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问答357期

问：绿城，天地源，金泰同时开盘，改善需求143㎡如何？

答：金泰刚刚结束登记，核验中，175套房源，登记263组，绿城登记最后一天，664套房源，已登记847组，天地源还未开始。

新房供应进入软东区域以后，大家在配套（学校、公园）上的差异没有明显差距，单价区间又非常相似，这个时候三选一的关键就是品牌和户型，相比金泰和天地源近几年的交付表现，绿城优势明显。

目前的软东区域，从二手房也可以看出来，好的物业，品牌带来的房价差距，保利，万科，金泰三个小区就很有代表性，后期随着软件新城东侧新房持续供应，品牌和品牌的差距也会拉大。

和当年保利卖天汇一样，绿城这次也是在143㎡上做了多个户型，除了南北和两侧露台位置、面积不同外，最大的区别在乎结构上；

B户型为当下常见的四叶草设计，大面宽，宽厅主卧套房，非常经典，但这个面积做四室，餐厅位置偏小，后期可改造为三室增加实用性；

C户型为端厅设计，优势在于客餐厅双面采光，配合露台，视野一流，南向主卧，卫生间，独立衣帽间很上档次，不足在于整体面积有限，小面积做端厅，势必压缩各个空间；

虽然高新范围四室产品在二手房比较短缺，但从过往保利天汇类似产品的销量看，端厅热度更高，同小区的房源里数量也少，且一般都在核心楼位！

问：目前自住南湖周边，要不要卖掉置换招商云山间225㎡？

答：在航天买云山间的，看重的是户型更新，社区环境更好，周边低密，安静，但缺人气和商业氛围，过往航天这种低密产品，无论叠拼，小高，销量一直都不错，就是因为此类产品在整个西安比较稀缺，去曲江无房的会把这里当做平替。

但南湖周边，是真正的低密，限高的同时，别墅，洋房，小高层聚集，虽然房龄普遍老，不少户型也挺旧，但在西安的二手房里依旧是独立行情，典型的周边中海，金地为主低密小区，二手均价还维持在30000+朝上；

但如果只是靠近南湖，高层产品，小面积，目前二手房行情已偏向下行的，可做置换打算，虽然位置来到了航天，但居住体验更好，225㎡在这里也算终极改善；

换不换，取决于南湖边的房子，到底素质如何，非绝对低密稀缺的，都可换招商！

问：想买二手房，白桦林明天好还是保利心语花园好？

答：各有爱好，各有所需，从市场的接受度上，保利的优势更强一些，一方面浐灞一路沿线，次新商品房聚集，包括保利、天朗、万科、龙湖、中海、旭辉等，选择较多；

外加周边有八号线地铁，有浐灞一小，有成熟的生活圈，又不在二环内的限购范围，来这里看房的人明显要多一些；

白桦林明天分南北两区，二环内，火车站旁，周边商业，公园，地铁齐全，但大华片区目前还在改造中，南区临公园还好，北区含元路周边面貌要差一些，附近的学校也和浐灞一小有一定差距；

目前贝壳二手房数据，保利高层均价18000+，洋房均价26000+左右，白桦林南区高层均价18500+，北区高层均价18000+，高层类价格相似，但成交量和带看次数还是差很多！

问：现在买房保值是伪命题，怎么算都不划算？

答：所谓买房保值一说兴起，其实是大众当下心态的变化，16年前是不买房，18年到21年是排队摇号，抢着买房，后来房价上涨，越来愈大，叠加收入下降，二手车成交不好，房企延期暴雷因素后，很多人又会观望；

这个时候，大家明知都是高价，没什么投资空间，更没有倒挂，需求就会分化，一类收入受影响的，就改变策划不看新房，二手房淘一淘，就为自住，也不提保值与否；

另一类没有投资渠道，不买股票，不搞基金的，还是打算买房，但心里很清楚，只是选择优势区域，如高新，曲江，航天等，寻求保值可能，应对通胀；

但买这些房子就保值吗，一定交房上涨应对利息成本，其实没有答案，大家都优中选优，但对于多数房子而言，不涨价就是降价，个人有贷款利息成本，自住可以为生活买单；

但不自住的，就需要想清楚，到底哪些小区，区域相对优质，自己入手价格是不是高位，以后有多大可能自住！

问：房哥，17000+买白桦林悦，会不会站岗？

答：房价不涨，供大于求后，很多人对站岗两个字格外上心，所谓站岗，就是高价入手遇到下跌，租不好租，卖卖不掉，甚至要降价出售，比较典型的沣东，沣西就是这样，开发商和买房人都有站岗经历；

但在高铁新城，并不存在，虽然不是西安高热度板块，但毕竟在主城区，今年又是密集开发时期，主城区17000+小高层的均价，中规中矩，对应高层，就是15000+，和港务区持平；

