福州东南，正举全市之力推动滨海新城建设。但这座城市副中心最大的硬伤是：缺人！“房多人少”正成为滨海新城楼市面临的窘境。

高端盘越建越多，长乐本地土豪都不够用了。撤市设区后的地价上涨，使得滨海新城房价对外地人毫无吸引力。2020年滨海新城全年的新房去化率才27%。

参考福州大学城“高校聚集撬动郊区发展”的模式，滨海新城已落地9000亩福建省职教城。

那么，10万师生涌入能否“拯救”滨海新城楼市？

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日前，位于福州滨海新城的“福建省职教城”项目已获长乐区发改委批复。超466亿元的大手笔和9000亩体量，让人看到福州第二座“大学城”的雄心。

省职教城项目主要涉及长乐古槐镇和江田镇，总建筑面积约480万平方米，建设内容包括职业院校、产业研究院、合作办学区、公共设施配套区、生活配套区等。

作为滨海新城人才储备基地，省职教城未来将引入16所省属职业院校，形成师生规模约10万人的教育产业片区。

一个10万高素质人口集聚区正在成型。

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人口的聚集和产业的发展，是城市开发的源动力。很明显，滨海新城在复制福州大学城的发展模式，即通过高校入郊区，为福州城市外扩开路。

福州第一座大学城位于闽侯上街，先后入驻了福州大学、福建农林大学、闽江学院、福建工程学院、福建医科大学等14所高校，在校师生约23万人，还规划布点12所幼儿园和15所中小学。

滨海新城也在加速推进院校落地：

天津大学福州国际校区一期明年投用，其中天津大学-新加坡国立大学福州联合学院已开学；

阳光学院滨海校区已动建；

福州外语外贸学院滨海校区拟于近期开工；

规划中的复旦大学医学研究生院福建校区、福建卫生职业技术学院滨海校区、福建技师学院滨海校区等多所高校也将布局省职教城。

作为福建省最大的高等教育和产学研基地，福州大学城建有福建省大学生体育场馆、福州大学城文化艺术中心、福州地区大学新校区公共租赁房、教师生活区限价商品住房等共享设施。

福建省职教城也明确将深化“产学研”融合，进一步完善配套政策，不断优化环境，吸引更多高校入驻。

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高校汇聚和产业升级催生大批的购房、租房需求。福州大学城的教职工和科研人员，就是优质的购买力和高素质人群。

福州大学城的发展还加速了上街和南屿配套的完善，版块内商圈、地铁、医疗等资源迅速跟进，从而汇聚人气。

荒芜的郊区已成为主城区刚需外溢首站。在2017年到2018年初楼市巅峰期，上街房价普遍在2万以上，直逼金山板块。

正应了周云蓬那句，“利用数以万计的青春，来为附近的房地产暖地皮。”

一东一西，福州大学城模式复制到如今的滨海新城还灵验吗？

10万师生能催生多少楼市购买力？

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省职教城确实能给滨海新城带来大量的流动人口，但想留住这批人需要增强整个板块的自我造血功能。

短期来看，省职教城还很难带动滨海新城楼市，主要有几点原因：

1、福州滨海新城的房地产开发重点和天量库存主要集中在CBD核心区域，距离福建职教城较远。学生大多没有购买力，租房也不会租到CBD核心区。

2、福州新区职教城建设是福建省职业教育创新发展的重点项目。除了天津大学福州国际校区和复旦大学医学研究生院福建校区是“985”下属院校，其他入驻院校多是职业教育，高校的含金量和人才素质大打折扣，对板块的拉动作用自然也比不上高等学府。

3、不谋全局者，不足谋一域。省职教城目前还在规划初期，除了职业院校，周边交通、商业、医疗、中小学等生活配套没有同频升级，很难把人留下来。

福州大学城用了20年时间，才喊出“全力建设国际领先、国内一流大学城，打造福州版‘中关村’”的口号。

一半建筑一半黄土的省职教城，距离“产城融合，生态宜居”的现代化新城，还有很长的路要走。