今年，毋庸置疑会成为楼市的关键转折点。

也正因如此，当下正遭遇多空两派最扯皮的时候。

我们当前面临的看空点是什么呢？

1、人口出生率降低，孩子不生了，盘谁接？

2、经济不稳，收入不增，怎么买？

3、负债过高了，居民还负债得起吗？

4、总量上不缺房子了，干嘛还买？

以上全对，可惜错就错在大家喜欢用全局思维去看待每一个个体。

孩子不生了，是所有人都不生吗？

不是吧，也有人生三胎，因为生三胎的人少，所以鼓励生育就没有用？

收入不增长，是所有人都赚不到钱了？那奢侈品店排长队的是什么？

总不能因为钱难赚=所有人都不赚钱了吧？

事实上你静下心来想，根本不是如此。

我们之所以恐慌，是被数字放大了焦虑。

所以我说以上客观描述都对，但不要用这些影响了你要做的判断和决定。

我们不能否认未来长期的趋势，但也不能忽略其中依然存在的机会。

未来人口总量越来越少，那我们就到人口流入的城市去啊。

钱不好赚，就找到未来有发展的行业，提前布局啊。

人均都有房，我们就到那些人房依旧矛盾的城市去投资啊。

改变不了趋势，就改变自己。

这才是一个成年人的思维。

其实前段时间的会议中，基本也给透露出来还有机会的城市。

超大特大城市的城中村旧改、适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

所谓的城改和基建建设都集中在了（超、特）大城市。

也说明，以后不可能是城市间均衡发展，而是要集约式发展，这才是一切的重点。

而且所谓的均衡，本质也和经济规律相违背。

今年提出促进特大超大城市城中村改造，做好保障性住房的供给，就是为人口流入做准备。

换言之，真相是：

有人口流入的城市，楼市依旧有至少10年的繁荣期。

而人口流出的城市，才是最危险的。

还是那句话，目前我们还有机会的城市，就是四大城市群中。

粤港澳大湾区、长三角、京津冀、成渝。

买入这四大城市群中的一个，至少不会在未来趋势中被抛弃。

四大城市群中，我当下看好的还是大湾区。

最重要的原因，就在于对它的定位。

它是对标世界其他三大湾区的，现在已经非常成功的湾区包括纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区。

他们的金融、科学研究、先进制造业等领域占据了世界制高点，成为各国参与全球城市竞争的先锋，堪称当今世界城市与产业体系的金字塔顶。

我们的粤港澳大湾区如果要对标世界三大湾区，意味着未来砸入这里的政策、资金一定是比最多的。

实际上从2019年中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》以来，大湾区的动作和政策是一点不少。

港车北上；

18号线的批复；

深珠通道的中标；

深港河套规划；

广珠澳科技创新走廊规划；

深珠产业合作区；

···

而且这还最年轻的湾区，从确定成立湾区到现在也才4年，如果后续政策和资金持续砸入，那么这里的发展将是飞速的。

大家不妨回忆一下40多年前的深圳，从小渔村摇身一变实现逆袭。

其次，大湾区也真的做到了足够“年轻”。

四大湾区中，大湾区的人口结构是最年轻的。

65岁以上的老年人占比少，而15-59岁年龄段占比高达68.8%。

年轻人意味着什么我就不用重复说了吧，新鲜血液和活力，以及背后带来的房子需求和购买力。

另外，数据显示，2022年粤港澳大湾区经济总量超13万亿元人民币，已经超越韩国，跻身世界主要经济体前十。

大湾区的经济总量占了GDP的12%左右，而这还只是开始，等到湾区发展成熟，这个数字比例可能是惊人的。

而所谓的房产投资，无非就是锁定这个地区未来的发展红利。

这也就是我经常说的，买房不买大湾区，买遍全国都是虚的原因之一。

本周，我们刚好有一个考察团，就是在大湾区中一个非常核心的城市——珠海。

至于为什么看好珠海，我后面一部分会说。

看好珠海，原因其实很简单：

1、价差

2、产业价值

3、环境优势

4、利好兑现

大湾区有2个一梯队的城市，深圳、广州。

有价值的板块基本在6-15w不等，价格很贵，确实不是随随便便都能买得起。

其次第二梯队就是：珠海、东莞、佛山。

而珠海的优势就体现在我的第3点，环境优势。

大家看到珠海的问题是人少，但不要忽视一个重要的数据：

增长率。

珠海近3年的人口增长率基本是大湾区中最高的。

从2016年开始发力，2018、2019年连续两年都是广东省人口增速第一名，分别是7.12%，7%。

珠海的人少，也并不是因为这个城市没有吸引力，相反，是珠海在发展过程中选择了追求高质量发展，以保护环境为基准。

之前广东的珠三角通过“三来一补”，引进传统制造业从而实现了经济起飞，比如东莞和佛山，都是如此。

但珠海选择的注重环保科技，虽然错过了那波人口引入机会，但珠海留下了优美的生态环境。

现在能和珠海的生态环境相比的，也就厦门和海南，海南基本是纯旅居，而厦门的房价更高。

这也是我说的价差的原因之一。

其次，大家别以为珠海小，珠海就没有产业。

有很多大家平时经常使用的产品，企业就安家在珠海。

比如罗西尼手表，是珠海的。

吃的保健品汤臣倍健、丽珠得乐，是珠海的。

吹得空调，格力是珠海的。

就连刷牙用的品牌飞利浦，也是珠海的。

截止目前，珠海一共有48家上市公司，而且都属于高新领域的，半导体就有6家、医药的有5家、新能源的有5家、饮料的有5家、医疗的有5家、电池的有4家。

显然，珠海产业是往高端性发展的。

随着大湾区的政策提拔，在黄金内湾的快速缝合下，珠海还能凭借着深珠通道承接来自深圳前海的产业外溢，这就是往上再发展的直接助力点。

去年，深珠合作区在珠海高新区北围落地，按照珠海本身的产业定位，未来会培育以集成电路、生物医药、新材料、新能源、高端打印设备为重点的五个千亿级新兴产业集群。

一旦这样的产业集群落地，吸引的人口就一定是高端的人才。

大家都知道，现在不是简单以人口总量论英雄的时代，还要关注人口质量。

珠海既拥有非常好的生态环境，吸引全国的投资客前来养老，同时自身的高端产业也能吸引人才流入。

未来还能在大湾区的政策倾斜之下，让人才流动更加频繁，这样的珠海，怎能不让人期待。

总结一下，无非是：

人口比珠海多的，人才质量不一定比珠海高，珠海的人均GDP超过90%的地级市。

人才质量高的，房价可能比珠海要高。

产业强的，可能又没有珠海生态环境好。

环境好的，可能政策关注度又不如珠海。

未来，只要大湾区能向上发展，珠海就一定能趁势而起。

而且珠海的生态环境真的很舒适，也一直是个热门的旅游城市，加上链接港澳的便利性，未来还有地铁18号线能直接通达广州，还有深珠通道直达深圳。

这样独一无二的优势，已经打败全国90%的城市。