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问答348期

问：31小，11初摘牌，悦庐三批次还能买吗？

答：对于区域的购买信心当然是有影响的，规范名称，防止学区炒作可以理解，但高价卖房也是现状，其中必然包含了所谓名校学区溢价，后续学校水平有待观察，但在区域内仍然是一梯队的学校；

回归中建悦庐本身，奔着以自住为目的，央企品牌，交付不用担心，户型，会所，园林的展示都还不错，又是中建在西安的第一个项目，仁村板块的位置，有地铁，近公园，近学校，近医院，在目前高新三期建设初期的状态下，依旧算不错位置；

27000+毛坯的备案价在当下的西安，尤其是新区是不低的，其中有学区溢价，自住会有不少人考虑，但考虑投资价值，意义不大，新区的开发长周期和学校的不确定性，一定会影响转手预期的；

外加附近新房，新地大量供应，位置和产品，学区的优势总有替代的一天，求稳原则下，很多人会去看软件新城，保利，绿城这些！

问：14000+入手港悦城139户型，是不是站岗了？

答：港务区一马平川，就算有点小坡，岗也没有这么低，纯属多虑了，一期算是最早开盘的一批，至今仍然是有性价比在的，港悦城本身央企品牌，户型，园林，会所还不错，同样价位和周边相比，算是中高配，一直卖的都还不错；

但随着改善回流，刚需观望，奥体板块多个新房的供应，也分流了不少政经区域的购买力，港务大道以东的区域，目前主要以华润开发为主，包括紫云府，润玺台和港悦城，还有不少空余用地；

区域学校，公园，地铁的配套都有，住宅较多，自住氛围还是不担心的，但距离奥体较远，目前的配套密度弱一些，所以在产品上小高层，较低价格，差异化竞争，各取所需了！

问：白桦林悦和保利阅云台，从投资角度哪个更好？

答：可以肯定，投资属性很弱，目前西安大多数新房不具备投资属性，都是以自住为主，地价房价很高，周边新房，二手房大量存在，以后的流通性压力很大；

白桦林小地块，小高层，经发的品牌和兑现都还不错，最大卖点在于紧邻经开第五学校，背靠西安湖，渭河，短板在于周边建设初期，商业，交通配套偏弱，周边入住率比较低；

17000+的毛坯备案价在周边还是偏贵的，紧邻的绿地海泊未央，虽然买了是虎胆英雄，但13000+的价格势必会分流周边的有限客户，外加绿城两盘刚交房，还有大量二手房；

保利阅云台价格未出，目测15000+，最大卖点大学城腹地，周边都是高校，环境不错，门口地铁2号线终点，其余商业，交通，教育配套有限，主要受众为周边高校老师，地铁沿线刚需，卖点在价格和央企品牌上。

问：西部大道融创西安宸院一期怎么样？

答：目前仍然是周边二手房的一梯队，金地中央公园交房后，位置，小区更优，价格也贵一些，宸院的特别在于有洋房，在周边比较稀缺；

位置上，宸院在西部大道以南，西沣路沿线公园商业主要集中在路北，房龄和小区环境上，确实比周边金地，海亮，万科稍好，目前宸院二手房高层均价在21000+，最近有雁塔七小，四中的学校有事；

周边新房选择上，陕建和中粮都在很多人的备选，价格是低于宸院，同样高层算上税费，性价比确实不高，这个区域是西沣路板块的一个密集住宅区，二手房选择很多，万科，海亮，金地都有大量二手房。

融创的优势在于次新和环境，短板在于位置和价格！

问：改善商品房销售模式为现房是解决之道？

答：现房喊了很多年了，但目前大面积落地的很少，几乎干到现房还有房的，反而是因为价格，区域，品牌等原因卖不出去的，而热门区域，即便是期房，也不愁购买力，分化很严重；

对于已经买的人，现房都做到所见所得，减少延期，降标，烂尾造成的购买焦虑，但对开发商而言，都是资金成本，也会体现在房价上，目前的市场，现房并不是影响销量的核心因素；

