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问答346期

问：根本就没有所谓四代住宅，纯属炒作概念？

答：成都有四代住宅小区，叫七一城市森林花园，18年的小区，目前二手房均价大约15000+，此后也未见更多普及，西安在今年突然兴起的四代住宅风，只能说是借用理念；

即利用错层露台放大室外空间，结合阳台半赠送，露台全赠送的政策，空间最大化，传统四代住宅超大露台的方式，在公摊计算，承重，苗木养护成本上，有很多障碍；

考虑到房价， 隐私，大众的接受度也没有那么高，西安大露台的流行，就和当年三面宽，连廊房，四叶草户型一样，算是一种产品进步，当然也是房价涨了以后，需要更多产品卖点支撑；

对于大众而言，有利有弊，全看个人喜好，买房的决定因素还是地段，配套，需求，价格，品牌这些，户型变化的影响因素很小，至于适不适合，从来也不是开发商考虑的点，卖相好，销量说明一切！

问：万科悦府交房，因经济问题想卖，能保本出售吗？

答：也是20年3626组家庭登记的热门小区，当年15000+的均价，在二环内，还是有很大需求的，这也是万科在大兴新区的第一个项目；

小区城改拿地，容积率稍高，但位置不错，西侧汉城湖公园，地铁八号线，周边又是成熟生活区，二环内生活便利，周边多年没有新房供应，万科品牌，又是中小面积，刚需很受用；

（周边大兴郡五期二手价格，来源：贝壳）

目前受制于二手房整体行情的下行，卖的多买的少，大兴这边以天朗，金辉，融创，龙湖为价格参考，贝壳二手房数据，其中大兴郡均价16500+，融创蘭园均价16900+，金辉天鹅湾均价17700+左右；

同样是高层，万科距离老城根等商业配套较远，但多了地铁口优势，万科品牌，产品相当的情况下，二手价格可参考上述小区，算上利息，确实是平进平出；

大兴新区由于教育的短板，外加城改多，密度高，二手房价格很难有质的突破！

问：十年不住雁鸣湖，房贷压力大，要不要卖掉这的房子？

答：有浐灞三室不住，住曲江两室，多半也是为了上学，进而空置，虽说也有租金收益，但还是要背两套房贷，考虑的还是以后的长期自住问题；

两种方案，现在卖掉雁鸣湖新房，以绿地国际生态城为例，高层均价大约在14000+左右，属于比较下行的一个行情了，卖掉以后，一部分还清贷款，减少负债，另一部分现金留存，后期创意谷的房子，小换大，旧换新，加预算再买；

另一种方式，如果只是稍微影响生活质量，考虑自己的长期收入稳定性，当下确实不是出手二手房的好时机，雁鸣湖附近的二手房存量很大，周边新房，万科，龙湖还在售，二手仅剩价格优势；

熬过这段时间的二手滞销期，卖掉后，在创意谷同小区大换大，长期自住，交通，学校，商业都很便利，也算曲江的二手房保值区域！

问：自己永宁门，爱人陕师大工作，240万预算，二手房怎么选？

答：基本只能迁就爱人的工作了，两人总的顾一个，永宁门附近老城区，没有什么较新的二手房，草场坡附近密度高，荣城，长安大街三号这些房价也不低，居住体验不佳；

师大附近，预算内首选万科城润园，小区中规中矩，距离学校近，目前19700+的均价，240万预算可以算大三室，房龄也还比较新，其余备选金茂府，长安府预算超标，向北有雅居乐勃朗峰，万科城一期备选，价格相似；

龙湖紫宸看似在中间，但没地铁，两个人出行都不方便，虽然小区整体还不错，但周边学校，商业配套一般，价格偏高，沿线陕建，中粮的新房也不过20000+；

高校工作比较稳定，生活简单，对通勤要求不太高，后期地铁15号线开通后，你可选择换乘，时间可控！

问：中贸广场的房子能买吗，位置好，价格不高？

答：地段又好，价格又低的地方只有一种可能性，就是房子非常差，好地段从来都是伴随着高房价的，不可能逆周期；

作为西安出了名的筒子楼，中贸广场的密度是非常高的，像一堵墙密不透风，高密度带来的大量的小户型，公寓楼，格子间，虽然商业经营的不错，人流量很大，但居住体验差；

物业管理，房屋折旧都是问题，这个小区最大的优势在于依靠商业，地铁有很好的人流量，租金的收益还不错，空置率也比较低，工作室，公司集中，和居住需求刚好背离！

问：保利天悦开始降价，上学自住枫林绿洲，要不要卖掉？

答：枫林绿洲基本都是长期自住，虽然人车不分流，小区房龄也偏老，但凭借三小优势，高新路核心，外加小区的超大绿化率，依旧是周边二手房的头部小区，目前二手房均价仍在31000+；

