南山区是深圳过去十年房价涨幅最高的板块，也是深圳最有价值的板块之一。

深圳在5月6日放松限购，罗湖区和宝安的西乡街道、新安街道被划定为限购区，可以长篇大论地解读“为什么”。

南山、福田被划定成限购区，就不需要过多解释。

严格限购等于深圳明牌告诉你，那里的供求关系紧张、房价安全，市场不需要你再过去抬房价，市场希望你去放松限购的地方帮衬一把。

可是最安全的地方，也有最危险的房子。

诺德假日花园是南山前海十多年楼龄的房子，大社区，并且有南山实验的双学位。

单看房子的品质，不说非常好，也说得过去。

这样的房子，在2019年卖9万多/平，一年后的2020年，卖到18万/平。

短短一年的时间，房价涨幅翻了一倍。

诺德假日花园房价暴涨，一部分原因是2020年深圳行情火热，另一部分原因是前海。

当时的深圳跟现在一样，入个深户就能买房，很多外地人涌进来，买什么？

当然买最火的前海。

本地人是和本地城市最能命运与共的，相比之下，外地人到深圳买房，核心目的可能是深圳属于一线城市，调户口简单，希望靠深圳的房子保值增值。

所以这就又回到了一个老问题：

南山区有价值，南山区所有的地方都有价值吗？

深圳在今年春节前已经解除了深户三年社保的限制，首先得到利好的就是南山区，因为外地人对深圳并不熟悉，他们最愿意买的就是深圳最有名的地方。

可是，2019年、2020年很多人涌入诺德假日花园，房价在短短一年的时间里从9万多/平涨到18万/平。

再随后，2020年卖18万/平的房子，去年掉到12万/平、13万/平，现在掉回到9万多/平。

——那些2019年之前买房的，房价涨跌考验心理压力，亏得还算好一点。2020年、2021年追涨高价买进去的，现在刚好过三年限售，怎么办？

——我们简单模拟一下，假如现在有个诺德假日花园2.0的房子，或者干脆就是诺德假日花园。

单价从9万多/平又慢慢往上涨，你会不会因为热度越来越高，忍不住跑过去？

南山是深圳少有的地少人多房子少的板块，187平方公里的南山区不算小，但是抛除大南山、小南山和各种公园、学校，抛除各种城中村街道，抛除各种产业园、公司大厦。

南山真正能建房子的地方并不多。

起码，多不过想买南山的人。

深圳的房价回暖，会首先从南山开始回暖。

南山的房价上涨，会时刻伴随着陷阱。

我们再说回刚才谈南山的那句话——南山是深圳少有的地少人多房子少的板块——但不限于珠光、茶光。

如果说深圳新盘最可能在哪里起量，答案就是珠光、茶光。

5月初深圳正式印发城中村改造的文件，被一些人视作深圳的“棚改2.0”，这件事情我在年初就在《一周一课》解读过，大家可以找助理要当期的直播笔记详细了解。

未来深圳的城中村改造，会分三类展开：拆除新建，整治提升，拆整结合。

今年1月份闭门直播的部分话题

珠光、茶光有很多老房子，没到破旧非拆不可的地步，也不是整治就能结束，就只能拆整结合。

有人说，可以搏拆迁。

理论上可以搏，但是多久能拆？

拆完以后的供应量会多多少，如果有保障房指标，放宽容积率，会不会再反过来压制房价？

附近的白石洲就是经典案例，新盘卖7万/平、8万/平，回迁房的指标也是7万/平、8万/平，但是回迁房要全款，算下来是不是更亏？

哪怕你提前埋伏，N年以后拆完卖掉，时间赔进去了，钱能赚多少还是未知数。

这就回到了另一个老问题：

南山是深圳的一类价值板块，那么多的好房子还不够你挑吗？何必挑一个可能赔本的呢？