财富体系发生崩塌，并不是太远的事情。

土地和房产，说是社会资产价值最后的“诺亚方舟”，并不为过。

历史上看，每一个国家、家庭或个人等，被不动产深度捆绑和掣肘等，这并非一个新鲜事事物，痕迹深重，关联众多。

而且，直接落脚到个人。

有鉴于此，睿诚研究院将上述两大因素归为微观层面的问题，不讲多了，即为产业等要在本源层面，需要依托“以人为本”的核心规律来设立，不然，一切皆为梦幻泡影。

◢4、终端层面：刚需在观望、改善在抢跑，买家被不断策动

据睿诚研究院独家分析，本阶段，纠结的刚需和激动抢跑的改善型客户，这个现象特别明显，为当下市场终端的一个重点特征。

很多朋友或研究机构，在其论断中，考虑和言说的问题太多，我们认为，在市场终端的解析上，多有云山雾罩和未能抓住真实特征之嫌。

比如，很多人，在声嘶力竭地喊话刚需类客户，效果并不好？

比如，最近，主要城市二手房挂牌量碾压新房？

比如，为何网红淄博，近日推出“以旧换新”政策，能引发市场大量关注？

等等

示例如下

据今天中国新闻周刊报道，“从9月2日以来北京、上海在新政后的商品房市场动向来看，二手房挂牌量明显攀升，其中多为“卖一买一”的改善型需求。”

小结：

前述四大趋势，其一到三，皆为下相对宽泛层面的分析；第四点，则为市场层面的核心特征的归纳，亦可作为本文主要观点的的支撑。

写在最后：

综上所述，睿诚研究院分析认为，纵观当下市场的变化，在各类因素的干扰下，本阶段的国内楼市的发展态势及特征，其泾渭分明——刚需纠结+改善在腾笼换房。

刚需跑不动，也不是一个简单的原因，相关群体观望情绪浓烈，主要是因为口袋收入紧缩、看不到清晰的未来，不敢去掏钱买房等，这一点可从近期居民存款指标的数据上反映出来。

据北京商报讯，7月11日，央行官网发布2023年上半年金融统计数据报告。数据显示，上半年人民币存款增加20.1万亿元，同比多增1.3万亿元。其中，住户存款增加11.91万亿元，非金融企业存款增加4.96万亿元，财政性存款减少125亿元，非银行业金融机构存款增加1.08万亿元。

实际上，这个数据完全可以佐证上述观点，就不展开分析了，此略。

另外，前2天的一个小故事提一下，因我们以前所写的城市规划性文章等，一个做长沙二手豪宅的朋友在问——“波哥你们所说的城市规划，能否对二手豪宅的销售有所支撑”？

当时波哥的回答是，二手豪宅，将也会受益于城市的发展。

实则，在内心里面，我们的意思是，二手豪宅等物业的去化效率，城市规划仅为一个区域性动力，受产业和周期大势影响更深。

对粉丝，不好太直白去表达，以免挫伤其积极性，因而，多少有点言不由衷了，非常抱歉。

此朋友的问题，实际也反映出，很多市场类主体，在众多大势的激烈冲击下，其思维有一定的局限，需要专业机构去做一些合理提醒。

事实上，这些个别区域城市市场上的某些犄角旮旯的现象，都是当下市场的真实表现，天地同困、个体被束缚。

然，困境之下，各有表现。

居民存款高企、刚需徘徊、“一卖一买”的轮动等，刚需、改善和豪宅等方面，其特征差异很大，皆为各类趋势叠加之下的有效表征。

最后，于国内楼市未来的发展上看，睿诚研究院坚信：

待到冬来腊月八，我花开后百花杀？

（注：仅为趋势判断，此处所述时间并非实指）

以上，本文主题所阐述的观点，可以作为你是否进出市场、和要否投资等决策中的一个参考。

在上述问题的解读中，考虑到篇幅的局限等，在字里行间已经表达出其主要意思，未尽之处，敬请各位及时和我们交流为谢！