保利天悦最近价格降了， 也是因为此前的价格炒的太凶，并不合理，刚改小区，仅仅是第四学校学区，很多人在周边二手房实在是没房可选；

但今年绿城海棠三章、保利天汇，云谷天汇等新房面世后，分流了不少保利天悦的二手房需求；

二手房成交下跌，即便天悦是头部小区，也不可避免，外加小区五期体量大，房源也多，目前二手房价格来到33000+，在周边依旧算头部；

在向上，就会面临周边大量新房的价格挤压和需求分流，天花板有限，不住可以考虑出售置换新房，不要想赢怕输，只博最高价，小区这样想的人很多，哪有那么多最佳时机！

问：华润24城均价15000+能买吗，四小如何，三室还是两室？

答：价格相比市场火热时期，没有明显变化，比较稳定，卖点在于价格不高，有地铁商业，在周边算优质小区，备选有保利金香槟，万科金色悦城，自住预算有限，附近工作可以看；

沣东四小，即华润24城配套的学校，生源稳定，学校中规中矩，沣东二小名校+，有学上但也不算出名，也很少有人是冲着这个学校去买学区房的；

三室两室必然选三室，两室随着二孩家庭，三口之家普及，已经很难满足需求了，后期转手时，这类小区面对的又是刚需，刚需宁大勿小，也不会选择两室。

问：雁塔紫薇西棠和曲江三迪枫丹如何选择？

答：看似选择题，实则送分题，前者是一般位置的一般小区，后者较好地段的一般小区，矮子里拔高个，也选三迪了；

紫薇所处的雁塔产业园区域，目前还在建设初期，周边厂房的腾挪进行中，虽然靠近软件新城，但两个板块在配套密度和区域面貌上还是有很大差距，最大优势在于房价稍低；

但曲江二期不同，虽然都是高层，但目前地铁，商业，学校，公园等配套已经非常齐全了，在二手房市场上，也在选择较多的区域；

三迪因为位置更靠东，品牌不太出名的原因，和美好时光同属于区域二手房价格较低的小区，有一定性价比，但小区也中规中矩，自住挺好。

至于学区房优势，区域面貌，小区环境上，二选一三迪目前也更加强势一些！

问：自住，纠结曲江二期二手房和还是航天的新房？

答：鱼和熊掌不可兼得，曲江二期的优势在于名声在外，配套齐全，纯粹二手房市场，选择较多，目前二手房价格和航天热门新房相当，但短板也明显，即刚需小区多，整体密度较高，天花板较低，产品偏旧；

基本上最早买这里的，当下都在考虑置换新房，除了航天的中考学籍限制外，航天的前景，环境，产业是更被看好的，尤其是改善大户型的热销，看得出很多是曲江的外溢需求来的；

能在航天买的，其实都是想的很明白的 ，确实新房住的更舒服，两个区域相接，又是熟悉的生活区域，对于教育问题不太敏感，剩余的都要兼顾的，多数只能曲江二期就地小换大，选择范围就很窄了！

问：自住凤城十路保利小区，父母购房，周边旭景清园价格低能看吗？

答：由于周边已经完全是二手房市场，选择会比较窄，又是市府核心板块，经开第一学校周边，二手房价格同样居高不下，周边比较好的小区里，就包括保利和万科，虽然当年是刚需，但新房少，也捧出来了；

价格低一点的主要集中在小开发商，包括首创国际城，漫香郡，汇通太古城，凤城九号，还有旭景，小区在环境，物业上有差距，价格稍低，一分钱一分货；

预算决定选择，最佳方案，同小区看，剩余小区里对比物业，房龄，活动空间啊，老人住对这些比较看重，同时距离现在住的小区距离要可控！