白桦林悦的优势在于国企经发，这些年产品发挥稳定，紧贴第五学校，背靠紫薇湖，不足在于周边商业短缺，没有地铁，区域热度不高，普遍平销；

周边二手房同样有参考案例，刚交房的绿城柳岸晓风，暂无法交易，高层尾盘均价17000+，隔壁中南紫云集二手房均价17900+，只能说和二手房没有倒挂，但到不了站岗一说！

问：有一套港务区招商盛会，想置换陕建新房或融创二手？

答：目前招商挂出的二手房，高层均价在17000+上下，和附近华润港悦城等在售新房比，没有明显倒挂，一方面是保税区板块本身的热度不及奥体，同时周边规划交大名校+还未建成，已有公园，地铁便于生活，但溢价有限；

但小区本身的素质还是不错的，招商算区域的元老盘，又是百亩，目前接近交付尾声，城南工作，可置换后买在工作地附近；

西部大道沿线，凭借较新的房龄，不错的小区环境，西安宸院二手房价格仍然在头部，高层+洋房组合，均价23900+左右，陕建虽然是新房，位置、配套相似，但新房价格更低；

当下，还是先看新房，但明年，尤其是招商卖掉后的行情，随机应变，不买融创，还有万科，金地，海亮等备选！

问：港务区二手房集中交付后，价格会不会相互倾轧？

答：应该说每个区域，一旦进入二手房市场后，如果遇到大家集中出货，一定会有相互竞争，就如同开发商在卖新房，同时开盘时候的内卷一样，大家各自找卖点，相互给优惠，就看谁登记人多，选房选的好；

如同新房一样，最终绝对梯队的，多半还是品牌+学区+地段，目前的港务，奥体和非奥体就是案例，一边新房排队摇号，一边平销优惠满满；

这种趋势，在港务区集中交房后，也同样存在，奥体区域凭借较好的城市面貌，稳定的学区优势，无论中粮、绿城、融创还是龙翔、华润等，基准价格不会太差，区别在于高层，洋房，小高，临路，楼王的差异；

但在非奥体板块，更多则是配套密度的竞争，看看已经交付的招商，绿地、汇悦城等，二手房不温不火；

当下新房分化的趋势，在二手房上只会更加明显，极少数好位置，好交付的会有溢价，但大多数仍是以自住为主，不赚不赔，寻求所谓的一个长期保值预期；

至于港务区（奥体）以后房价多钱，没有统一答案，至少在城北范围，会是头部区域，有能力的还是往南看，高新，曲江，航天！

问：分析一下绿城桂语兰庭小区，适不适合入手二手房？

答：也是区域内的百亩大盘，且一二期连在一起，非常少见，目前已全部交付，从交房水平看，在周边优势明显，在入门的高层产品里，景观，外立面颜值颇高，户型部分，中等水平，面宽较窄，几乎没有赠送；

由于在高铁新城腹地，可见的配套为一路之隔的经开一幼、一小、一中（初中+高中），在城北算不错的教育资源，且开学多年，北侧为渭河湿地公园，环境不错，其余地铁，商业比较匮乏；

买在这里的多半是周边企事业单位员工，及为了上学来此的城北家长，算得上地缘热盘，但放在西安，很多人并不熟悉这里；

目前二手房价格，高层16000+，小高18000+，与周边新房价格持平，算是不错的入手时机，但刚交房不满二，还有额外增值税！

问：中建悦庐小高层户型算稀缺吗，保值性怎么样？

答：本周刚刚结束登记核验，是中建最后一次开盘，从登记结果看，366套房源，登记430组，现场核验355组，没有摇号，但在高新CID大量供应、均价28000+的背景下，人不算少；

中建的卖点除了不错的户型，会所，园林外，央企背书也很重要，交付安全性有保证，外加周边地铁，学校，医院，公园配套齐全，这么多预算买这里，多半还是自住需求；

小高层同样是143㎡起步，大面积为主，有更好的小区景观视野，但放在整个高新CID，不算稀缺，虽然区域整体容积率保持在2.8，以高层为主，但在龙湖，招商上，洋房和小高层同样存在，四代宅和端厅的设计，也很常见；

至于保值，则需要时间，区域新房供应量大，外加高总价、大面积的背景，接手人群有限，周边只有招商，新希望交房，还需要更多二手房成交案例佐证！

问：高新枫叶新新家园无学位也卖30000+，片区未来走势如何？

答：过往价格高，是因为有高新一小，一中学位指标，在西安是绝对的硬通货，就和曲江南湖周边的叠拼一样，虽小区房龄老，但配套价值高；

目前一二三四小还在逐步过渡，尊重历史，没有划分学区，因此带指标的高新、天地源众多二手房小区仍有市场，名校+几年后，有实力的家长发现，优质资源仍在本部；

但对于教育需求不明确的，首先买家不会看这里，毕竟小区户型，环境落后于新房，虽然位置绝佳，学校不错，但居住体验一般，而对于想要兼顾的人，也多流向新房，名校+与纯新房的组合，显然更具吸引力；

趋势下，自住无需多说，不住的可以趁着目前价格高，尽早置换，高层换小高，小高买洋房，不要执着在老观念里！