2015年正是杭州楼市转折之年，但尚未起飞。 那时候2W多单价，200多万的总价可以买到城东新城、滨江区政府、申花的90方3房小户型，这三个板块也是那时候大家讨论最多的板块。 那么2015年买入这三个板块的人儿，现在都怎么样了呢？ 城东新城东宸、滨江区政府龙湖春江郦城、申花尚景国际，他们虽然开盘时间并不相同但是2015年都还在卖。 2015年3月春江郦城加推，价格是2.5W，目前签约均价6.39W，增幅156%。 2015年5月尚景国际二期加推，价格2.4W，目前签约均价5.96W，增幅148%。 2015年7月东宸加推，价格是2.1W，目前签约均价4.26W，增幅103%。 从数据结果来看，东宸已经完全掉队了。 我们用现在的眼光来看复盘，春江郦城和尚景国际都有绝对地铁优势以及学区优势，这就是我一直说的三好学生的魅力。东宸严格来说地铁不近、学区没有，所以二手房和东望基本一个价。 我一直反对为了地段而地段。 2015年6月，城西龙湖唐宁ONE的价格约为3.6W，目前唐宁ONE的价格最多也就6W出头，增幅约70%。 所以同样在2015年多花1W多元买入高端改善的买唐宁ONE，目前二手房已经打不过春江郦城，增幅甚至都没有跑赢东宸。 所以这两年所谓地段论，或者买入核心资产不会亏的结论显然是不对的。因为很多所谓核心资产均存在发展潜力的问题，你买入时周边是这样，10年后周边还是这样，所以他的增值只是来自于资产整体的升值而未有发展产生的超额收益。 龙湖春江郦城应该是杭州单价最高的毛坯、涂料高层项目了。 春江郦城作为一个涂料项目为什么会这么牛逼呢？除了我说的学区和地铁要素以外还有一个非常重要的原因就是区域稀缺性。 我们去看江南实验学区房，会发现大部分项目都是很早以前的项目，比如倾城之恋、江南豪园等。 东方郡都算江南实验学区房品质好的项目，所以可以想象江南实验学区房叠加好的品质或好的户型有多难。 明月江南房子是不错，但是小户型实在太差。 金茂府虽好，但是学区不是江南实验。 所以综合下来我们会发现春江郦城是江南实验学区房中品质王者，还有小户型，极具稀缺性，所以二手房价格就高高在上了。 从春江郦城的例子中我们还可以得到这么一个重要的结论，叫区域稀缺性。稀缺性的维度和三好学生维度并不一样，但是均体现价值。春江郦城在三好学生的前提下又叠加了稀缺性，所以二手房格外牛逼。 事实上整个滨江都缺乏品质较好的小区，这两年可能开发了一些，但是依然太少了。或许有人说市北不是有一堆项目吗，但是市北品质确定好么？ 我一直觉得浦沿挺不错，因为他弥补了滨江区缺乏品质住区的缺点。我个人观点是滨江任何一个品质小区都值得珍惜，因为稀缺。 另外关于地铁和学区只能选一的话，我更建议选择书包。没书包的滨江和市北又有多大区别呢？ 璞云可以说是滨江区稀缺性的王中王，因为一桥南这一片已经10多年没出过新房子了，所以新的产品就极具稀缺性。这也是为什么我一直挺推荐璞云，虽然他有一堆缺点，比如铁路吵、学校吵、地铁也不足够近、户型也一般，但是你放在这一片区域他依然极具稀缺，再叠加有点地铁、有点学区、有点品质，这样看是不是很好呢？ 三好学生+稀缺性≈无敌。