比较典型的绿城柳岸晓风，中海云锦等都是现房销售，但由于市场，价格原因，依旧还有房，反观丹桂苑，悦庐，学仕里等，反而是外部配套原因影响，在期房时就扎堆摇号！

但随着市场分化，高周转时代过去，现房销售还是可以期待的，进入买方市场，一切皆有可能！

问：长租公寓怎么又兴起了，谈谈这个话题？

答：租房的需求一直存在，尤其房价变高，很多人丧失买房能力后，租房在大城市几乎是必选题，西安比较滞后，年轻人还是以买新房为主，但在北上广等，长租公寓一直很火；

对于开发商而言，过往高周转赚钱太容易，心思都在卖房上，但市场下行后，收租带来的稳定收益反而更加稳定，典型如龙湖，万科的长租公寓，能带来稳定的租金收益，给开发商提供不少的现金流；

同时大量的二手房滞销后，也必然会流入长租市场，典型的公寓类和住宅小面积，统一出租，统一管理也是趋势；

当然这市场鱼龙混杂，跑路，返祖诱惑的不在少数，注意甄别，长租越火，说明年轻人在城市的买房压力越大！

问：唐顿庄园最近要开盘，这个开发商敢买吗？

答：挺好的位置，靠近学校，创意谷，地铁，又是新房断供的区域范围，自然关注颇多，周边万科东方传奇二手房均高不下，星河湾又是豪宅，就剩下唐顿庄园这块地；

上周，小区的备案价公布，1.8-2.59万元/㎡，在这个区域还是很有吸引力的，但是全部都是大面积，纯高层，228-397㎡，户型还算主流，但和当下200㎡以上主流的端厅，四代露台比差距还是挺大，500万的门槛，很尴尬；

开发商本身，不太出名，此前的一期卖的早，反响平平，品牌上没有什么溢价，单纯吃位置，普通人看不上，有钱人首选旁边星河湾；

单纯大面积求性价比，也没有很低，求品质，产品和品牌又撑不起来，选择看个人喜好了！

问：285万预算想买高新，上车棠颂坊还是参与保利？

答：自住没有等的必要，这个预算在别的区域还算宽松，按照高新的房价，就是新房的小面积最低门槛，等不来降价，也等不来小面积，干耗时间；

品牌上，保利还是比天地源强势的，也有足够多的交付案例和二手房溢价，位置上，软新求稳的因素更多，产业完善，住宅较少，学校，商业，公园，地铁规划齐全，而高新cid还在建设初期，不确定的东西很多；

刚需高新的上车门槛，自住不要等，目前的保利，绿城可以作为首选，就扒着最低门槛，一脚就掉到雁塔和长安了！

问：预算100买两室，浐灞一号还是天朗大兴郡？

答：在西安买房，算是很低的预算门槛了，目前能看的也就只有二手房，浐灞一号的房子老一些，高层社区，但胜在位置不错，二环边，地铁口，有商业，近学校，在浐灞一路沿线算是最早的社区，由于后续天朗，保利，中海，旭辉竞争，浐灞一号优势不在，主打一个价格低；

大兴郡组团很多，价格稍低的主要集中在一期青城，小面积较多，门口有地铁，靠近公园，临着高架，社区小，居住舒适度一般，区域内商业繁华，学校短板明显，很少有人主动选这里；

低预算自住两室抓住价格原则，房龄新，有品牌，社区不要太大，在自己熟悉的位置！

问：降利率和首付后，该不该出手买改善小区？

答：存量房降利率，确实算放优惠卷，根据目前知道的，应该是银行端直接统一调整，用户不用提交申请，也很方便，降首付则是全国统一，手套两成，二套三成；

对于部分人，卡在首付上车门槛，是个利好，尤其是高房价区域，本来买长安，现在买高新，本来买外围，现在去主城，对于板块有影响，尤其以前主打低预算的外围，会进一部分分流；

对个人而言，首付降了，月供涨了，平衡好自己的负债，没有直接降低买房成本，羊毛还是出在羊身上，真正利好，在于当下利率较低，新房选择比较多；

改善区域，主要还是集中在城南，包括高新，曲江，航天，保利，绿城，中海，中建，天地源，龙湖等都有项目在售。