政策还得看北京

悠悠地产观 2023-09-22 20:51:01

8月25日下午,几乎是全社会期盼已久的首套住房认定标准调整终于传来了消息。信息是住建部发出的,这则新华社简讯中披露,住建部、央行、金融监管总局近日联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(下称《通知》),核心内容是首套住房“认房不认贷“。

《通知》有以下几个要点值得关注:

1. 以家庭为单位。家庭成员只要名下没有住房,有没有贷款都算首套,享受首套住房首付和贷款利率优惠。

2. 强调“名下无成套住房”。值得关注的是,这个文件行文是以“首套住房认定标准”表述的,而非“二套房认定标准”,且强调“无”房,政策用意十分明显,可以断定,直接指向的是市场中卖旧买新的改善型需求,而不是释放投机炒作的元素,房住不炒的原则仍然得以贯彻。

3. “推动落实”。这个词用得很有意思,三个中央部委下发的文件,不使用“要求执行”、“要求实施”,而是推动,推动谁呢?地方政府、金融机构,这就说明,执行与否,执行到多大程度,主动权在地方政府和金融监管地方分支机构,三部门只是提供了一个工具,怎么用,用到什么程度,地方政府和金融机构说了算。

4. “纳入一城一策工具箱”。这是官方房地产政策话语体系中,第一次公开出现工具箱,这句话的好奇之处在于,除了认房不认贷之外,一城一策的工具箱里还有什么工具?

短短几百字,没人见过《通知》的全貌与真容,那么,《通知》能够带来哪些影响?地方政府,或者更具体一点,京沪穗深四个特大型城市会如何使用工具箱里的工具?这些都还是悬念。

我们倾向于,地方政府还是会较为克制地使用这些工具,当然,这也考验政策制定者的想象力和创造性,毕竟“既要、又要”是最难答的题。

首先,认房不认贷主要指向改善需求,更具体一点,就是卖旧买新。地方政策工具的空间之一在于如何认定卖旧买新,比如,是以网签合同还是以不动产权变更为标准,识别“卖旧”或是“名下无房”,带来的市场表现就会有一定的差异。如果以前者为标准,说明口径相对宽松,如果以后者为标准,说明口径相对较严。这里的腾挪空间还是较大。

对于市场而言,新认定标准能够带来的增量大概率就是这部分需求。这还需要考虑到一个前期,那就是地方政府是否会一次性在全域内实施这种认定标准。

之前业界一直认为,一线城市倾向于先找一两个区试点,在确定不会带来大波动的情况下,再行推开。

无论如何,调整比不调整好,有政策比没政策好,有增量总比没增量好,这个尺度和口径,市场可以期待,购房人也可以期待,毕竟对于卖旧买新的真改善而言,首付下调,利率优惠意味着住上好房子的门槛比原来降低了。

另外,《通知》里提到的“名下无成套住房”的“成套”,是一个专有名词,一般是指有卫生间、厨房、起居室、卧室的住房。

其次,不要打“假离婚”,把自己做成首套的主意。《通知》出来后,包括不少从业人士都开始提及假离婚做首套的问题。这个问题其实不存在,因为北京等特大型城市的既有政策中,都有与离婚有关的购房资质认定政策。比如,北京对原来有房,离婚后房产给与对方,自己名下无房的,一年内购房都不予认定为首套房,防的就是假离婚。

我们认为,即便北京、上海等城市以相对宽松的口径出台地方版落实政策,也不会轻易调整与离婚有关的既有条款。毕竟调整政策的初衷是使市场稳定有序,而不是让市场陷入无序。

再次提醒,不要打离婚的主意,离婚有关条款调整和改变的可能性也极小。

第三,新房市场是更直接的受益者。

首套房认定的“名下无房”是什么意思?假如一个家庭三个成员,是不是可以买三套房,且都是按首套房算?不太可能。因为,一线城市的限购政策没取消之前,每个家庭的购房套数仍然是严格限制的。

我们认为,这个政策最直接鼓励的就是卖旧买新。在学区因素弱化,住房投资属性基本被剔除的情况下,卖旧买新是最直观的选择。因为在这种政策调整下,释放的需求基本都是改善居住条件的需求,因此,新房市场可能是第一批受益者,尤其是高品质、好地段、区域发展潜力好的项目,更可能是政策的受益者。对想纯粹改善居住条件的需求而言,也是好时机。总之,品质越好的项目,受益越大。

其次受益的应该是次新房市场,逻辑相同。在这种政策导向下,梯级置换会表现得更为明显。只有位置占优的老破小,除非有绝佳的公共资源属性,都不会从新政策中受益。

其实,说到底,最终还要看地方政府如何落实政策,以什么尺度使用政策工具。相信政府里的高人早已有一百种政策工具在储备着,但这都是技术问题,因为地方楼市稳定的主体责任在属地政府,对于特大城市而言,活跃市场但不能暴涨的问题,肯定是在考虑之列。我们相信,京沪穗深四个城市的地方政府有能力做好这道题。

当然,有人会说,还要看看宏观经济局势和人们对未来的预期,也就是所谓刺激政策是否还能有效的问题。这个议题很难讨论,相信诸君都有自己的看法,那就留给历史回答吧。我们还是乐观的。

总之,中央部委给地方划出了路径和标准,如何走,球踢到了地方政府的脚下。我们觉得,经历着“浩劫”的地产行业比以前成熟了,因为没有人再大呼“救市政策已到”。过度的兴奋只会麻痹自己,让人做出错误的判断,不悲不喜,才是真正的生存之道。

不得不说,过去几年来,北京是房地产市场调控政策的“优等生“,政策手段针对性强,精准有效,既控制市场总体不过热,又在一定程度上确保了市场总体稳定。正因如此,当房地产供需关系发生重大转变之后,调控政策工具如何使用,恐怕还得看北京。

再等等吧,熬了这么久,不差这一哆嗦了。

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悠悠地产观

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