今日份，说说北京二手房
文 | 尼古拉斯·李三儿
来源 | 地产大白话
前言
最近都在热议北京楼市“小阳春”，地产圈的共识是虽然热度不及2023年，但可以确认“小阳春”肯定是来了。
多方数据显示，3月份的两个周末，北京二手房成交量连续上涨。大白话团队监测的数据是：2月26日~3月3日周度成交量为2974套，3月4日~3月10日北京二手房成交量时隔多日，再次突破3000套，预计接下来的周度成交量还会增加。
『地产大白话』今日份通过一线的走访和调研，带大家看北京二手房市场都能淘到哪些“宝”。
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地产大白话
小阳春二手房“带看忙”
周末走访了通州、朝阳几个大中介门店，由于没有预约，留在店接待的多是新人或“徒弟”，比较资深的中介人员都在带客户看房。
接待的人员表示，这两个周末确实看房的人比较多，有首套房客户，更多的是置换需求的客户，“最近很多客户是把环京、远郊的房子卖掉，置换到北京或城区距离更近、配套更完善的地段。”
谈到具体价格时，中介表示，目前小户型的业主大部分都表示价格可谈，毕竟是买方市场。笔者看到，朝阳王四营某小区的一套房源已经有过7次降价记录。
北京房地产中介行业协会数据显示，2024年2月份，北京市二手房网签量为6332套，环比减少49.12%，同比减少58.65%，受春节假期影响比较明显。
因此在开工后，春节期间被暂停的一波购房需求得到释放，是楼市“小阳春”的助力因素之一。除此之外，笔者认为还有一个背景原因不能忽视：北京二手房价格在前几个月的下调。
走访过程中，多位中介人员介绍，部分二手房源价格在去年9月~10月出现较大幅度降价，加上一些综合条件不太好的小区房源集中入市，带动整体二手房市场均价下调。他们的感受是，这波集体降价入市的趋势直到春节后才开始放缓。
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地产大白话
各区域二手房成色几何
对购房者来说，现阶段北京二手房挂牌量处在较高水平，还是买方市场，按自己需求对比出性价比最高的房源才是“王道”，所以一定要多看、多对比。
3月11日，贝壳网前端展示二手房数量143092套，相比上周3月5日多个圈内人士分享的14.2万套，数量继续增加。据圈内人士透露，如果算上贝壳网内部房源，其数量已达到约17万套。
从成交价来看，大中介的数据显示，现在依然是“以价换量”的阶段。据中指研究院数据，2024年2月，北京二手住宅价格环比下跌0.49%，同比下跌2.49%，样本平均价格为74027元/平方米，样本价格中位数为67636元/平方米。
诸葛数据研究中心的统计数据则显示，顺义、门头沟的二手房同比降价幅度最大，相比去年2月，这两个区域的二手房价降幅分别达到38.5%和16.5%，远超其他各区。
区分来看，密云、平谷、顺义、房山、怀柔二手房均价已降到2.1万元~2.9万元每平米，延庆最低，均价约1.9万元/平米。
通州、昌平均价维持在4.3万元/平米，朝阳、丰台则分别在7.3万元/平米、6万元/平米左右，事实上，这四个区的部分房源成交价还会低于这个均价，适合捡漏抄底。
而海淀、东西城三个区域基本没有刚需的机会，均价还在10万元以上，对改善客户来说，是保值功能最好的区域。
实际情况比大数据更让人激动，北京一些综合条件较差的小区同比降幅甚至能达到30%或更多。比如“搜狐地产&焦点财经”之前报道的广渠门幸福里，2023年4月，该小区41平的小两居成交价521万，但在2024年1月的成交价下降为378万元，降幅达27%。
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地产大白话
刚需置业门槛降至200W+，还会更卷吗？
刚需置业门槛降至200万，北京业主还会“卷”吗？
地产大白话感受最深的是，之前北京房价偏高，让大部分刚需都感到定居北京无望。现在价格回落，甚至出现“超跌”情况，是时候进场抓住机会了。
对刚需购房者来说，现在的选房条件可以大胆一些，预算200万元或250万元以内、带电梯、纯商品房、集体供暖这些都是“门槛级”要求，甚至可以加上房龄不多于10年、装修中上、商业和医疗配套完备等要求。
大中介的数据显示，目前北京总价低于250万元的二手房不少于3600套，关键是按现在的趋势，消耗一套还有第二套、第三套跟着出，所以机会很多。
区域上也不要担心太远，刚需可以直接掠过延庆、密云、怀柔、平谷、房山、门头沟六大远郊区，只看近郊和城六区。
符合上述条件的房源中，“北京副中心”所在的通州居然有634套，建议优先看通州；其次，大兴区有669套、丰台区有315套、顺义区有300套、昌平170套、朝阳区有166套、石景山区有50套、亦庄开发区有12套（截至3月11日数据）。
其中“感人”的是，大朝阳居然有166套房源在250万元以下，且分布在三环、四环、五环附近，论包容度还得说朝阳区。
再强调一下，现在除了东西城、海淀，已经没有其他区域能挡住预算250万元的刚需购房者了！
来源于贝壳网
就连南二环边上的西罗园小区都挂出了252万元的总价，还有什么不敢想的呢，只要你想，就能住到北京二环！
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地产大白话
给刚需买房人的建议，多看房，少踩坑
需要提醒刚需购房者的是，在北京买房不能盲目看城区距离，而是要多看交通效率、商业配套、学区和医疗配套质量，尤其是刚需购房者可能不是很熟悉北京小区的情况，尤其容易踩坑。
举个例子，比如靠近东四环欢乐谷的垡头社区，挂牌均价4万元/平米，1居~2居的小户型总价在160万元~200万元左右，这个价格确实符合刚需的购买力，靠近东四环，距离朝阳合生汇、百子湾美食街、劲松南磨房也不远，但硬伤是没有电梯、房龄老化、没有车位，学区也比较一般。
对比来看，靠近东六环的通州台湖东亚印象台湖小区走京哈高速到东四环不到20分钟，挂牌均价约3.35万元/平米，1居~2居的总价也在160万~200万元左右，尤其适合弹性工作时间或线上办公为主的人群。
与垡头社区相比，这里的房龄较新、有电梯、有车位，其他生活配套在逐步完善，在副中心规划中属于集演艺产业、文旅休闲产业为一体的文化型小城镇，重点发展主题旅游、演艺娱乐。
当然这里仅仅是以自住需求为前提，讨论性价比和生活便利性，如果要看投资属性、保值属性，当然地段越核心、配套越成熟、产业前景越好越强，但这些对刚需购房就不一能“面面俱到”了。
从长期来看，资产价值是周期波动的，没有一直涨的资产，也没有一直跌的资产，尤其是北京这种超级大都市的住宅资源。从政策上看，北京作为“唯一”的存在，全面放开限购的可能性很低，未来经济复苏的可能性较高，届时流动人口、资金介入等因素，依然会是北京楼市的强有力支撑。
以上今日份，2024年在北京，总价200万+，照样能上车二环，多跑盘，多踏勘，会有惊喜。
