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问答351期

问：房哥会选大明宫好物业还是高新的云谷好位置？

答：目前大明宫片区可见的改善物业，基本就金茂，中海，中铁建三家，这个区域的卖点是商业，交通，生活遍地，靠近遗址公园，地处二环内，是目前二环范围最大的一块成片开发区域；

不足在于房价上限不高，周边老小区，安置房不少，同时学校很一般，目前房价普遍20000+，整体平销为主，不太摇号；

软件新城各方面比较均衡，虽然目前在开发中期，但学校，道路，住宅的配套已经齐全，外加地处高新，关注度和房价预期都挺好，热度明显高于大明宫，相比前者纯自主属性，多了投资保值优势；

目前热门新盘主要为绿城海棠三章，大地块已开，保利云谷天汇，天汇，中铁建西派樘樾，中建山海境，天地源高新宸樾等，23000+起步，热门小区25000+，也都是一线开发商，保利，绿城等，首选还是看高新！

现在买大明宫，以后很难够得上高新，但现在买高新，以后想回大明宫，还回得去！

问：西二环梨园路，德方青年公馆，卖还是留？

答：一直以为这很小一块地是绿化地，没想到盖了两栋高密度塔楼，一期，二期都已经交付，loft形式，小区几乎全部临路，一侧是和生海鲜综合市场，从自住需求看，周边生活极为便利，小吃，餐饮，市场经济发达，其余都是短板；

比如密度太高，停车紧张，几乎没有什么绿化活动空间，同时周边环境高密，安置房，市场，小产权遍布，房价很难上涨，学校上，虽然是loft住宅，但对应学区大白杨小学也很一般；

物业部分，开发商专注公寓，城改，在售有劳动公园里，物业，品牌上并无突出优势，当年买的价格不低，如果能卖掉，平价出甚至亏一点也是可以的！

问：中南春风南岸有没有保值空间？

答：房价下行时期，很多人当心的不是涨价，多是保值，但所谓的保值，在出手前，其实没有标准答案，只是在周边一众小区里，自己小区的房型，物业，交付表现如何；

西安目前二手房挂牌量十几万套，其中十年的次新房没有多少，对于中南这种刚刚交房的小区，环境，户型尚可，不用担心保值问题；

回归区域本身，城南成熟住宅区，附近新房在售中粮，其余大开发商较少，小区门前公园，交通优势强，学校，商业比较一般，中南资金紧张，终于交房，后期物业水平未知，对于小区是有影响的；

同样价位，目前中粮19000+，陕建18000+，很多人还是会去选择国企，央企的新房，对于已经买了中南的，要么自住，转手卖的随行就市，买的早不会亏，但也要放弃短线思维，小区的二手房天花板并不高！

问：大兴新区，不适合投资自住不错，八号线开通房价会上涨？

答：同样是二环内短板和优势相等的小区，最大卖点密集住宅区，商业非常发达，一条路四个大商业综合体，外加百亩汉城湖公园，汉长安城遗址，交通便利，地铁，环线，快速路齐全，生活便利，小商小贩常年扎堆，烟火气十足；

短板更加明显，由于安置房，小产权和保障房的比例不小，整体区域面貌一般，容积率明显高于西安其他区域，学校配套偏弱，二手房流通性一般；

大开发商的集中在融创，天朗，龙湖，金辉等，目前区域高层二手房均价16000+左右，喜欢烟火气的人会爱这里，多数人一遇上学问题，会远走高新，经开，浐灞，曲江；

八号线一定有带动作用，但对房价预期有限，可以解决出行便利度问题，但周边已建设到末期，没有太多开发土地，区域的底子也不算好，地铁是锦上添花的，很难雪中送炭！

问：雨润星雨华府可以买吗，周边工作？

答：百米间距，小区巨大人工湖，架空层在当下是很少能做到的，但雨润做到了，13年4000多的房价，在当时配套上，小区很豪华，目前二手房10000+出头，赶上房价红利，但天花板明显；

