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本港楼价持续下跌，截至今年8月，楼价已由高位下跌近三成，政府虽一再「撤辣」，但楼市仍未见起色，不升反跌。社会关注政府在楼市波动之下，是否仍应按原有计划大面积造地的问题。财政司司长陈茂波回应指出，开发土地工作要持续做，不能因楼市波动而停滞，政府需要建立土地储备。土地供应问题，直接关系到本港经济、民生，以及政府财政问题，不可轻视，尤其是香港经济受外部环境影响，容易大起大落之时，更须慎重处理好土地供应问题。

本港楼市在过去3年多来，持续下跌，根据政府相关数据，楼价已由2021年9月的高位回落近三成，特区政府在去年的《施政报告》中，回应社会呼声，全面「撤辣」，今年的《施政报告》再提出放宽物业按揭贷款成数，财政司司长指出，这一系列的措施，是希望楼市能回复到未有「辣招」之前的状态，让市场调节价格。不过，从目前的情况看，政府接连「撤辣」，并未能令楼市反弹回升，市民对楼市的信心也远未回复，情况确实令人感到担忧。

与此同时，政府《施政报告》继续提出提速推展北都，以及稳慎推展交椅洲人工岛建设。但这些施政方向引起社会一些议论，担心土地供应若供大于求，同样也会带来一些问题。全国政协副主席、前行政长官梁振英就在网络社交媒体上发文，忧虑土地供过于求，持续造地或会衍生负资产问题，加重政府财政负担。

香港在回归以来的27年间，既曾因为大量增加土地房屋供应而引发负资产问题，也曾因为连续多年停止造地、卖地，而导致市民居住难日趋严重的问题，两者都曾产生严重的后遗症，对特区政府的教训深刻。今日再次面对这些问题时，政府理应审慎思考，避免对经济、民生造成过大的影响。

土地供应并不仅仅会影响楼价，同时也对经济发展和民生产生重大影响。正如《施政报告》所指出，北部都会区是香港经济发展的新引擎，香港未来的创新科技产业能否顺利发展起来，香港能否更好地融入大湾区发展，以及香港的公屋轮候时间过长的问题和能否成功「告别劏房」等一系列问题，都与北都发展有直接的关连，如果政府仅因楼市波动，而放缓甚至停顿北都拓土建设，影响深远，阻碍经济发展、民生改善，又未必能托起楼市，必须十分审慎思考。至于交椅洲填海造地计划，同样关连到香港金融区与大湾区的连接，以及市区重建和改善本地居民的居住问题，也不可以轻易言弃。

土地房屋的供求关系值得关注，内地在过去十多年间，过度发展房地产，导致房屋供应大于需求，对经济发展、地方财政都带来十分严重的影响，同时也令楼价下跌，令一部分内地居民遭受损失，又对内地消费市场造成较大的影响，其中的经验教训也有值得香港留意的地方。

但香港与内地仍有根本的不同，内地房地产目前的总体状况是供大于求。根据国家统计局公布的数据，截止2020年，内地家庭户人均居住面积达41.76平方米（约450平方呎），居住条件很舒适，但购房的意欲则持续下降，如果房屋的金融属性进一步减少的话，购房的需求仍有可能进一步萎缩。而香港的总的状况仍然是供不应求，「上车难」、「住房难」，居住条件较差仍然是社会突出的矛盾。

现阶段，香港需要提防楼价波动过大导致负资产日趋严重的问题，也需要持续不断改善市民的居住条件，解决「上车难」、「住房难」等民生问题，两者须兼顾，不可单纯为了解决一方面问题，导致另一方面问题激化，这对政府确实是一项考验。

楼价不仅受土地、房屋供应影响，更受整体经济发展的影响，尤其是容易受外围经济环境的影响。值得一提的是，目前，国际局势多变，环球经济不稳，香港容易出现经济大起大落的情况，越是在这样的状况之下，越需小心应对，持续造地，增加土地储备，才能提升政府应变的能力，从这一角度看，也不能轻易放缓或停止造地。