在二轮供地遇冷的大环境下，此举颇有房企倒逼地方政府修正土拍规则的意味。

而近日，福州也已完成第三轮集中供地项目推介。就地块来看，之前叫停的三江口地块，出让条件有所松动。

那么，出让条件的松绑与拍地规则的改变，会让楼市升温，让“躺平”的房企重新活络起来吗？

10月24日，南京发布第三批集中供地出让公告，共推出61宗地块，总出让面积274.16万平方米，起拍价合计482.9亿元，将于11月25日开拍。

值得关注的是，相较于上一轮土拍，此次南京降低了整体竞买门槛：

取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求；参拍房企资质从一/二级改为“三级及以上”。

土拍规则“松绑”并非个例。

10月25日，苏州发布第三批集中供地公告，共出让26宗地块，总出让面积203.5万平方米，总起拍价405.6亿元，出让时间为11月24日-26日。

二轮供地中撤销出让的相城区高铁新城南天成路南、求索街东地块再度上架，此次起拍价上调了1600万元，但保证金下调至76380万元，从起拍价的五成降至三成。

南京降低房企参拍资质，苏州下调保证金比例，目的都是为了鼓励更多房企参与土拍，避免流拍率持续走高。

从8月开始的第二轮集中土拍，多城遭遇“滑铁卢”。从北到南，“流拍”成为高频词，溢价率大幅降低，底价成交更是常态。

第二次集中土拍，福州原计划出让六区26幅地块，包括四区18幅，长乐7幅和马尾1幅地块。但开拍前夕取消7幅地块出让，至于原因，懂的都懂。另有2幅地块流拍。

包括万科、融创、旭辉、华润、世茂、阳光城、绿城、禹洲、大唐等一度活跃在福州楼市的多家房企，都选择“躺平”！保利、首开、华发、中海、国贸等国央企成了拍地的主力军。

再来看一组热点城市第二轮供地的流拍率数据：

北京60%，沈阳57%，杭州55%，广州52%，济南流拍35%，长春35%，福州32%……

比起第一次集中供地房企疯狂抢地，重庆、长沙、武汉、广州“地王”频出，如今的土地市场真是凉透了！

提高房企拿地积极性是第三次集中供地的关键，这也是南京、苏州适度“松绑”土拍规则的主要原因。

为什么第二轮供地卖不掉？

最主要原因是房企没钱了。“三条红线”直指房企融资命门，那些触线的房企要全面保证现金流，大都没有新增土储的动作。所以此轮土拍中，拿地比较积极的是经营稳健、现金充裕的国央企。

限马甲、提高保证金比例、严查房企资质与资金来源……土拍规则升级，也大大提高了房企拿地的门槛。

此外，二手房指导价等楼市调控政策频出，影响房价上涨预期，抠抠搜搜的房企开始对地块挑挑拣拣。毕竟市场萧条，没有人敢去赌了。

例如，福州第二轮土拍遇冷很大部分原因是地块综合条件一般。滨海新城等位置不佳的，看不上；大比例安商房的，没利润。

而即使溢价率上限下调至15%，全国部分城市还有“竞品质”和“现房销售”的要求，也压缩盈利空间。

土地出让某种程度上是房企与政府之间的博弈。房企拿地越来越谨慎了，即将到来的福州第三轮集中供地也会重新调整竞拍规则吗？

大概率是会的！

福州对土地财政的依赖度高居全国第三位。而2021年截至目前，福州出让土地总金额仅为304.42亿，和去年相比还有近500亿的差距。据悉，福州第三轮集中土拍将有三江口、白湖北园、塔头等超120万平的商住地块待上市，政府拍地压力可想而知。

土拍的热度也影响着楼市预期。目前福州新房市场观望情绪浓厚，需要土地市场加温。

年底是房企拿地为来年补仓的重要节点。如果福州第三轮集中供地能从参拍门槛、保证金比例、配建面积、地块条件等方面做出优化，给开发商合理利润，大家拿地意愿自然就上去了。

据业内人士透露，目前，福州已完成第三轮集中供地项目推介。就地块来看，之前叫停的三江口的地块，出让条件有所松动。

然而，寄予厚望的北园地块，则显得不是那么友好，项目附带了大量安置型商品房。

但不管怎样，找到“地方稳财政，房企有利润”的平衡点，让土拍规则更适应市场，是未来的趋势。

而楼市调控的实质性放松不会这么早出现。

伴随着阵痛，今年以来的楼市调控已颇有成效。包括福州在内，房价连续上涨势头被摁住了。市场逐渐回归理性，成果来之不易。

还是那句话，不要低估了高层“稳地价、稳房价、稳预期”的决心！

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