核心的原因还是维护不行，植被茂盛，湖面巨大，但水质一般，草坪露土很多，这种巨大景观面积，碰上不太行的物业，后期矛盾突出，直接影响房价；

虽然位于高铁新城，但一侧临高架，周边有雨润市场，旁边的经开六小反响平平，没有突出卖点，外加开发商在西安口碑一般，小区维护跟不上；

如果预算很紧张，可以看，备选还有恒大国际城，预算多可看尚稷路绿城柳岸晓风，桂语兰亭，房价16000+起步，但品质提升肉眼可见！

问：预算350万内，保利云谷天汇和天汇哪个更合适？

答：从登记结果看，云谷天汇热度高于天汇，后者已到尾盘，350万预算刚好够到目前软件新城的门槛，尽早看，没有太多等的空间，尤其是软西，在售新房偏少，越来越贵；

云谷天汇可以理解为天汇的二期，区别在于位置更靠北侧密集住宅区，周边区域面貌更好，规划明确，同时产品上，主打四代住宅的大露台，赠送面积挺大，观感舒适；

天汇户型其实也不错，大面宽，大宽厅，但阳台，露台卖点弱一些，如果价格低，完全可以作为软新上车门槛，品牌，位置，产品上并没有什么，iphone15出了，功能有升级，但14也不错；

大家买东西买新不买旧，也很好理解，如果云谷天汇能摇上，选到满意楼层户型，必然首选，对摇号无望的，天汇可作为保底首选！

问：买180㎡房子，高新绿城，保利，天地源，中铁建怎么选？

答：这个面积几乎是纯改善需求了，虽然上述小区都有大户型，但细选之下，答案明确，首先改善最看重的是品牌，物业，交付案例；

天地源差点意思，其次是面积分布，保利和绿城都是大小面积都有，但143㎡为主，只有中铁建一家是170-220㎡起步；

央企，地处软件新城，纯改善社区，西派系列主做大户型，但目前尾盘状态，剩余楼层和户型选择不多；

其次是保利，虽然大面积不多，但都在小区最核心楼位，可做备选，再往后是绿城，品牌和小区交付出众，产品设计也不错，周边区域面貌上弱一些，但综合卖点不差。

问：上和郡的房子有留着的必要吗，还没有装修？

答：不要装修，不要装修，不要装修，如果打算卖，毛坯最好，精装房不讨喜还花钱，溢价很低，再好的装修，三五年后看都很过时，这是消耗品；

上和郡目前二手房价格只有14700+，好在价格低，成交量不错，贝壳上三个月还有17套成交，目前在售77套多，很多人买的早急于置换；

小区没有明显亮点，虽属于大明宫片区，但遗址公园，地铁，商业等优质配套距离这里都较远，周边环境也一般，老小区，安置房社区较多，人员密集，密度不低，品牌，物业同样不出名，周边没有标杆小区；

买这里的多是周边自住，预算不多，留着意义不大，不涨慢跌，抓住价格优势，趁早置换！

问：有一套房在沣东，为娃上学，能买庆安，远东的老破小吗？

答：基本为上学买旧房的，要么选择窄，要么预算低，这种情况下就不要贪心，如果是非这里不上，就要接受老房子折价，没有前景的事实，相当于是用这么多钱买了学区，外加租金收益，以远东和庆安的学校来看，不太值得；

同时这种老破小，不同于一般的老小区，而是既没有改造动静，又没有拆迁可能，本身自住就太老，太破，太小，几乎不太可能有再次流通转手的可能；

孤注一掷的事儿不要干，尽量需求兼顾，万科金色悦城，中海昆明路九号这些，在城西也可纳入备选，本来区域内就没有太好学校，不如兼顾下自住体现和房子保值！

问：华润未来城市现在出手合适吗，不上学房子没用？

答：主要看自己有无资金需求，置换需求，当下限购放松，对于热门小区，是一个二手房解套的好时机，华润本身小区是不差的；

当年屡屡摇号，又是央企，奥体核心，手握高新一中陆港学区，算是过去三年内，西安一众新房里的优质资产，小区刚刚交付，也在保值时期；

虽然热度没全运村高，但小区实力也是很强的，现在不卖，留着同样保值，现在卖也能卖个不错的价格，可进可退，目前二手房的业主预期，也都在20000+以上，但缺太多成交案例；

虽然自己不上学，但一众为了上学的都会看这个小区，就凭这点，已经跑赢很多二手房了！